«Граждане будут делать серьезные покупки осторожно»

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказал BSN.ru о новой схеме расчета налога на недвижимость, поделился своим мнением о законе о пожизненной ренте, деприватизации и перспективах развития рынка недвижимости в кризис.

BSN.ru - В 2015 году начался пятилетний переходный период, в течение которого российские регионы должны перейти на новую схему налога на недвижимость. Расскажите, пожалуйста, о новой схеме налогообложения. Насколько сильно увеличится налоговая нагрузка?

А.К. - Налоговые ставки для недвижимости (жилых домов, помещений, гаражей, машино-мест и хоз. строений не более 50 кв. м) устанавливаются регионами в размере 0,1% от кадастровой стоимости объектов недвижимости стоимостью до 300 млн рублей и не более 2% для объектов, стоимость которых превышает 300 млн рублей. Прочие объекты налогообложения рассчитываются по ставке 0,5% вне зависимости от оценки. Изменениями в Налоговом Кодексе РФ (НК РФ) предусмотрена система вычета из налоговой базы (суммы оценки объекта для расчета налога). Так, налогооблагаемая база квартиры уменьшается на сумму эквивалентную 20 м площади, исходя из кадастровой оценки жилья, комната – на 10 кв. м, дом – на 50 кв. м.

К примеру, так будет произведен расчет налога на квартиру площадью 80 кв. м, кадастровая оценка которой 5 млн рублей. Сначала определяем вычет – 1 млн 250 тыс. рублей. Затем рассчитываем налоговую базу – из 5 млн вычитаем 1 млн 250 тыс., получается 3 млн 750 тыс. Наконец, рассчитываем сумму налога к оплате: 3750000*0.1 (как максимальное значение) = 3750 рублей в год.

Если мы попробуем рассчитать налог на комнату, то, к примеру, комната площадью 9 кв. м с кадастровой оценкой 900 тыс. рублей налогом облагаться не будет, так как в данном случае сумма налога покрывается налоговым вычетом. 

В Санкт-Петербурге расчет налога на недвижимость с кадастровой стоимости в 2015 году действовать не будет. В этом году, как и раньше, налог высчитывается на основе стоимости ПИБ, умноженной на коэффициент-дефлятор. Исключение только для владельцев нежилых объектов площадью более 3 тыс.кв. м, для них на 2015 год предусмотрена ставка налога 2% от кадастровой стоимости объекта (согласно закону «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», принятому 26 ноября 2014 года).

BSN.ru - Кто сможет рассчитывать на льготы при уплате налога?

А.К. - Весь состав льготников определен НК РФ это пенсионеры, инвалиды 1,2 групп, участники ВОВ и т.д., полный перечень можно посмотреть в статье 407 НК РФ.  Льготник теперь имеет право на освобождение от оплаты налога только по одному объекту из каждого вида объектов недвижимости. Законом предусмотрено 5 видов –  квартира или комната, жилой дом, помещения или сооружения, хозяйственные строения, гараж или машино-место. По замыслу закона, налог за остальное имущество пенсионер оплачивает в общем порядке, если иные или дополнительные льготы не будут установлены регионами.  

BSN.ru - Размер налога зависит от кадастровой оценки недвижимости. Можно ли ее оспорить, если собственник с ней не согласен?

А.К. - Налог на недвижимость рассчитывается с кадастровой оценки, приближенной к рыночной. Кадастровая оценка определяется независимыми оценщиками, членами саморегулируемых организаций в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Кадастровая оценка и рыночная - это не одно и тоже. Методика кадастровой оценки недвижимости отличается и рассчитывается на основе усредненных показателей. Процесс кадастровой оценки проходит без участия собственника, результат оценки можно узнать на сайте Росреестра или путем подачи запроса в Росреестр. Если собственник с оценкой не согласен, то ее можно обжаловать в комиссии при Росреестре или в судебном порядке. На практике не более 40% решений комиссий и судов выносятся в пользу заявителей. 

BSN.ru - 1 марта 2015 года должна закончиться бесплатная приватизация жилья. Несколько раз возможность бесплатной приватизации продлевали. По Вашему мнению, насколько вероятно еще одно продление срока бесплатной приватизации?

 А.К. - Если мне память не изменяет, то с 1992 года продлевали 3 раза.  Я не возьмусь гадать, но думаю, что не продлят.

BSN.ru - Каким категориям граждан Вы рекомендуете приватизировать квартиру? Куда нужно обратиться, чтобы сделать это?

А.К. - Срок приема документов для приватизации заканчивается 1 марта 2015 года, до этого момента необходимо собрать весь перечень документов и подать его в МФЦ или Райжилобмен. На сайте Горжилобмена можно посмотреть необходимый перечь документов: obmencity.ru

Для владения собственностью может быть много предпосылок. В общем смысле, приращать недвижимое имущество есть смысл, если для наследников собственника это может иметь ценность.

BSN.ru - Недавно в Госдуму был внесен законопроект, предлагающий сделать бессрочной деприватизацию жилья. Каким категориям граждан выгодно деприватизировать квартиру?

А.К. - Право собственности, кроме собственно прав, несет за собой обязанности. Применительно к жилью это финансирование капитального ремонта, оплата налогов, выбор и взаимодействие с управляющей компанией. Поэтому тем гражданам, которые всем этим заниматься не готовы, есть смысл подумать о деприватизации или не приватизации имеющегося жилья. Граждане, злоупотребляющие алкоголем, или наркозависимые, имеющие на праве собственности жилье, потенциально находятся под угрозой риска быть обманутыми мошенниками.  Государство отказалось от контроля оборота жилья, появление в 1995 году простой письменной формы сделок открыло большое поле для работы недобросовестным посредникам. Уже давно обсуждается вопрос о том, что Росреестр как гарант права собственности, не в состоянии ни обеспечить законность права, ни выплатить компенсацию пострадавшей стороне в сделке, но воз, как говорится, и ныне там.

BSN.ru - С 1 января этого года вступил в силу закон Санкт-Петербурга о пожизненной ренте для граждан старше 75 лет. Станет ли, по Вашему мнению, пожизненная рента от города полноценной альтернативой традиционным договорам пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, которые заключаются между физическими лицами? Будет ли она востребована?

А.К. - Принятый закон – это позорный закон. Позорный потому, что видимая его цель помочь попавшим в сложное финансовое положение пенсионерам соединяется с очевидно выраженным желанием заработать на их беспомощности. Пенсионер в возрасте 75 лет, отдавая правительству свое жилье за 10% от его стоимости, взамен получает 16 тыс. рублей в месяц,. Это кощунство какое-то. При средней продолжительности жизни в Санкт-Петербурге 74,2 года, забрав в собственность жилье, выплачивать 16 тыс. рублей в месяц – позор. Среди таких граждан могут быть блокадники, лица участвовавшие в ВОВ, инвалиды. Хотя бы для них необходимо увеличить рентный платеж минимум в два-три раза. Минимальный возраст получателя ренты нужно уменьшить до 60 и 55 лет для мужчин и женщин соответственно.  

Кроме того, заключенный на подобных условиях договор получатель ренты расторгнуть, в принципе, права не имеет. Если пенсионер найдет более достойные условия ренты, жилье ему уже не вернуть. Максимум, что он может сделать - это потребовать выкупа ренты только при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. Если выкупная цена ренты в договоре не указана (судя по закону указываться она не будет), то размер выкупной цены составит годовую сумму рентных платежей – 192 тыс. рублей. По моему мнению, в законе необходимо дополнительно предусмотреть гарантии права проживания получателя ренты, так как законом они гарантируются только для договора пожизненного содержания с иждивением и т.д. Вообще, это должен быть закон помощи людям с нулевым доходом для правительства города. Пересчитав экономику закона таким образом, мы получим совсем иные цифры помощи ренты, выплачиваемой из бюджета пожилым гражданам.

Указанным законом не регламентируется возможность финансирования иных сделок, кроме пожизненной ренты. Несмотря на то что пожизненное содержание с иждивением - это разновидность пожизненной ренты, из закона следует, что такие сделки городом финансироваться не будут.   

BSN.ru - По каким вопросам чаще всего обращаются к Вам граждане в последнее время?

А.К. - Сделок с жильем стало в разы больше. Нужно отметить, что вообще в Санкт-Петербурге по сравнению с другими регионами страны взаимодействие между агентами недвижимости и нотариусами отлажено значительно лучше, и, как следствие таких партнерских, равноправных отношений, растет и объем нотариально заверенных сделок. Более того, в связи с принятием ФЗ №457 с 1 января текущего года, предусмотрена особая доказательственная сила нотариальной сделки, понижены в 3 раза тарифы за нотариальное удостоверение сделок, появилась возможность рассчитаться за жилье через депозит нотариуса, сократился срок регистрации права по сделки с 5 до 3 рабочих дней, а к весне надеемся, что право по сделке, предоставленной на электронном носителе в Росреестр, будет зарегистрировано за 1 рабочий день, так, как и регламентировано принятым законом. Помимо сделок, граждане обращаются по  другим вопросам, предусмотренным законом - завещаниям, наследственным делам, брачным договорам и т.д.

BSN.ru - Эксперты говорят о том, что в последнее время начало расти количество сделок по переуступке прав собственности на квартиры в новостройках. Заметили ли Вы увеличение количества обращений по этому вопросу?

А.К. -  Традиции заверять переуступку права по договору долевого участия у нотариуса в городе нет. В прошлом году были эпизодические обращения в надежде сократить срок регистрации сделки при ее нотариальном заверении, однако Росреестр, особенно к концу года, сроки, установленные законом не выдерживал, чем в некоторой степени подорвал доверие к принятому ФЗ № 379,  установившему срок регистрации права по нотариальной сделки в 5 рабочих дней и снявшему с Росреестра обязанность по проверке законности заверенного нотариусом документа. Хотя в самой сделке по переуступке достаточно юридических нюансов, о которых нужно знать покупателю. Без юридической поддержки подписывать такой документ я не советую.     

BSN.ru - Как, по Вашему мнению, будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в ближайшее время? Насколько сильным окажется влияние повысившихся кредитных ставок и падения рубля?

За весь рынок не скажу, но в плане оборота жилья на вторичном рынке, думаю, что с середины февраля начнется застой. С ипотечной ставкой вопрос не решен, а это в 50% сделок источник финансирования спроса, 20-30% - это субсидии, материнский капитал, которые, вероятно, откорректируют в бюджете в сторону уменьшения. Да и сами граждане в период таких политических и экономических пертурбаций делать серьезные покупки будут осторожно. Поэтому, в январе - начале февраля закроются сделки конца прошлого года, а дальше перспективы туманные.