«Тенденция роста цен на новостройки сохранится»

Рынок первичной недвижимости Петербурга постоянно меняется. Какие инструменты сегодня помогают застройщикам продавать квартиры, как трансформируется продукт и чего ждать в 2025 году на рынке новостроек, портал BSN.ru спросил у Екатерины Немченко, коммерческого директора холдинга «РСТИ».

Как Вы оцениваете текущую ситуацию на рынке строящейся недвижимости?

Январь и февраль в этом году оказались активнее наших ожиданий. На протяжении всего периода мы наблюдаем стабильно высокий поток обращений в компанию, так же активно шло бронирование квартир. По-прежнему в топе запросов - получение семейной ипотеки. А вот переход от бронирования к сделке происходит совершенно в другом темпе. Банки плохо согласовывают заявки, долго принимают решение по выдаче кредита, согласовывают условия по сумме кредита, недостаточной для проведения сделки. В итоге, доля ипотечных сделок в январе составила всего 47%, а  в феврале 62%.  Тенденция роста доли сделок в рассрочку началась во второй половине 2024 года, постепенно набирая обороты.  По сравнению с декабрем прошлого года доля договоров с рассрочкой платежей выросла на 5% и составила в январе  43% от общего объема продаж. В феврале этот показатель снизился до 31%. «РСТИ» предлагает большой выбор программ рассрочек, условия которых настроены на ситуацию конкретного объекта, с учетом стадии готовности объекта, объема товарного запаса, активности спроса в локации объекта. Самыми популярными программами являются рассрочка с фиксированным платежом в строящихся домах и двухлетняя рассрочка на готовые квартиры в сданных объектах.    

Смог ли рынок адаптироваться после отмены льготной ипотеки?

Наши исследования, основанные на анкетировании покупателей, показали, что главным параметром для принятия решения о покупке является финансовый фактор, который включает в себя и стоимость объекта, и скидки, которые предоставляет застройщик, и финансовые инструменты, позволяющие сделать дорогую покупку. С отменой программ льготной ипотеки и при высокой ключевой ставке исчез инструмент, позволявший приобрести новостройку на приемлемых условиях для широких масс населения. Частично это изменение компенсировано рассрочками от застройщика, но они не могут быть долгосрочными, как банковский кредит, а значит, не могут полностью заменить ипотеку. В итоге, главный драйвер продаж в текущем периоде – семейная ипотека, которая составляет 98% от всех текущих продаж в ипотеку и программы рассрочек от застройщика. 

Какие инструменты сегодня используют застройщики для стимулирования продаж?

Застройщики стимулируют продажи, регулируя условия приобретения в рассрочку: уменьшая размер первого взноса и промежуточных платежей, и увеличивая срок рассрочки. Традиционным инструментом для активизации продаж является проведение акций с применением скидок для выделенной группы предложения или сезонное предложение, скидки приуроченные к событиям и праздникам.

Как изменился продукт в 2024 году и как он будет трансформироваться в текущем 2025 году?

Скорее всего, мы будем наблюдать расслоение по классам и разнонаправленные тренды: эконом-класс будет искать способы удешевления, а значит, упрощения проектов, в то время как проекты комфорт-класса и более высоких сегментов продолжат искать решения для улучшения продукта и придания ему уникальности одновременно с оптимизацией затратной части за счет применения типовых решений для отдельных опций и технических узлов. Квартирографии новых проектов демонстрируют тренд на уменьшение площадей для всех типов квартир. Отделка от застройщика по-прежнему востребована, но исследования за последние два года показывают примерно одинаковые результаты в распределении интересов у покупателей между квартирами с отделкой, без отделки и white box. В проектах «РСТИ» можно выбрать квартиру не только разного типа, размера, планировочного решения, но и закрыть вопрос с ремонтом, приобретая квартиру с отделкой, либо экономить на стадии покупки и делать в будущем ремонт самостоятельно. 

Что происходит с ценами на недвижимость?

Цены за прошлый год в объектах «РСТИ» выросли с учетом инфляции и согласно финансовым моделям проектов в соответствии со степенью готовности в среднем на 9%. В каждом объекте своя стоимость квадратного метра, зависящая от стадии строительства, конкурентного окружения, товарного запаса и других факторов. Средняя цена продажи в проектах «РСТИ» комфорт-класса в прошлом году составила 254 тыс. за м2.

Если говорить о дальнейшей перспективе, то тенденция роста цен на новостройки сохранится. Совершенно очевидно, что стало заметно меньше стартов новых проектов, предложение вымывается. Себестоимость строительства только растет. Стоимость земельных участков высока. Строительство социальных объектов, возложенное на застройщиков, тоже дает о себе знать в структуре затрат на строительство объектов. Проектное финансирование связано с ключевой ставкой, которая регулярно ставит рекорды. Нет ни одного параметра, за счет чего можно снизить цены. Упростить проект и сделать замещение на более дешевые материалы и решения? Ни одному покупателю не понравится такой сценарий, точно так же ни один дольщик не заинтересован в банкротстве застройщика, если тот будет вести продажи себе в убыток. Вывод один - цены на новостройки продолжат свой рост.

Расскажите о покупателе и его предпочтениях. Какие характеристики квартир выходят на первый план сегодня?

За последниегоды наш покупатель существенно «помолодел». Средний возраст составляет 35 лет (к примеру, в 2022 году средний возраст покупателей был 40,6). Более половины аудитории – семьи с детьми, еще около 5% планируют завести детей в ближайшее время. Большинство сделок – семейная ипотека, увеличилась доля продаж многокомнатных квартир.  В основном это компактные лоты, но с продуманной, эргономичной планировкой. Покупатели стали более грамотными, имеют высокую насмотренность и обозначают свои ожидания и потребности. В дальнейшем мы будем наблюдать увеличение доли покупателей миллениалов и зумеров. Пока еще слишком рано говорить о каких-то конкретных изменениях, потому что предпочтения в недвижимости, особенно покупателей-зумеров, до конца не определены. Вероятно, заметную роль со временем станут играть технологичность жилья, умные устройства в гармонии с экологичностью как материалов строительства, элементов благоустройства, так и компаний-девелоперов в целом.

Как вы думаете, какие тренды на рынке недвижимости получат свое развитие в 2025 году?

Рынок находится в поиске финансовых инструментов, которые позволят совершать продажу новостроек: программы рассрочек от застройщиков и специальные программы от банков совместно с застройщиками. Застройщики не будут торопиться с выводом новых проектов: совокупность высоких ставок по проектному финансированию и недостаточных темпов продаж в связи с отсутствием доступной ипотеки приводит к решению отложить старт до лучших времен. Не исключено увеличение сроков строительства.