«Виды на море и уникальная атмосфера: как в Петербурге развивается курортная недвижимость»

Рынок жилья проходит мощную трансформацию. Турбулентный 2024 год подтолкнул девелоперов к разработке новых форматов недвижимости и подходов к реализации проектов. О том, как будет развиваться рынок в ближайшее время и какие тренды будут определять его развитие, порталу BSN.ru рассказала Юлия Ружицкая генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»).

Какова ситуация на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области? Что будет со стоимостью квартир?

Сегодня многие эксперты говорят о возможном обвале цен на строящиеся проекты. Если судить по классическим законам экономики, то, действительно, спрос и предложение должны стремиться к балансу. И примеры, когда равновесие достигалось именно снижением прайса, в нашей экономике были.  Однако сейчас рынок стал совершенно другим.

Уже несколько лет девелоперы реализуют свои продукты с помощью проектного финансирования, то есть берут кредит в банке. Он, в свою очередь, согласовывает финансовую модель проекта и не одобрит снижение стоимости предложения.  Именно поэтому застройщики не могут уменьшить цену квартир, как бы того не хотелось покупателю. В такой ситуации у рынка остается только одна логичная стратегия: сокращение вывода новых проектов. Для покупателей это значит, что жилых комплексов станет меньше и выбор существенно сузится. Интересные высоколиквидные лоты будут вымываться, а новых не предвидится. Это еще одна причина, по которой прайс на жилье останется неизменным, поскольку конкуренция в отрасли будет низкой. Однако по каждому отдельному проекту по мере роста строительной готовности цена будет неизменно расти примерно на 10% в год.

Первичному сегменту недвижимости необходимо время, чтобы адаптироваться к текущим условиям: выросшей ключевой ставке, ценам на квартиры в строящихся проектах и снижению спроса. Какие-либо изменения произойдут при снижении «ключа» либо при выводе на рынок новых льготных программ ипотеки.

На сегодняшний момент девелоперы располагают ограниченным пулом инструментов для поддержания спроса, однако активно работают в этом направлении. Здесь можно отметить различные вариации рассрочек, схожих с льготной ипотекой, могут появиться и разные формы лизинга. Много разговоров сейчас идет и о накопительных счетах, как альтернативе займам, но механизм их работы не сформулирован и подобные продукты пока лишь в стадии разработки.

Также стремительно меняется и география рынка. Предложения массового сегмента уходят в Ленинградскую область, а в Петербурге возводятся проекты в более дорогих классах, не ниже комфорт+. Активно застраиваются территории в Выборгском и Приморском районах, которые еще несколько лет назад считались достаточно удаленными. Усиливается тенденция на возведение недвижимости на прибрежных территориях и в рекреационных локациях — городу остро не хватает курортов и мест для отдыха. Полагаю, что эти тренды продолжат развитие и в 2025 году.

Какое жилье сегодня выбирают покупатели? Какие критерии при выборе выходят на первый план? Меняется ли предложение застройщиков в соответствии с запросами покупателей?

Предпочтения покупателей трансформируются достаточно быстро. На это влияет множество внешних факторов, например, экономическая ситуация в стране или пандемия. Сегодня при выборе проекта усиливается роль его качественных характеристик.

Девелоперы стали больше фокусироваться на уникальных опциях и лайфстайл преимуществах. Опыт реализации масштабных городских проектов помог застройщикам разработать комплексный подход к развитию микрорайонов. Комфортное жилье сегодня уже стало базовым критерием, компании идут дальше. Каждый объект, будь то школы, поликлиника, общественное пространство теперь являются частью единой продуманной экосистемы. И я уверена, что будущее за теми застройщиками, которые научились создавать новые смыслы. Примером такого подхода к созданию гармоничной среды для проживания можно назвать жилые кварталы «Кронфорт»,  которые с прошлого года возводятся в Кронштадте. Новый малоэтажный жилой комплекс входит в единую экосистему туристско-рекреационного кластера «Остров фортов» вместе с музейно-историческим парком, благоустроенной набережной, Музеем военно-морской славы, концептуальным торговым променадом и другими объектами, необходимыми для полноценной жизни и отдыха.

«Кронфорт» как раз пример курортной недвижимости – сегмента рынка, демонстрирующего интенсивное развитие не только в Петербурге, но и по всей России. С чем связан повышенный интерес россиян к данному формату? И как он реализуется в городе и области? 

На сегодняшний день в Петербурге активно развивается туризм, появляются новые точки притяжения для гостей города, в том числе за счет перезапуска территорий, которые ранее не были задействованы в сфере гостеприимства.  Например, Кронштадт – раньше он был закрытым городом, но благодаря проекту «Остров фортов» активно модернизируется и становится все более комфортным и привлекательным как для отдыха, так и для жизни. Восстанавливаются три форта, появился современный парк, обновляются дороги и инженерные системы. Локация растет ускоренными темпами, в том числе и в глазах инвесторов. В 2024 году Петербург вышел на второе место в России среди самых популярных у туристов городов. В этом году Северная столица побила рекорд 2023 года по посещаемости и это не предел, поскольку набирают обороты и пригородные локации. Растет привлекательность ЗОЖ-направления, спортивного, медицинского и делового туризма. Музей военно-морской славы России в Кронштадте в этом году принимал ПМЭФ, Международный юридический форум, а в следующем году планируется, что город станет площадкой и для парада и праздничной программы на день ВМФ.

Какие продукты сегодня мы видим на рынке?

В первую очередь это — гостиницы, апартаменты, квартиры и коттеджи. Также сюда можно отнести дачи. Однако, последние сегодня доступны немногим — у них дорогое обслуживание, требующее, к тому же, больших затрат времени и сил. Продуктов на рынке сегодня достаточно, но самым удобным и выгодным для инвесторов являются жилые помещения в рамках комплексов. Это дает возможность выбрать актив под свой бюджет в зависимости от метража, класса жилья, вида из окна и набора инфраструктуры. Расположение в рамках жилого комплекса обеспечивает арендаторам полный спектр услуг и заведений для досуга. Малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный» — первый из двух жилых кварталов «Кронфорт» — как раз является хорошим примером реализации комфортной среды. Здесь помимо жилых корпусов с благоустроенными закрытыми дворами, будут построены детский сад с бассейном, кабинет врача общей практики и торговый променад с арт-объектами, фонтаном и событийными площадками. Передовой лицей с залом-атриумом, стенами-трансформерами, террасами, двумя бассейнами и спортзалами уже введен в эксплуатацию.

Как изменились девелоперские проекты за последнее время?  

Проекты стали мультиформатными: теперь в рамках одного комплекса есть и жилая функция, и торговые помещения, и прогулочные зоны, и гастрономия, и площадки для спорта и расслабляющего отдыха. Mixed-use девелопмент, то есть сочетание различных функций в пределах одного ЖК — магистральный тренд и залог успешности проекта.

Какими характеристиками должен обладать современный проект курортной недвижимости?  

Сегодня уже менее важны опции самой квартиры — отделка, метраж и другие. Покупатели больше смотрят на то, что они могут получить в этом комплексе, какой набор опций и услуг будет им доступен в пределах 15 минут пешей прогулки. Также крайне важна локация. Петербург отличается особой морской атмосферой, северной природой и неповторимыми видами на Финский залив. Это отражается в образе жизни петербуржцев и притягивает гостей. Однако в городе все меньше жилой недвижимости на первой береговой линии, где можно прочувствовать ритм истинной Северной столицы и в полной мере ощутить вайб жизни у воды. Виды на море и прямой доступ к воде — неизменное преимущество, особенно для курортных объектов. Дефицит таких проектов порождает эксклюзивность, а это всегда привлекательно для инвестиций.

Что стало уже нормой для таких проектов, и какие опции могут появится, развиваться и расширяться в ближайшей перспективе?  

Как таковой нормы для курортной недвижимости пока не сложилось. Она сформировалась совсем недавно как отдельный сегмент и не имела каких-то характерных атрибутов. Сейчас уже можно отметить малоэтажность, интересную архитектуру, нестандартное благоустройство, расположение у воды. Могу отметить, что в «Кронфорте» будут разнообразные фасады с отсылкой к исторической архитектуре Кронштадта. Дома не выше четырех этажей, а в перспективе — высокий уровень сервиса. И, конечно, Балтийское море.

Кто покупает курортную недвижимость и для чего? 

Те, у кого уже есть первое жилье и они хотят иметь формат квартиры «выходного дня». Покупка отдельного загородного дома требует больших затрат средств, времени и сил. Также это инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и получении стабильного дохода на постоянной основе или в перспективе перепродажи. Кроме этого, есть и категория покупателей, которые хотят жить с видом на море, но при этом не готовы тратить по несколько часов на дорогу до центра города. Стоит отметить большой интерес со стороны жителей Москвы — столица традиционно воспринимает Петербург как «место силы» и территорию для отдыха. А в последние годы транспортная доступность двух городов становится все лучше и лучше: помимо автотрассы, «Сапсана», ночных поездов и самолета в 2026 году запускается ВСМ, в рамках которой дорога до Петербурга будет занимать всего два часа.

Как будет развиваться рынок в 2025 году?

Мы видим, что туристический поток растет стремительными темпами с тенденцией к дальнейшему повышению. Соответственно, 2025 год будет еще более успешным, а развитие новых точек притяжения в Петербурге будет лишь усиливать эту тенденцию. Преобразование территорий «Лахта Центра», Кронштадта, промзон Васильевского острова создает новые туристические магниты, альтернативные форматы для отдыха и проживания. Бурное развитие туристического и курортного направлений обновили номерной фонд Северной столицы, что тоже повысило привлекательность города в глазах путешественников. По данным аналитики, стоимость курортной недвижимости в Петербурге за 2024 год увеличилась на 20%, что демонстрирует востребованность данного сегмента у аудитории и дает основания предполагать его дальнейший рост.