Михаил Возиянов
генеральный директор, ЮИТ Санкт-Петербург

«Михаил Возиянов о качестве жилья, объединении с Лемминкяйнен и строительных законах »

1045 0

Михаил Владимирович, от лица BSN.ru хотелось бы поздравить вас с победой в номинации «Лучший реализованный проект жилого комплекса бизнес- и элит-классов в Петербурге». Какие у вас ощущения от конкурса? 

Всегда приятно в таком конкурсе победить. Я думаю, что жилой комплекс «Чапаева, 16» действительно получился интересным в первую очередь своей архитектурой, которая вполне уместна для Петроградской стороны. Это северный модерн, который в Финляндии называют северный романтизм. Получилось хорошее сочетание времени, места и самого объекта. Поэтому логично, что он победил, и мы благодарны за такое доверие к нашей компании. 

Вы входите в совет «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в «Российскую гильдию управляющих и девелоперов». Хотелось бы с вами обсудить немного надоевший вопрос поправок к 214-ФЗ. Такие резкие изменения связаны с грядущими выборами? 

Мне кажется, что с выборами это мало связано, хотя, безусловно, политическая составляющая тут тоже присутствует. Не секрет, что в России большое количество дольщиков, которые не получили свое жилье. Это проблема, и глупо было бы ее отрицать. Но если мы посмотрим на объем строительства в целом, то подобные проблемные ситуации по разным оценкам составят 2-3%. С нашей точки зрения, было бы разумно не выплескивать с водой ребенка, а подумать, можно ли с этими 2-3% как-то поработать. В частности, началась работа по организации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», хотя она не доведена до конца. Большая часть проблемных объектов, которая существует в составе этих 2-3%, на самом деле строилась не в рамках 214-ФЗ, а либо по кооперативным схемам, либо вообще по квазидоговорам. Было бы разумно эту проблемную зону еще на порядок уменьшить эволюционными, а не революционными методами.

Например, какими?

На мой взгляд, если бы все застройщики были вынуждены работать по 214-ому закону, и был бы полноценно реализован Фонд с отчислениями, то даже этих двух мероприятий хватило бы, чтобы эти проблемы решить, не ломая систему, которая уже больше десяти лет работала и развивалась. Потенциал эволюционных мер велик, просто надо собраться вместе, поговорить и выработать план.  В изменениях к 214-ФЗ очень много проблем, которые усложнят работу и приведут к подорожанию строительства.

Как вы думаете, небольшие строительные компании вынуждены будут прекратить свою деятельность и на рынке останутся только крупные застройщики? 

Понимаете, застройщики – это не публичные компании, и какова них ситуация по финансам сложно сказать. Но те шаги, которые сейчас делаются, усложняют финансовое положение застройщика, и некоторые компании будут уходить с рынка через банкротство, просто закрываясь, или они будут оставаться и играть по новым правилам: привлекать проектное финансирование и так далее. Я не говорю о том, что цель недостижима, вопрос в том, что мы очень дорогими средствами пытаемся решить не такую уж сложную проблему. Конечно, проблема большая и больная для конкретных людей. Но в масштабах страны и в сравнении с объемами строительства она незначительна. Нужны триллионы рублей, чтобы все это финансировать, у банковской системы пока этих денег нет, и непонятно, откуда они возьмутся. Не приведет ли это все к тому, что жилье будет дороже, его будет меньше, возникнет определенное укрупнение бизнеса, то есть снижение конкуренции? Положительные ли все это моменты? 

Как вы готовитесь к грядущим изменениям? Планируете за короткий промежуток времени получить как можно больше разрешений на строительство, как это делают другие застройщики? 

Да, многие сейчас стараются их получить, но у нас достаточно разрешений на строительство на ближайшие несколько лет, в этом смысле мы не торопимся. Однако, эта ситуация показывает нелогичность всех шагов власти. Фактически идет стимулирование запусков проектов. Получается, что мы опять пытаемся увеличивать предложение. А зачем это? Непонятно. И в московской, и в петербургской агломерации сейчас перепроизводство жилья. Другими словами, мы простимулировали предложение, и в ближайшие год-два будет большое количество новых ЖК, а с точки зрения спроса дела обстоят не очень хорошо.

Деятельность ЮИТа охватывает Финляндию, страны Балтии, Чехию, Польшу. Хотелось бы с вами поговорить о зарубежном рынке недвижимости в сравнении с Российским. Что нам необходимо перенять из опыта иностранных коллег? 

От иностранных коллег можно постараться перенять опыт, связанный с постепенным эволюционным развитием. Например, в Финляндии, в стране, входящей в Евросоюз, разрешили использовать Еврокоды, то есть фактически это означает два набора норм. Но финны не стали запрещать свои нормы и не стали резко переводить на массовое использование европейских. Первое, что они сделали, – начали преподавать и рассказывать о европейских нормах в строительных и архитектурных вузах. Они начали с обучения, понимая, что может пройти десять-двадцать лет перед тем, как они получат людей, способных проектировать по общеевропейским нормам. Это длительный процесс, и никто в Финляндии не сказал: «А вот с первого июля или с первого января все работаем по европейским нормам. Знаете или не знаете, просто пройдите обучение, получите корочку». Вот эту разницу хотелось бы применить и в России, тогда всем было бы легче работать. 

Как вы думаете, наш рынок недвижимости сильно отстает от европейского или у него просто собственный путь развития?

С точки зрения продукта, если брать Петербург или Москву, то мы близки к европейскому качеству. Да, есть различия в энергоэффективности зданий. С точки зрения ипотеки – да, в западноверопейких странах больше людей, которые могут себе ее позволить. Если сравнивать качество жилья со Скандинавией, то я бы сказал, что там оно «ровнее». У нас в принципе иерархическое общество: есть элита, средний класс и нижние слои населения. А в Скандинавии общество более горизонтальное, нет столь резких отличий, поэтому и жилье более равномерное. Доля среднего класса там очень высока, а значит и доля людей с одинаковыми доходами. 70-80% людей могут в принципе иметь очень схожие параметры с точки зрения возможностей тратить на жилье. Поэтому,кстати, нет такой развитой системы классов жилья, как у нас в крупных городах: элита-, бизнес-, комфорт-, эконом-классы. 

Тогда почему у нас уплотнительная застройка, муравейники без парковок, которые образуют настоящее гетто, как в Кудрово или в Девяткино? 

Я не хочу кого-то защищать или обвинять, могу сказать следующее: те примеры, которые вы приводите, Кудрово и все остальное – это в основном Ленобласть – которая занялась вопросами градостроительства позже, чем Петербург. В Петербурге такого нет, поскольку правила плотности и этажности застройки были существенно ограничены 5-7 лет назад. В Ленобласти сейчас эти проблемы решены, но объекты, которые начинали проектировать и 4-5 лет назад, будут продолжать достраиваться ближайшие несколько лет. 

Да, плотность застройки высокая и не очень понятно, зачем в полях строить такое. Но при этом система устроена так, что владельцы земли хотят получить максимум. Власти хотят того же: им нужны объекты соцкультбыта. И зачастую после того, как получили разрешение, добавляют какую-то инвестиционную нагрузку. И речь даже не о взятках. А о большом количестве государственных органов, которые хотят улучшить проект в своем понимании.

Хотелось бы поговорить о наболевшем: о доступности качественного жилья. Сейчас петербуржцы оказались в ситуации, где только 2 варианта: купить доступную квартиру где-нибудь на Парнасе без парковки и страдать или купить достойное жилье, но это будет бизнес-класс. К сожалению, второй вариант для большей части населения недоступен, зато ЖК эконом-класса строят как под копирку. Как вы думаете, жилье в нормальных ЖК может стать доступнее для простого потребителя? Возможно, на решение этого вопроса стоит повлиять правительству?

Сейчас вы говорите следующее: «А давайте скажем застройщикам, что они, помимо всего прочего, теперь еще должны вот то, это и с качеством жилья разобраться, фасады делать дороже». Относительно количества машиномест: вы пройдитесь по крупным застройщикам Петербурга, да у них же сотни непроданных машиномест. Наши клиенты не способны при сегодняшнем уровне доходов выкупить эти места. Условно: построить машиноместо стоит 600 тыс. рублей. Но даже по себестоимости их не покупают. А власти говорят: стройте еще больше мест! А куда их девать? Продавать по 200 тыс., а убыток перекладывать на стоимость квартиры? У нас тоже стоят пустые паркинги. И за-за всех этих паркингов и школ застройщик просто может обанкротиться, это нормально? 

Расскажите о самом знаковом и интересном для вас проекте ЮИТа. 

Для меня это жилой комплекс«Смольный проспект». Это объясняется и локацией, и тем, что объект очень сложный с точки зрения инженерии. В составе комплекса очень большой паркинг – 700 машиномест на 400 квартир. Мы также делали капитальный ремонт трех исторических домов второй трети XIX – начала XX столетий. У нас работал известный испанский архитектор Рикардо Бофилл, который разработал проект нового строительства. В домах красивые места общего пользования, хорошая отделка и благоустройство двора. Жилой комплекс, на мой взгляд, качественный, уместный для этой локации. Для нас это флагманский проект, продажи там идут хорошо, большинство квартир уже продано.

Ну и к главным новостям: ЮИТ объединился с Лемминкяйнен. Расскажите подробнее, как давно планировалось это объединение, чем оно обусловлено?

Это два самых крупных финских строительных концерна, объединение начали планировать еще весной прошлого года. Там было много переговоров. Лемминкяйнен больше строительно-подрядный концерн с сильной дорожной специализацией, а ЮИТ больше девелопер. Объединение также дает дополнение с точки зрения денежной составляющей, потому что девелопер – это, как правило, большие капиталовложения, а подрядный бизнес – это большой денежный поток. И сочетание этих двух элементов – залог финансовой устойчивости. 

Комментарии 0

Последние публикации экспертов по жилой недвижимости

Олег Борисович Островский : Об изменениях в законодательство по вопросам долевого строительства, вступившим в силу с 1 июля.

747 0

Олег Борисович Островский : Высотность здания – существенный, но не главный критерий при выборе жилья в новостройках.

633 0

Романенко Александр Юрьевич : Александр Романенко о работе иностранных риелторов, «бандитском» Петербурге и футболе

1661 0

Другие Интервью

Сергей Ярошенко: Сергей Ярошенко о выдуманном кризисе, проблемах Ленобласти и изменениях на рынке

1466 0

Эдуард Тиктинский: Эдуард Тиктинский о проблемах загородного строительства, новых законах и мечтах

1033 0

Виталий Новиков: “Сегодня многие застройщики находятся в каменном веке, некоторые уже при смерти”

1059 0

Валентина Нагиева: БСН – старожил Сети

1523 0

Евгения Стрельцова: Столь же масштабных проектов, как Южный, в Петербурге пока нет

1969 0

Денис Бабаков: Денис Бабаков: о перспективе и планах по развитию девелоперских проектов компании и строительного рынка

1567 0