«“Сегодня многие застройщики находятся в каменном веке, некоторые уже при смерти” »

Виталий Новиков рассказал BSN.ru, что будет со строительным рынком, если отменят долевое строительство, какие компании выживут без финансирования дольщиков и как новый закон связан с предстоящими выборами.

По данным «ДП», только петербургские строительные компании получают от дольщиков 240 млрд. рублей в год. Как вы думаете, что предпримут застройщики, чтобы компенсировать такие потери?
- Думаю, что будут искать альтернативные варианты. Им придется строить в кредит, но я не уверен, что банки готовы будут давать деньги на их проекты. Тем более залоговая масса застройщика сегодня, как правило, вся распределена. Они будут искать другие формы, например, форму жилищно-строительного кооператива. Я уверен, что появятся новые форматы, которые предложат человеку так или иначе профинансировать строительство собственной квартиры. В конце концов, никто не отменял рассрочку. Мы видим, что сегодня около 60% квартир продается с использованием ипотеки или рассрочки, остальные покупатели готовы заплатить сразу полную сумму. Так что перед строительными компаниями встанет вопрос: а как адаптировать эти 60% людей?
Интересная штука: когда придется строить на свои средства или понимать, откуда брать деньги, то бизнес-модели будут более четкими. И мы видим, что наиболее успешными являются те застройщики, которые «исповедуют» консервативную модель. Чем консервативнее модель, тем надежнее застройщик.

Что вы имеете в виду под «консервативной» моделью?
- Консервативная модель – это строить на свои деньги, это быть уверенным, что даже если продажи остановятся, то ты все равно достроишь. Это когда вы, создавая бюджет доходов и расходов по новому проекту, не рассчитываете, что квартиры будут обязательно дорожать, произойдет чудо и темпы реализации вырастут после сдачи дома.

Вы сказали, что банки не готовы давать кредиты строительным компаниям. В чем причина?
- Банки не готовы рисковать, они обычно не рассматривают такой фактор, как доверие. Банки хотят, чтобы был залог с двойным покрытием. Они не готовы оценивать проекты, особенно нестандартные, с позиции их доходности. Если завтра мы привезем прекрасный проект в банк, то не факт, что его смогут оценить. Мы видим алчность банков, занимающих все более жесткую позицию и предпочитающих менять тарифы. Они обозначают в договоре, что могут изменить тариф или потребовать немедленного возврата кредита. Такой конфликт уже был со Сбербанком. Разве кто-то захочет брать один миллиард рублей на строительство, чтобы его потом запросили назад ни с того ни с сего?

Как вы думаете, насколько успешны люди, которые решили зарабатывать на долевом строительстве?
- Сейчас это не совсем бизнес, потому что размер маржинальности напрямую зависит от риска. Если бы не падал банковский депозит, то покупать квартиры было бы вообще бессмысленно.
Я думаю, что инвесторы сейчас мигрируют в сторону апартаментов. Потому что коммерческая недвижимость, особенно сдаваемая на короткий срок и управляемая профессиональными людьми, дает очень большой доход.
Мне кажется, что девелоперы немного завышают потенциальный уровень годового заработка клиентов. Конечно, недвижимость может быть доходной, но теперь это намного сложнее. Ведь с жилыми комплексами странная ситуация: они продают квартиры на этапе котлована дороже, чем в уже построенном доме, ведь им пора гасить кредиты и платить налог. Поэтому сейчас стараются покупать и перепродавать коммерческую недвижимость.

Повлияет ли новый закон на итоговую стоимость квартир в домах? Многие эксперты предполагают, что возможен рост цен за квадратный метр до 30%.
- Стоимость жилья имеет высокую эластичность: спрос высокий – оно дорожает, спрос низкий – дешевеет. Даже если себестоимость строительства квадратного метра вырастет, то не факт, что клиенты готовы будут взять эту разницу на себя. Я думаю, что просто будут меньше покупать квартиры. Если стройка подорожает, значит, люди обратятся к тем альтернативам, которые сейчас недооценены.

С 2018 года в систему отношений «застройщик-дольщик» планируют ввести банки, через которые будет проходить передача денежных средств. Считается, что это поможет обезопасить вложения дольщика. Что вы думаете на этот счет?
- Вы знаете, в соревновании «кто лучше банкротиться» определенно лидируют банки. Они высасывают все, что можно из бизнеса сегодня, и отнюдь ему не помогают. Мы видим, что на них поступает все больше и больше жалоб со стороны предпринимательского сообщества.
Так что здесь вопрос в том, кто выиграет от этого закона. Застройщик? Не уверен. Выиграют ли клиенты? Вряд ли. А вот банкам это дает еще больше возможности контролировать все строительство. К сожалению, это сделано не в интересах дольщиков.

Почему государство решило так жестко вмешаться в процессы строительной сферы?
- Впереди президентские выборы. Мы можем стерпеть многое: невыдачу автомобиля, разруху на улице. Но если все деньги, вложенные в гнездо семьи, не выданы, дольщики становятся организованной силой. И перед выборами лучше бы их не нервировать. Другой вопрос, какой ценой собираются достигать такого позитива. У всех этих шагов очень заметна публичная составляющая. Здесь задача не быть, но казаться, то есть делать что-то, что якобы в интересах избирателей: да мы не решили проблему дольщиков сейчас, но мы прикладываем усилия к тому, чтобы завтра этого не было. 

Как вы думаете, новый закон сократит число строительных компаний?
- Да, сократит. Отсеются самые безрассудные, неконсервативные, неаккуратные. Будущее, безусловно, за технологичными компаниями. Сегодня многие застройщики находятся в каменном веке, некоторые уже при смерти, просто никому не хватает смелости это признать, что напрасно, на самом деле.
Но нужно помнить, что есть и отрицательный дарвинизм: иногда выживают не самые лучшие, а самые изворотливые.

Есть вероятность, что народ сейчас ринется оголтело покупать квартиры, пока есть возможность вложиться на стадии котлована?
- Нет, им не с чего бежать. У нас нет неудовлетворенного спроса на квартиры, как это было в 2010 и в 2011. Сейчас метров строится больше, чем продается. Так что если не будет принципиального нового, качественного продукта, то люди не пойдут. А те, кто продолжат строить гетто в Шушарах или гетто у Парнаса, и вовсе вымрут.

Расскажите о вашем опыте участия в долевом строительстве.
- По договору ДДУ я покупал жилье только один раз. Моя первая квартира куплена в «Петербургской недвижимости», и это была сделка чисто на доверии, потому что предварительный договор купли-продажи ничего не стоил. Квартиру вовремя я, конечно, не получил. Со второй покупкой жилья тоже ничего особенного…
А вот мой третий опыт по приобретению недвижимости в «Квартале Скандинавия» – это вообще особый случай. Я не понимаю, почему ходит по земле, а не сидит Валерий Гутовский (руководит холдингом «Прайм», занимавшимся строительством «Скандинавии» - прим. BSN.ru), за какие такие заслуги его сделали чиновником?! Если бы я тогда заключил 214 договор, то из-за задержки сдачи дома на 2 года, я бы получил квартиру бесплатно.
А 214 закон – хорошая штука, он мотивирует застройщика все сделать вовремя или минимизировать задержку. Обязательство на сдачу дома – это очень важно.