Мнения экспертов
Отмечаю оживление в сегменте бизнес-класса: активизировался спрос на готовые дома в коттеджных поселках по цене 12-18 млн рублей. Подвижки пока небольшие и говорить о новой тенденции пока рано, однако замечу, что все три кризисных года сделок в этом ценовом диапазоне практически не было. Устойчивый интерес наблюдаю не только по продажам коллег, но и по нашим сделкам. Так, с начала года нам удалось подписать уже три договора в коттеджном поселке «Румболово». Полагаю, что здесь совпало два фактора: общее развитие рынка и наши маркетинговые ходы. Напомним, в прошлом году мы приняли решение застраивать часть участков в поселке самостоятельно и продавать готовые особняки. Так «Румболово» появилось весьма привлекательное предложение: дом 220 кв.м на участке 12 соток за 12 млн рублей. Именно на него и приходится основной спрос.
На загородном рынке поставлен очередной ценовой рекорд: появился коттеджный поселок, в котором предлагаются участки без подряда за 12 000 рублей за сотку. Полагаю, что предела для снижения ценовой планки практически нет: были моменты, когда землю раздавали бесплатно. Цена земли ведь, в том числе, зависит и от того, как она была получена и во что теперь обходится владельцу ее содержание. Теоретически, недорого полученный надел девелопер может размежевать и реализовать за символическую цену, а прибыль получить на каких-то услугах, скажем, на подведении коммуникаций или организации внутренней инфраструктуры.
Мы очень активно начали этот год: вывели в продажу третью очередь коттеджного поселка «Охтинское раздолье» (в дополнение к ныне реализуемым участкам добавились еще 41 инженерно-подготовленный надел). Это обстоятельство не осталось незамеченным клиентами: с начала года у нас забронировано 10 участков и по ним готовятся сделки. Кроме того, мы приступаем к строительству поселка «Велигонты» в Ломоносовском районе. Здесь мы предполагаем продавать участки и с подрядом, и без него. Наделы по 12 соток выйдут в продажу с уже подведенными коммуникациями. Стоимость сотки составит от 110 до 130 000 рублей за сотку.
К сезону объемы заказов на строительные работы у нас выросли в разы: это как река, которая разливается весной. Мы отмечаем, что увеличился спрос на разработанную нами технологию строительства дома из деревянного кирпича. Так что по нашим оценкам, в поселке «Гармония» примерно треть коттеджей из почти 250 будет построено именно по этой технологии. К лету в поселке начнет работать инфраструктура отдыха: пляжи, пирс и прокат лодок. Количество звонков, просмотров и переговоров дает нам все основания предполагать весьма активное лето и урожайную на сделки осень.
Последние две недели на рынке явно заметен спад активности клиентов. В этом, впрочем, нет ничего удивительного: перед майскими праздниками такое происходит всегда. И следующие две недели рынок также будет неактивным: горожане копают огороды. На всех объектах дороже 7 млн. рублей идет торговля на понижение. А чем дешевле объект, тем меньше торгуются. Ценовой рост в статистических отчтеах, вроде бы прослеживается, но удорожание пока не таково, чтобы выражался в приятных для продавца цифрах. Уверена, до сентября существенных движений на рныке не произойдет.
У нашей компании большие планы на этот год. Мы практически реализовали поселки «Видная горка» и «Крутой берег». В активной стадии продажи и строительства находятся поселок «Чистый ключ» и новый масштабный коттеджный поселок на Финском заливе «Морские террасы». В ближайшие месяцы мы выведем на рынок новый проект под брендом «Вид на миллион» - коттеджный поселок в Ольшаниках, а к осени, вероятно, откроем продажи еще в одном-двух поселках на Карельском перешейке. Рассчитываем на хороший спрос в этом сезоне.
Как и многие наши коллеги, мы тоже отмечаем возросший интерес к элитных объектам, в том числе и загородным. Например, в нашем поселке «Медовое» сейчас очень много просмотров, с несколькими клиентами мы ведем переговоры. Хотя когда этот интерес превратится в сделки сказать очень сложно - это кропотливая работа, которая может длиться месяцами. Тем не менее, год для нашей компании начался весьма неплохо – в марте мы подписали договор по вторичной продаже особняка в «Корабельных соснах». Полагаю, что в этом году объемы продаж элитной загородной недвижимости все же возрастут.
К сожалению, сегодня у нас не существует института девелопмента. Нет единых критериев оценки этой деятельности. На рынке, пожалуй, не найдется ни одного управленца, способного похвастаться, например, законченными тремя поселками, в которых в полном спокойствии и комфорте живут люди. Или такого, кто вел бы все три проекта с нуля и до реализации, не переходя из компании в компанию. «Академическим» девелопментом – настоящим, качественным освоением территории - занимаются единицы компаний. Остальные покупают землю, нарезают её на куски и перепродают.
По нашим данным, за I квартал 2012 года предложение пополнилось примерно на 4000 объектов. Средний размер комплексов далеко не скромный – 225 домовладений. Хотя в большинстве из них (82%) предлагаются участки без подряда, но, что отрадно, ни в одном из них не предлагается земля без коммуникаций. Я считаю это большой заслугой профессионального сообщества: оказалось, что специалисты не зря твердили покупателям о рисках приобретения наделов без инженерии. И мы видим положительные сдвиги – согласно данным информ-обмена, количество сделок с нарезкой стремительно падает, а девелоперы все же берутся сделать хотя бы минимальные улучшения.
Для нашей компании год начался более чем удачно: производственные мощности загружены вплоть до конца лета. Любопытно, что сейчас у нас заказывают дома люди, которые присматривались к ним еще в 2008 году. Показательно, что площадь покупаемых домов стала увеличивается. Если в период 2008-2011г. петербуржцы и жители Ленобласти в основном заказывали коттеджи 120-150 кв.м, то в этом году предпочитают дома не менее 250 кв.м. Так же появились заказы на коттеджи 300-350 кв.м и целые жилые комплексы со строительством подсобных сооружений по 500-700 «квадратов». Цены в нашей компании остались прежними, последний раз повышение у нас было в начале прошлого года.