«Главное – исполнение обязательств»

О факторах успешного выживания застройщика в кризис, о том, что интересует покупателей недорогих квартир, кроме цены, а также перспективах развития рынка новостроек рассказывает генеральный директор компании «Полис Групп» Иван Романов.

BSN.ru – По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам I квартала текущего года объем вывода новых жилых проектов в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти упал на 66% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как вы прокомментируете эти цифры? Какой динамики вывода новых проектов ожидаете в ближайшее время?

И.Р. – Предложение на рынке новостроек следует за спросом. Если кто-то из застройщиков принял решение отложить запуск новых проектов и очередей, значит, он посчитал, что эта недвижимость не будет востребована. Замечу, что наша компания в последнее время не корректировала планы по началу строительства и продаж новых корпусов: запуск происходил тогда, когда предполагалось изначально.

Сегодня вновь наблюдается активизация спроса на первичном рынке. Предполагаю, что это вселит в девелоперов оптимизм, и по итогам следующих месяцев мы будем видеть постепенный рост вывода новых проектов, хотя к показателям сверхактивного 2014 года рынок не приблизится.

BSN.ru – Что наиболее важно для застройщика, чтобы продолжать стабильно работать в нынешних сложных и меняющихся экономических условиях?

И.Р. – Следование нормам законодательства и исполнение взятых на себя обязательств. Юридическая грамотность дольщиков повышалась на протяжении последних лет, и к нынешнему кризису они пришли «подкованными». Сегодня на то, чтобы сохранить клиента и продолжить стабильно работать, может рассчитывать только компания, работающая в рамках закона, имеющая всю необходимую документацию. Важно грамотное финансовое планирование, которое позволит завершить проект в нужные сроки даже в непростой экономической ситуации.

BSN.ru – Как вы оцениваете результаты работы программы субсидирования ипотечной ставки, которая действует уже несколько месяцев?

И.Р. – Программа доказала свою работоспособность, по всей стране по ней выданы уже десятки тысяч кредитов. Ставка 12% (а у некоторых банков меньше) не просто является приемлемой – она ниже средней ставки прошлого года, которая составляла 12,75%, и, между прочим, ниже инфляции, которая на 2015 год прогнозируется в районе 14%. Понятно, что покупатели, приобретающие жилье для себя, берут такие кредиты охотно. Но более того, по практике нашей компании мы видим, что сегодняшняя ипотечная ставка привлекает даже покупателей-инвесторов. Ранее они однозначно предпочитали единовременную оплату, при которой прибыль от перепродажи была максимальной. А сегодня, со ставкой не более 12%, этот выбор уже не так очевиден. Многие инвесторы начали пользоваться ипотекой, в результате чего доля ипотечных сделок у нас выросла и составила около 70%.

BSN.ru – Ваша компания работает в массовом сегменте, где приоритетом покупателя, вероятно, является цена. А что еще? Чем, по вашим наблюдениям, не готовы поступиться клиенты, даже если они рассматривают самые бюджетные варианты?

И.Р. – У клиентов в сегменте масс-маркет, пожалуй, три ключевых требования. Первое – местоположение и транспортная доступность. Большинство покупателей – занятые люди активного возраста, и им важно, чтобы было удобно добираться от дома до работы. Второе – функциональная планировка. Часто люди могут позволить себе только квартиру с небольшой общей площадью, поэтому квадратные метры должны быть использованы с максимальной пользой. И третье – наличие рядом с домом детского сада, а лучше еще и школы, а также базового набора коммерческой инфраструктуры. Все эти требования могут быть удовлетворены застройщиком, который реализует удачно расположенный и продуманный проект комплексного освоения территории. А цена квартиры при этом может оставаться доступной. 

BSN.ru – Какие районы, по вашему мнению, наиболее перспективны для развития массового строительства и почему?

И.Р. – На ближайшие годы я вижу перспективу развития строительства в тех же районах, которые являются основными точками роста прямо сейчас. Это локации в Ленобласти в непосредственной близости к границе Петербурга, такие как Кудрово и Мурино. В этом смысле приоритеты не изменятся, поскольку потенциал у названных районов еще большой. Именно там есть возможность строить жилье по разумной цене, но удобное с точки зрения транспортной доступности. На территории города земля дороже и менее рентабельна для строительства жилья массового спроса. А дома дальше в области могли бы начать пользоваться спросом только при условии огромного скачка в развитии транспортной инфраструктуры нашего региона – например, если бы появилась разветвленная сеть современных скоростных электричек, плюс новые автотрассы. Но пока это только мечты, поэтому адекватных альтернатив Мурино и Кудрово, на мой взгляд, нет.

BSN.ru – Для развития новых районов необходимо строительство дорог и социальной инфраструктуры, и от застройщиков ожидают участия в этом процессе. Как вы относитесь к тому, что на компании возлагается такая ответственность, и какой вклад вносит «Полис Групп»? 

И.Р. – Застройщики и сами осознают необходимость развития социальной и транспортной инфраструктуры – они непосредственно заинтересованы в этом. Кроме того, важно, что администрация Ленобласти не просто обязала застройщиков строить инфраструктуру, а предложила им схему взаимовыгодного партнерства в этой сфере – программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Она уже хорошо себя зарекомендовала, и ее можно только приветствовать. Наша компания участвует в программе и строит детские сады в каждом своем жилом комплексе в области. В проекты двух ЖК на сегодняшний день включены также общеобразовательные школы.

Строительство дорог – это более масштабный и затратный процесс. Поэтому областные чиновники и крупнейшие застройщики жилья договорились о том, что его финансирование компании обеспечат общими силами. В частности, «Полис Групп» вместе с другими девелоперами выделит средства на строительство новой развязки с КАД в Мурино.   

BSN.ru – Поделитесь планами вашей компании на ближайшие месяцы по сдаче объектов, выводу новых.

И.Р. – Объемы сдачи объектов в эксплуатацию у нашей компании увеличиваются с каждым годом. До конца этого года нам предстоит сдать два последних корпуса ЖК «Австрийский квартал» в Кудрово, три корпуса ЖК «Вернисаж» там же и пять корпусов ЖК «Мой город» в Мурино.

В планах по запуску – новые дома в рамках текущих проектов: следующие корпуса «Вернисажа», а также последний корпус первой очереди и вторая очередь ЖК «Краски лета» в Мурино.

BSN.ru – Что, по вашим прогнозам, будет происходить в сегменте строящейся недвижимости со спросом и с ценами в ближайшее время?

И.Р. – Я не ожидаю принципиальных изменений по сравнению с нынешней ситуацией. Спрос будет поддерживаться программой субсидирования ипотеки, которая рассчитана как минимум на несколько месяцев.

Цены на квартиры в строящихся домах, если говорить о какой-то определенной стадии готовности, будут плавно корректироваться в соответствии с инфляцией. Правда, в связи с проседанием в объемах вывода новых проектов, о котором мы говорили ранее, прогнозируется изменение структуры рынка. Доля проектов в высокой степени готовности, где квадратный метр дороже, возрастет, а проектов на начальной стадии – сократится. В связи с этим в ближайшем будущем, возможно, произойдет рост средней цены предложения. А вот сейчас, конечно, удачный момент для покупки квартиры на первичном рынке: есть широкий выбор квартир на ранних этапах строительства по доступным ценам.