«К концу года может начаться рост цен на жилье»

Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов рассказал порталу BSN.ru о ситуации в сегменте жилой недвижимости и планах по развитию компании, а также поделился прогнозами о том, что будет происходить со спросом и ценами на строящееся жилье в дальнейшем.

BSN.ru - Многие игроки рынка сейчас говорят о том, что после ажиотажного спроса в конце прошлого года в сегменте жилой недвижимости наблюдается спад. Расскажите, пожалуйста, каким был прошлый год для Вашей компании.

М.В. - В течение прошлого года спрос был неравномерным. В начале года, во время первой волны девальвации, был всплеск спроса, летом было снижение, а в декабре спрос был действительно ажиотажным. У нас более чем в два раза были превышены показатели, типичные для этого месяца. В общем, можно сказать, что год был хороший с точки зрения спроса, при этом цены на первичном рынке Петербурга выросли где-то на 8-10%.

BSN.ru - Почувствовали ли Вы сейчас падение спроса?

М.В. - В первом квартале, безусловно, мы видим некоторое снижение спроса. Спад начался с февраля, потому что в январе еще шли сделки, начатые в конце декабря на волне ажиотажа. Но спад был вполне ожидаем, потому что та часть клиентов, которая заключила сделки в декабре-январе, просто ускорила принятие решения по покупке квартир. В декабре сделки заключили и те, кто не собирались покупать – просто сняли деньги с депозитов и вложили их в недвижимость. Ожидаем, что показатель спроса по итогам первого квартала будет ниже, чем в конце прошлого года. Сейчас сложно сказать насколько, но я думаю, что где-то на 20%. Во втором квартале спрос восстановится, с учетом того, что цена на нефть поднялась и геополитическая обстановка стабилизируется.

BSN.ru - В феврале много говорили о разрабатывающейся правительством программе субсидирования ипотеки, призванной удержать ставку по ипотеке на уровне 13%.  По Вашему мнению, насколько эта программа сможет помочь застройщикам и стимулировать спрос на рынке?

М.В. - Практический старт этой программы ожидается в апреле. Если программа заработает, то по условиям выдачи ипотеки можно будет вернуться к показателям четвертого квартала прошлого года. Тогда внимание, связанное со ставками, уйдет на второй план, основным будет не ставка как таковая, не доступность кредита, а уверенность потребителей, которые готовы брать такой кредит в принципе. Я думаю, что степень уверенности покупателей будет большим ограничителем, чем ставка.

BSN.ru - Какова доля сделок с привлечением ипотеки в Вашей компании?

М.В. – У «ЮИТ» в Петербурге эта доля порядка 30%. Причем у нас и сейчас продолжаются сделки по ипотеке – они остаются на довольно высоком уровне. В течение февраля действовала совместная акция со «Сбербанком», которая позволяла брать ипотеку на объекты нашей компании с маркетинговой ставкой 9%.

BSN.ru – Сейчас у Вас есть какие-либо акции, скидки?

М.В. – В марте мы запустили акцию, позволяющую на привлекательных условиях приобрести машиноместа в ряде наших строящихся жилых комплексов. Например, можно купить место в паркинге по специальной цене 200 тысяч рублей, приобретая любую квартиру в комплексе «Новоорловский» стоимостью до 7 млн рублей или 1- и 2-комнатную квартиру в комплексе «ТОЙВЕ». Покупателям более дорогих  квартир в «Новоорловском» или 3-комнатных квартир в «ТОЙВЕ» машиноместо обойдется в 1 рубль! Существенные скидки на места в паркинге мы предлагаем и клиентам нашего элитного комплекса Смольный проспект». Нам кажется, что после ажиотажа и спада важно снова привлечь покупателя какими-то интересными предложениями. Я думаю, что первое полугодие будет полугодием акций. Это не значит, что речь будет идти о каких-то огромных скидках, но возможны выгодные предложения на какие-то типы квартир или на какие-то объекты точечно. Что касается рассрочки, бесплатные рассрочки мы пока отменили из-за нестабильности курса рубля.  Если раньше мы давали бесплатные рассрочки на три года, то сейчас мы это считаем не совсем обоснованным экономически. 

BSN.ru - Сейчас много говорят о подорожании строительных материалов. Отразится ли оно, по Вашему мнению, на стоимости квадратного метра?

М.В. – Есть три группы материалов и оборудования, которые выросли в цене. Первая группа – это полностью импортируемые, в основном это инженерное оборудование и отделочные материалы. Вторая – производящиеся в России, но содержащие импортные компоненты. И третья группа – это материалы российского происхождения, но имеющие экспортную ценность (например, металл, арматура). С учетом того, что производственный цикл достаточно длинный (порядка 2,5 лет), то, конечно, это моментально не даст резкого увеличения себестоимости строительства. Однако мы предполагаем, что где-то к концу года себестоимость на 15-20% возрастет. При этом запуск новых проектов в течение года будет на низком уровне. К концу года мы увидим ситуацию, когда предложение снизится, а себестоимость увеличится, поэтому предполагаем, что рублевые цены если не в конце этого, то в начале следующего года уже начнут рост под влиянием этих факторов. До конца 2016 года повышение себестоимости должно привезти к росту цен на 15-20% минимум.

BSN.ru - Ваша компания строит объекты комфорт-класса и выше. Насколько велика вероятность того, что в кризисное нестабильное время клиенты будут перетекать из комфорт-класса в эконом, и комфорт-класс просядет?

М.В. –  Эти градации условны, многое зависит от локации, от конкретной квартиры. Кажется, что спрос в эконом-классе может быть более активным, но в то же время в этом сегменте больше инвестиционных покупок и выше доля ипотечных продаж. После ажиотажа доля инвестиционных покупателей резко снизилась, и в комфорт-классе как раз может быть более устойчивая ситуация.

BSN.ru - В феврале стало известно о том, что финский фонд SATO приобрел 80 квартир в одном из домов, построенных Вашей компанией, для последующей сдачи в аренду. Какова доля инвестиционных сделок в Вашей компании?

М.В. - Покупка квартиры с инвестиционными целями –это нечеткое определение. Если мы говорим в узком смысле слова - о тех, кто приобретают для сдачи в аренду в дальнейшем (неважно, юридическое это лицо или физическое), то таких покупателей у нас не очень много – в пределах 5%. В более широком смысле есть группа инвестиционных покупателей, которые делают, скорее, не инвестиции, а сбережения, то есть вкладывают рубли в метры и считают, что таким образом за счет возможного роста стоимости квартиры они свои сбережения сохранят лучше, чем, к примеру, на депозите в банке. Еще в более широком смысле иногда люди говорят, что они инвестируют, когда покупают жилье не для моментального использования, а для себя на будущее или для детей. Здесь есть комбинация со сбережением по смыслу, но это не чистое сбережение, а отложенное использование продукта. Покупателей второй и третьей группы, конечно, гораздо больше, чем первой.

BSN.ru – Каковы ближайшие планы по развитию компании, вводу новых объектов?

М.В. - В этом году у нас будет сдано четыре объекта в эксплуатацию. Это жилой комплекс «Новомосковский» (два корпуса на Московском пр.,65 и один на ул. Красуцкого – это два объекта под единым маркетинговым названием). Кроме того, будут сданы комплексы «Чапаева, 16» на Петроградской стороне и «КИМа, 1» на Васильевском острове.

BSN.ru - Планируется приобретать новые земельные участки, проектировать новые объекты?

М.В. - У нас достаточно большой земельный банк, в том числе со спроектированными объектами, есть что запускать в ближайшие пару лет точно. К примеру, на севере Петербурга начат масштабный проект «Новоорловский» с большим количеством планируемых очередей. В южной части города, в Пушкине, стоится крупный жилой комплекс INKERI. С другой стороны, мы постоянно смотрим рынок земельных участков и в общем-то готовы к покупке. Другой вопрос, что сейчас, как и в период прошлого кризиса, возникла некая пауза в ряде переговоров в связи с тем, что стоимость активов достаточно тяжело определить как для продавца, так и для покупателя.

BSN.ru - У компании «ЮИТ» есть крупный проект в сфере коммерческой недвижимости – индустриальный парк Greenstate. Планирует ли компания в ближайшее время развивать другие проекты в сфере коммерческой недвижимости или сосредоточится на жилой?

М.В. - Такие коммерческие проекты, как бизнес-центры, торговые центры и т.п. мы не планируем осуществлять. Проект индустриального парка Greenstate у нас продолжается - в прошлом году мы сообщали о сделке с японской корпорацией SMC, в этом году тоже была заключена сделка с вьетнамским инвестором, с рядом инвесторов идут переговоры. Проект движется, каждые 1-2 квартала появляются новые резиденты в индустриальной зоне. Парк достаточно большой – из порядка 100 гектар у нас еще свободны около  40. Так что по этому проекту еще на несколько лет работа есть.

BSN.ru - Что, по Вашим прогнозам,  в ближайшее время будет происходить со спросом и с ценами в сегменте новостроек?

М.В. - Во втором полугодии, к концу года может начаться рост цен. Если он не начнется в конце этого года, то с высокой вероятностью начнется в начале следующего года под влиянием факторов падения предложения и роста себестоимости. Если восстановится уверенность покупателей при ипотечном кредитовании, во втором квартале произойдет стабилизация спроса, он вернется на нормальный уровень. Сейчас застройщики в Петербурге не ожидают серьезного провала.

BSN.ru - Сейчас много обсуждают вероятность заморозки проектов у ряда застройщиков, а также перенос сроков реализации ряда объектов. Насколько это вероятно, по Вашему мнению?

М.В. - Тут надо быть осторожными с терминами. Если говорить о том, что новые проекты не запускают или новые очереди не начинают, то это не заморозка, это нормальная реакция застройщиков на снижение спроса, подорожание финансирования и др. В этом случае количество запусков снижается, чтобы сконцентрировать ресурсы на уже имеющихся объектах. Другое дело – это нарушение сроков реализации уже запущенных объектов или вообще их полная остановка или заморозка. Все-таки мы ожидаем, что в этот кризисный цикл остановок будет меньше, чем в предыдущий, когда много застройщиков имели «короткие» кредиты, которые банки не пролонгировали. Сейчас ситуация более стабильная, опыта уже больше. Значит ли это, что риски полностью отсутствуют? Нет, не значит. Покупателям здесь нужно быть внимательными, сейчас есть время спокойно выбрать квартиру – допустим, не за один день, а за месяц.

BSN.ru - То есть, по Вашему мнению, лучше покупку недвижимости осуществить в этом году?

М.В. - Я думаю, что если планируется покупка для себя, ее однозначно надо делать в этом году и не откладывать.

Подготовила Ксения Быстрицкая