«Покупатель стал рациональнее, девелоперы – тоже»

О том, как чувствует себя первичный рынок сейчас, какие тренды он «заберет» из 2025 года и грозит ли Петербургу и Ленобласти дефицит предложения рассуждает коммерческий директор «ГК Алькор» Алексей Бушуев

— Итоги минувшего года все давно подвели, так что, с вашего разрешения, не будем повторяться. Но интересует немного другой ракурс: какие тенденции на рынке образца 2025 года будут актуальны и в 2026 году?
— Скажу так: в прошлом году отрасль была далека от стабильности, но теперь она входит в фазу осторожного развития. Девелоперы стали консервативнее: запускаются только проекты с понятной экономикой и прогнозируемыми темпами продаж. Замедляются объёмы строительства, особенно в массовом сегменте, который наиболее чувствителен к ипотеке и снижению доходов населения. Приоритет — финансовая устойчивость и сбалансированное предложение, а не рост любой ценой. Полагаю, такой сценарий мы увидим на протяжении всего года, да и в 2027-м, вероятно, тоже.

— Какую динамику цен можно ожидать? Возможен ли дефицит предложения?
— Резких ценовых скачков не ожидается: рынок уже адаптировался к текущей ставке и спросу. Однако в среднесрочной перспективе риск дефицита нового предложения в границах Петербурга сохраняется. Земельных участков под масштабное освоение немного, а девелоперы, как я уже говорил выше, выводят проекты, «семь раз отмерив». Так что рост цен на размер инфляции и, может, чуть выше, весьма вероятен. При этом часть спроса носит отложенный характер и может реализоваться при дальнейшем снижении ключевой ставки. Что касается Ленобласти, то здесь цены заметно ниже, свободные участки под застройку есть и их немало, так что объемы строительства уменьшаться не будут. А спрос поддерживается в том числе перетоком покупателей из мегаполиса – этот тренд нельзя назвать новым.

— Как, на ваш взгляд, будет меняться ключевая ставка в ближайшие месяцы?
— Её снижение уже началось, но темпы пока недостаточны для серьёзного оживления рынка. По базовому прогнозу регулятора средняя ставка в 2026 году ожидается в диапазоне 13,5–14,5%. Это поддержит осторожный спрос, но полноценное возвращение рыночной ипотеки возможно при уровне около 10%. Более ощутимые изменения вероятны в 2027 году, причем ближе к его середине.

— Какие изменения в продукте мы можем наблюдать сегодня?
— В массовых сегментах — комфорт, эконом и «бизнес-лайт» в Ленинградской области — формат с отделкой за год сильно вырос и фактически стал стандартом. В петербургских проектах комфорт-класса более половины предложения (59%) — с чистовой отделкой, и эта доля остаётся стабильной. А всего в петербургской агломерации 76% лотов предлагаются с чистовой или предчистовой отделкой.

В премиальном сегменте несколько другая картина. В бизнес-классе чаще предлагается предчистовая отделка, а доля чистовой – всего 9%. В элитном сегменте квартиры с готовым ремонтом – это всего 3% предложения, а доминирует жилье без отделки. То есть продукт чётко сегментирован под аудиторию.

— В Москве часть застройщиков как раз отказывается от отделки. Как поведёт себя Петербург?
— В нашем регионе предпосылок для массового отказа от отделки пока нет. Структура предложения показывает устойчивый спрос именно на готовый продукт. Для комфорт-класса отказ от готового ремонта может сузить аудиторию. На мой взгляд, логично сохранять вариативность: предлагать квартиры с чистовой отделкой, white box и без отделки — в зависимости от концепции и целевой аудитории проекта. Именно так мы поступаем в нашем проекте «Кронфорт», предлагая как white box, так и чистовую отделку в двух вариантах – тёмном и светлом. При этом акцент мы делаем именно на последнюю и поэтому почти все проданные квартиры приходятся на формат с чистовой отделкой.

— Как трансформируются предпочтения покупателей?
— Покупатель стал рациональнее. Важны итоговый бюджет сделки и возможность заселиться без серьёзных дополнительных затрат. Ремонт — это не только расходы, но и время, аренда на период работ, иногда — дополнительные кредиты. При высокой ставке это чувствительно. Именно поэтому в массовом сегменте востребованы квартиры с отделкой. Кроме того, расширилась география спроса и предложения: такие локации как Кронштадт и Зеленогорск (да и почти весь Курортный район) ещё не так давно не интересовали девелоперов, работающих в комфорт- и, тем более, бизнес-классе. А сейчас новые проекты (премиальные в том числе) появляются там регулярно. 

— То есть именно эти локации сегодня наиболее перспективны?
— Не только. В границах города интерес сохраняется к территориям комплексного развития с инфраструктурным потенциалом и удобным транспортным сообщением. При этом часть масштабных проектов массового сегмента смещается в Ленинградскую область — там проще формировать крупные участки и предлагать более доступный бюджет входа. Самый наглядный пример – Новосаратовка. В целом выиграют локации, где сочетаются экология, хорошая транспортная доступность (или хотя бы перспективы ее улучшения) и социальная инфраструктура.

— Вы упомянули о Кронштадте, как о той локации, куда в последние годы потянулись как девелоперы, так и покупатели. Хороший повод попросить вас рассказать о проекте «Кронфорт»…
— За последние пять лет произошла коренная трансформация: Кронштадт перестал восприниматься как отдаленный от Петербурга остров-крепость, став центром притяжения для всех жителей города и его гостей. Достаточно сказать, что только за последние два года туристический поток вырос до 4 млн человек – и это при числе постоянных жителей в 45 тысяч. Общий объем инвестиций в инфраструктуру острова Котлин и его фортов в нынешнем году достиг 70 млрд рублей, а программа развития Кронштадта рассчитана до 2030 года, то есть эта цифра не окончательная. Деньги идут на завершение модернизации дорожно-транспортной сети, благоустройство улиц и набережных.

На этом фоне рынок недвижимости Кронштадта укрепляет позиции: спрос растёт, цены постепенно тоже, а локация привлекает как инвесторов, так и покупателей жилья, стремящихся сочетать городскую инфраструктуру, богатую историю и высокий туристический потенциал. И единственный жилой комплекс здесь – это «Кронфорт» –малоэтажная застройка с продуманной средой и акцентом на спокойствие и комфорт проживания. Наши главные конкурентные преимущества – хорошая экология, соседство с парками, музеями и Финским заливом. Проектом также предусмотрен прогулочный бульвар с летними террасами ресторанов, собственная социальная инфраструктура и доступ к объектам кластера «Остров фортов».