«Москва: переизбыток офисов»

Мы фиксируем на московском рынке кризис перенасыщения офисных объектов, совпавший с нестабильной экономической ситуацией.

Основные факторы этого этапа:

- банковский кризис: острый дефицит проектного финансирования, повышение ставок кредитования; 
- кризис перепроизводства: большой объем ввода новых офисных проектов, повышение уровня вакантных площадей, снижение арендных ставок;
- кризис клиентских отношений: формирование рынка арендатора, жесткие переговоры, требования по повышению качества управления объектами;
- кризис изменения налаженных связей с поставщиками, субподрядчиками; внутренние кризисные течения в компаниях (необходимость формировать новую стратегию работы с арендаторами, команду проекта, политику управления объектом и мотивацию персонала).

Офисный рынок сейчас характеризуется падением уровня арендных ставок практически во всех сегментах. По итогам 1 полугодия 2014 г. уровень вакантных площадей в Москве в классе А составляет 22% и 16% в классе В+/В-. В 2014 г. ожидается дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет. В 1 полугодии 2014 г. общий объем сделок составил менее 400 тыс. кв.м, что на 35% ниже аналогичных показателей предыдущих двух лет (2012-2013 гг.).

Продолжается уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв.м). Средняя площадь сделки приблизилась к 500 кв.м, против 550-600 кв.м в 2012-2013 гг.

Большая часть сделок заключается с офисами В-класса - 60-65% от общего объема сделок и это, как правило, российские компании.

Важно отметить, что ввиду увеличения нового предложения и увеличения конкуренции в классе А, ставки в некоторых БЦ сравнялись со ставками в классе В+ в аналогичных районах.
В Москве до конца 2016 года планируется к вводу более 3 млн. квадратных метров площадей – это четверть от существующего объёма. Принимая во внимание эту данность, через два года мы будем иметь ещё большую конкуренцию.

В такой рыночной ситуации единственный рабочий инструмент по определению справедливой арендной ставки – это сравнительный метод. Человеческий фактор зачастую может являться решающим моментом по предотвращению конфликтов и смягчению жёстких переговоров между арендатором и арендодателем.