«Интерес к «новой вторичке» сохранится»

О том, какое жилье будет популярно у покупателей в 2014 году, по какой причине люди выбирают предложения на вторичном рынке и какие варианты в продаже будут наименее востребованы, рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость».

BSN.ru - Сергей Федорович, вторичный рынок жилья очень многообразен. В одном из интервью вами упомянуто деление вторичного рынка на популярное и непопулярное жилье? Скажите, какое жилье из популярного в ближайшем будущем будет терять свою популярность? И - наоборот?

С. Ф. - Безусловно, так называемая «новая вторичка» была самой популярной категорией в 2013 году и останется такой же в 2014 году. Это квартиры в новостройках, сданных и заселенных. Все больше людей отдает предпочтение более комфортному жилью – с современными планировками, с более однородным составом соседей, в домах с паркингами, консьержем и охраной, с качественной отделкой мест общего пользования… В прошлом году среди всех сделок нашего агентства операции с такими квартирами составили четверть.

Еще четверть – это сделки с комнатами в коммунальных квартирах. Однако, если в 2014 году квартиры «новой вторички» будут только укрепляться в своей популярности и расти в цене (до 8-10%), то с комнатами этого не произойдет. Дело в том, что в середине 2013 года стоимость предложения в этом сегменте выросла. И в результате комнаты уже вплотную приблизились по цене к студиям на первичном рынке. Сейчас есть предложения таких квартир по цене 1,5-1,6 млн. руб. В результате часть покупателей, которые планировали приобрести комнату на вторичном рынке, предпочтут студию на первичном. А, значит, вряд ли цена комнат будет расти в 2014 году, - скорее, наоборот, их стоимость будет снижаться.

За последние два года ощутимо уменьшился интерес покупателей к квартирам в домах 137-ой серии. До этого времени такие объекты были одним из хитов продаж, в особенности, в таких популярных районах как Приморский. Сейчас же такие предложения во многом проигрывают объектам 504-ой серии. В последней квартиры меньше по площади, а значит – доступнее по цене. И сами дома расположены, чаще всего, в зеленых микрорайонах, которые находятся ближе всего к станциям метро. В 2014 году тенденция сохранится.

В отличие от категорий домов «старая панель» и «новая панель», которые, как мы уже сказали, постепенно теряют свои позиции, в 2013 году росло число сделок с квартирами в домах категории «старый кирпич». Помимо того, что такие объекты, как правило, имеют более выгодное местоположение - расположены недалеко от метро, в хороших, зеленых, обжитых микрорайонах, они имеют еще одну особенность. В таких зданиях проектировались небольшие по площади двухкомнатные и однокомнатные квартиры. В результате это жилье также более доступно по цене, чем объекты в других категориях.

BSN.ru - Как менялся спрос на жилье на вторичном рынке в 2013 году? Что вы ждете в 2014 году?

С. Ф. - В целом ситуация на вторичном рынке в 2013 году была стабильной. Стоимость квадратного метра по данным сделок почти не изменилась по сравнению с 2012 годом. Так, этот показатель по итогам прошлого года составил 91,9 тыс. руб., а в 2012 году – 91 тыс. руб. Количество сделок, проведенных нашим агентством, также осталось на прежнем уровне. В 2014 году мы ждем сохранения стабильной ситуации и сохранения текущих тенденций.

BSN.ru - Есть данные, что в целом по вторичному рынку число сделок в 2013 году снизилось. Как вам удалось сохранить показатели 2012 года?

С. Ф. - Наибольшее значение для агентства недвижимости в условиях конкуренции приобретает профессионализм сотрудников, уровень оказания услуг. В связи с этим Учебный центр «Петербургской Недвижимости» запустил усиленный и обновленный курс подготовки риэлторов по основам деятельности на рынке недвижимости. Каждый месяц, кроме перерыва на летние каникулы, мы начинаем обучение новой группы специалистов. Продолжительность курса – 3 недели. Затем, в ходе работы в агентстве в качестве стажеров, начинающие риэлторы приобретают бесценный опыт и после этого также постоянно повышают свою квалификацию.

BSN.ru - Какое жилье на вторичном рынке сегодня можно признать самым дешевым? Можно ли определить по районам – район дешевой и район дорогой недвижимости?

С. Ф. - Само собой, самые дешевые – это комнаты. Средняя стоимость их сегодня – 1,3-1,5 млн. руб. Это цена комнаты площадью 13-15 кв.м в трехкомнатной квартире или стоимость комнаты площадью 18-20 кв.м в четырехкомнатной квартире. Кроме того, одни из самых недорогих – однокомнатные квартиры в «хрущевках». Последние в конкуренции со студиями на первичном рынке и с «однушками» в 504-ой серии проигрывают.

Что касается районов. Наиболее популярные и дорогостоящие – Московский и Выборгский район. Наименее – Невский и Красносельский. Например, студия в сданном и заселенном доме категории «новая вторичка» в Красносельском районе стоит около 3 млн. руб., а в Московском – 3,3 млн. руб. «Однушка» метражом 40 кв.м в той же категории в Московском и Выборгском районах стоит 4,5 млн. руб,, тогда как в других районах она продается за 4-4,2 млн. руб. Трехкомнатные квартиры площадью около 100 кв.м в таких же домах в вышеуказанных районах стоят 12-13 млн. руб., а в наименее популярных и за 10 млн. руб. продать сложно.

В целом сейчас на вторичном рынке такая ситуация, что из категории качественного жилья наиболее успешно и быстро продается самое дешевое и достаточно дорогое. Среднее по цене, по площади, по качеству жилье сейчас продать сложнее. 

BSN.ru - Есть ли отличие между покупателем первичного и вторичного жилья? Чем руководствуется ваш покупатель, совершая покупку? Действительно ли главный критерий – время (оформление в собственность и переезд)?

С. Ф. - Да, действительно, это основные отличия. Еще есть ряд покупателей, которым очень важно остаться в той же локации, в своем районе, микрорайоне или даже купить квартиру в конкретном доме. По-прежнему велика на рынке доля так называемых «обменных сделок», когда люди разъезжаются, улучшают или, наоборот, в силу обстоятельств, ухудшают свои жилищные условия.

BSN.ru - Выросла ли доля иногородних и иностранных покупателей?

С. Ф. -  Осталась прежней и в ближайшее время вряд ли изменится.

BSN.ru - Отдельный вопрос – «вторичная первичка». Как правило, это инвестиционные сделки, где продавец, взяв на время строительства и ввода дома в эксплуатацию определенные риски, в процессе заселения продает жилье с выгодой для себя. Изменилась ли ситуация с введением 214 ФЗ? Сократилось ли число покупателей, готовых переплачивать за то, что дом уже построен и сдан? 

С. Ф. - В 2013 году число инвесторов осталось на прежнем уровне. Впрочем как и покупателей, заинтересованных в приобретении такого жилья. Другое дело, в определенных зонах в будущем я вижу появление в продаже одновременно большого числа одинаковых инвестиционных квартир. Поэтому в некоторых локациях и проектах я бы поставил под сомнение выгодность инвестиций с точки зрения быстрой перепродажи. Тем не менее, даже в таких объектах квартира – это надежное вложение средств, возможность их сохранения от инфляции. Поэтому на текущий момент, когда существует неразбериха с курсом валют, число инвесторов может вырасти.