«Портрет арендатора индустриальной недвижимости изменился»

Рынок индустриальной недвижимости Северо-Запада трансформируется, адаптируясь к новым реалиям. Надежды на то, что ситуация сама вернется к состоянию докризисного 2014 года, нефтяные котировки вырастут, санкции отменятся, а арендные ставки снова начнут расти, причем пропорционально курсу доллара, не оправдались.

Портрет потенциального арендатора/покупателя индустриальной недвижимости изменился до неузнаваемости. Сейчас это чаще всего производственные компании малого и среднего бизнеса, работающие в различных сферах от производства строительных материалов до сборки автомобилей и мебели. Они пришли на смену крупным логистическим компаниям и ритейлерам товаров народного потребления, которые еще 2-3 года были главными соискателями производственных и складских площадей. 

Новые соискатели работают в условиях снижения покупательского спроса, поэтому стараются максимально минимизировать собственные затраты. Они предъявляют гораздо более жесткие требования к предлагаемым площадям, их техническим возможностям, профильности.

Вместе с падением уровня спроса на складские и производственные помещения в абсолютных единицах, в регионе сформировался высокий точечный спрос на объекты, способные удовлетворить довольно специфические требования соискателя. Далеко не каждую новую технологическую линию сегодня можно разместить на уже существующих площадках, которые возводились по типовым проектам без учета конструктивных особенностей производства, нагрузок стен и пола, требований по мощности и качеству вентиляции. 

На этом фоне уверенно растет доля формата build-to-suit  (строительства площадей под требования конкретного заказчика) в общем объеме вводимых производственных и складских площадей. В 2016 году доля такого формата в Санкт-Петербурге и области достигла 50%. Эпоха массового строительства стандартных коробочных площадок для спекулятивных проектов осталась в прошлом. В краткосрочной и среднесрочной перспективах объем вводимых индустриальных площадей будет пополняться именно за счет build-to-suit проектов.

Самым глобальным трендом сегмента индустриальной недвижимости Северо-Запада становится его трансформация из рынка товара в рынок потребителя, где соискатель диктует свои условия. Дальновидные собственники коммерческих помещений и площадей сегодня понимают, что найти покупателя или нового арендатора непросто, поэтому они как никогда готовы к диалогу. Неохотно, но идут на снижение ставок, предоставляют дисконт, снимают обременительные условия. Если говорить о динамике средних ставок, то они практически не меняются – порядка 450 рублей за кв. м в месяц в классе А и 400 рублей за кв. м в месяц в классе B.

Стоит отметить, что внушительная часть брокерских компаний по аренде и покупке индустриальной недвижимости уже перешла на формат работы, который предполагает оплату со стороны собственника за поиск арендатора или покупателя, а не наоборот, что являлось стандартом еще 3 года назад.