Путешествие аналитика - 3. Семиозерье: есть ли жизнь за полигоном?
В этот раз целью нашего путешествия стал район, известный под названием Семиозерье. Это территория, расположенная между берегом Финского залива и трассой Скандинавия, на расстоянии около 100 километров от Санкт-Петербурга. Свое название она получила по расположенным там многочисленным крупным озерам: Пионерское, Красавица, Александровское, Красногвардейское, Краснофлотское, Подгорное, Полянское, Гладвшевское.
До 1990-х годов, эта территория развивалась достаточно слабо и, при этом, своеобразно. Туда было одинаково далеко и неудобно ехать по обеим веткам железной дороги, идущим на север, к Выборгу и Приморску от Финляндского вокзала. Доехать туда можно было, по сути, только на автомобиле или на немногочисленных, редких автобусах. Там было мало крупных поселков и совсем не было дач. Зато на этой территории находилась печально известная зона «101 километра», куда выселялись на постоянное проживание лица, отбывавшие тюремное заключение и тем или иным образом нарушавшие социальное спокойствие. Но и этот печальный факт не был главной особенностью этой земли.
На туристических картах 1960-х - 1970-х годов вся зона к западу от Выборгской ветки железной дороги, примерно от Каннельярви до Кирилловского, была помечена как «непроходимые болота, интереса для туристов не представляющие». В более поздних изданиях ландшафт внезапно поменялся на более пригодный для туризма, но загадка – осталась. На самом деле, всю эту территорию между железной дорогой и шоссе А-125 занимал и занимает огромный танковый полигон «Каменка», один из крупнейших в Ленинградской области. Его территория закрыта для прохода и проезда, фактически, через него ведет только одно шоссе Кирилловское – Каменка, на всех съездах с которого стоят характерные знаки «Осторожно, танки». В отличие от многих других военных объектов, не переживших разруху 1990-х годов, полигон до сих пор активно используют по прямому назначению. Там достаточно регулярно проводятся танковые учения, боевые стрельбы с использованием всех достижений отечественной оборонной промышленности, учения с использованием боевой авиации. В промежутках между стрельбами, немногочисленное местное население бесстрашно собирает на полигоне в огромном количестве растущие там белые грибы и бруснику. Густо разбросанные тут и там издержки военного использования территории, в том числе невзорвавшиеся снаряды всех типов и калибров, игнорируются, по принципу «не трогай изделие и оно тебя не тронет».
Природа Семиозерья включает в себя почти все ландшафты Карельского перешейка. Это и прозрачные боры, поросшие белым мхом, в которых так хорошо собирать боровики, и песчаные берега глубоких озер. А рядом – смешанные леса, неглубокие торфяные озера, зарастающие кувшинкой и канадским рисом. К тому же, в Семиозерье очень мало населенных пунктов и легко найти уголок природы, совсем не испытавший влияния человека.
С начала 2000-х годов, в районе Семиозерья начали строиться коттеджные поселки. Этот процесс начался там позднее, чем в других районах Карельского перешейка: сказывалась близость более инвестиционно привлекательных Курортного района и района Репино-Ленинское. Сегодня в Семиозерье насчитывается около 12 коттеджных поселков в разной степени готовности. Интересно, что все объекты или активно реализуются или близки к завершению; в отличие от других районов коттеджной застройки, голых картофельных полей с табличкой «Здесь будет город-сад» нам не попалось совсем. Еще одна особенность района, отличающая его от многих других –почти все поселки располагаются на берегах озер, часто встречаются и поселки, где на территории растет взрослый лес.
В ходе экспедиции мы осмотрели следующие объекты:
• Береговая горка
• Гармония
• Зайчихино
• Заозерье
• Западное солнце
• Зеркальный
• Краснофлотское
• Подгорное
• Радуга
• Солнечный берег
• Три берега
В наш обзор не попал объект компании Village Consulting «Русская красавица», а также ряд позиционируемых как коттеджные поселки выставленных на продажу крупных земельных участков.
Двигаясь от поселка Победа в сторону шоссе А-125 первым мы осмотрели поселок «Радуга» компании СоюзТеплоСтрой. Поселок располагается за поселком Победа, не доезжая поселка Каннельярви. Подъезд к поселку – грунтовая дорога, в невидном месте отходящая от шоссе. Без консультаций по телефону с застройщиком, найти его было бы крайне проблематично. Территория поселка представляет собой фрагмент большого поля, примыкающего к лесу. Но поле давно не использовалось и заросло густым мелколесьем, так что неприятного впечатления не производит. В поселке 27 домов, располагающихся на участках примерно по 20 соток. Дома – небольшие, скромные, площадью 134-196 кв.м., строятся из бруса или по каркасной технологии. Уже построено и продано около восьми домов, еще несколько активно строятся. Владельцы домов ведут благоустройство участков: строят бани, ставят заборы. В продаже есть как почти готовые дома, так и дома на стадии строительства, и просто земельные участки. В стоимость домовладения входит уже установленная локальная канализация (используется достаточно сложное и неочевидное решение, с принудительным явно российской конверсионной разработки), 10 квт электричества, водоснабжение из скважины. Отопление домов – радиаторами, но владельцы могут сами решать эту проблему и иными способами. Правда, пока что водоснабжение еще не подключено и владельцы домов роют на участках неглубокие, примерно 5 колец, колодцы. Планируется недорогая инфраструктура: парковка, детская площадка. На сегодняшний день, в продаже 6 домов, либо готовых под чистовую отделку, либо активно достраиваемых, по цене 3,5-5 млн рублей за домовладение.
Поселок «Радуга» представляет собой дачи «эконом-класса» в хорошем смысле слова. Небольшие, не пафосные дома, по конкурентоспособной цене, на приемлемом расстоянии от города, в окружении природы, создают все условия для нормального загородного отдыха. Единственный недостаток поселка – расстояние до ближайшего озера великовато, чтобы ходить купаться пешком. В поселке активно ведется строительство, обязательства по подготовке территории девелопер почти выполнил. Определенную симпатию вызвала политика продажи не участков под застройку, а готовых домовладений. Из недостатков проекта, можно отметить недостаток информации о проекте, у него также нет сайта и навигации.
Следующим объектом стал коттеджный поселок «Западное солнце», компании Greenside. Он расположен на красивом, поросшем лесом берегу озера Красавица, террасами спускающемся к воде. Поселок располагается между шоссе и берегом озера, так что промахнуться мимо него практически невозможно. Сложный рельеф и интересные характеристики территории заставили застройщика создать довольно нетипичный Генплан. Там много симпатичных кривых дорожек, что вкупе со сложным рельефом и крайне неплохой архитектурой, создает красивый ландшафт, где интересно даже просто гулять.
Значительные территории прилегающих лесов очищены и превращены в зону отдыха. На озере оборудован пирс для яхт и лодок, обустроен пляж. В качестве пляжа мы увидели не насыпанный «Камазами» песок, а ровную лужайку, засеянную травой, спускающуюся прямо к воде. Такое решение, хоть и достаточно непривычное, на самом деле куда более рационально и куда более долговечно, чем искусственные «псевдо-Ривьеры». Радуют глаз и другие мелочи, такие как площадка для барбекю, невысокие заборчики вокруг участков, мусорный контейнер на пляже, навигационные щиты на въезде и у пристани, знаки «Осторожно, дети!» вдоль дорог.
Застройка поселка - дома из клееного бруса, на участках 13 - 23 соток, строятся по 7 проектам различной площади (от 110 до 325 кв.м.). Дома выдержаны в одном архитектурном стиле и цветовой гамме. Продаются как достроенные дома, так и участки с подрядом. Из 28 домовладений, не продано только 5 незастроенных участков и два почти достроенных домовладения. На территории остальных домовладений уже в основном завершено благоустройство, строятся хозяйственные постройки. В стоимость домовладения входит 3 квт электричества (с возможностью докупки), водопровод и локальная канализация – автономный септик Uponor с системой очистки. Вопрос отопления домов оставлен на усмотрение покупателя. Цена земли – 4300 евро за сотку. Полуготовый дом стоит 8,5 млн рублей, готовый – около 10-11 млн рублей или порядка 330-350 тысяч евро.
В целом, поселок «Западное солнце» произвел на участников экспедиции очень хорошее впечатление. Это тот редкий случай, когда в проекте соединяются отличное место, несомненно удачная концепция, качественный Генплан и архитектура, а также подкупающее внимание к мелочам.
Некоторые сомнения вызвали только два момента. Во-первых, сразу за шоссе, на котором расположен поселок, начинается территория танкового полигона. Во время боевых стрельб, в поселке может быть, скажем так, хорошая слышимость. Впрочем, представитель застройщика сказал, что этот вопрос тщательно изучался, проверялся, и ничего страшного во время стрельб не происходит. Во-вторых, в исследовательской группе возник жесткий спор, касающийся цветовой гаммы домов: одна часть участников утверждала, что цвета домов слишком «мыльные» и требуют каких-то ярких элементов, да и дома выглядят немножко слишком одинаково. Их оппоненты, в свою очередь, выдвигали обвинения во «вкусовщине» и обоснованно утверждали, что эстетика поселка и так находится на недосягаемом для питерского девелопмента уровне. Как и все споры о вкусах, этот диспут не закончился ничем конструктивным.
Следующим пунктом нашего маршрута стали поселки компании «Стинком», расположенные на озерах Александровское и Пионерское: «Гармония», «Зайчихино» и «Заозерье». Поселок «Гармония» находится на этапе активной реализации, а два других поселка уже закончены и проданы, там остались только объекты во вторичной продаже.
Дорога к поселку «Гармония» оказалась куда длиннее, чем предполагалось. От шоссе до поселка - не менее пяти километров по петляющей грунтовке. К слову сказать, дорога до «Гармонии» - вполне пристойного качества, что не сказать о порядком раздолбанных дорогах в два других поселка. Въезд в поселок оборудован шлагбаумом, сразу за ним, на небольшом поле находятся административные домики, склады стройматериалов, стоит техника. Сама территория поселка начинается дальше, и поверьте, карты не дают адекватного представления о ее размерах. От въезда в поселок до берега озера – примерно полчаса пешком, а по всей территории лучше перемещаться на автомобиле или на велосипеде. Площадь поселка – огромная даже по московским меркам: 85 га. Там встречаются почти все ландшафты Карельского перешейка: поля, рощи, лиственные леса, глухие ельники, сосновые боры. Можно выбрать участок практически любой площади, с любыми характеристиками.
Общее число домовладений в поселке - около трехсот. Площадь участков - от 14 соток, верхний предел ограничен только финансовыми возможностями. В поселке прокладываются грунтовые дороги, уже частично проложены, хотя и не до конца подключены водопровод, электричество, уличное освещение, газопроводы (для нужд поселка и окружающей территории, по словам застройщика, из Каменки тянут магистральный газ). Планируется создание рекреационной зоны, включающей в себя реконструкцию элементов находившейся там ранее финской усадьбы, лодочного пирса, большого числа объектов поселковой инфраструктуры.
Концепция застройки предполагает пять архитектурных стилей, образующих стилистически однородные кварталы. Учитывая размеры поселка, количество стилей могло быть и вдвое большим. Застройщиком выступает сама компания-девелопер, но можно заниматься строительством и самостоятельно (компания «Стинком» сохраняет за собой функции архитектурного надзора и вопросы инженерных коммуникаций). В стоимость домовладения входит локальная канализация, подключение к коммунальным сетям (вода, 5 квт электричества). Подключение к магистральному газу стоит 8,5 тысяч евро и обязательно оплачивается сразу при покупке земли. Порядок цен – от 60 до 270 тысяч рублей за сотку, в зависимости от расстояния до воды и ландшафта. Средний участок 15-20 соток стоит около 2 млн рублей, что, в общем, немного, учитывая наличие на участках взрослого леса. Также в поселке независимым застройщиком ведется строительство нескольких домов из газобетона, уже выставленных на продажу.
В целом, если вас не пугает расстояние в 105 километров от города, в «Гармонии» можно найти неплохое место для дачи. Леса, озера, удаленность от цивилизации – все способствует дачному отдыху. Участки на берегу озера, в красивом лесу, со всеми коммуникациями наверняка найдут своего покупателя. В проекте нас смущают только размеры поселка. При таких масштабах, это уже, скорее, не коттеджный поселок для отдыха, а целый населенный пункт. Европейские девелоперы в проектах таких масштабов отказываются от однородной малоэтажной застройки в пользу зонирования пространства, различной плотности и характера застройки от центра поселка к периферии, формирования поселкового центра и т.п.
Компания «Стинком» активно продвигает технологию «деревянного кирпича» и мы с интересом осмотрели построенный по этой технологии в поселке «Гармония» демонстрационный дом. Следует сказать, что данное решение – действительно инновационное, с точки зрения превращения отходов древообработки в хороший строительный материал. Его характеристики не уступают клееному брусу, хотя опыта эксплуатации домов из этого материала пока маловато, чтобы делать уверенные выводы. С точки зрения внешнего вида, деревянный кирпич – на любителя. В других поселках компании мы видели и дома, где владельцы сохраняли его в нетронутом виде, и серьезную «борьбу с материалом».
Коттеджные поселки «Зайчихино» и «Заозерье» располагаются в том же районе. Грунтовая дорога до поселков местами уже порядочно разбита. По своим характеристикам поселки очень похожи: 26 и 27 участков с домами 130 – 350 кв.м., выстроенными в разных стилях и технологиях, территория – небольшие поля на берегах озер, локальная канализация, электричество, охрана, грунтовые дороги. Поселки давно сданы и проданы, в «Зайчихино» владельцами ведется активное строительство, в «Заозерье» работы практически завершены. В каждом из поселков есть несколько объектов во вторичной продаже: в «Зайчихино» это земельный участок, в «Заозерье» - 3 или 4 дома разной степени готовности. Особых отличительных черт, ярких преимуществ и недостатков у этих поселков нет: дачи как дачи.
"Зайчихино"
"Заозерье"
Согласно рекламе, коттеджный поселок «Краснофлотское» Невской домостроительной компании располагается на берегу озера Краснофлотское. Старый баннер, прикрученный к остаткам какого-то строения и наполовину скрытый бурьяном, указывает, где нужно свернуть с дороги. Поселок расположен на небольшом, 6 га, поле прямо на берегу озера. Правда, от воды территорию поселка отделяет небольшое, метров 30 в ширину моховое болото, так что к воде можно попасть только на расположенном на краю поселка маленьком песчаном спуске к воде. Это, конечно, трудно считать достоинством, зато владельцы домов на первой линии точно не будут выгораживать себе куски берега и захватывать береговую линию.
Практически вся территория поселка уже распродана и застроена, однако строительные работы на площадке еще повсеместно продолжаются. Основной тип застройки – каркасные дома, 168-286 кв.м. площади. Количество участков – 26, площадь – 18-23 сотки. В настоящее время, на продаже осталось примерно 5 домов, площадью 205-290 кв.м., с участками 18-19 соток. Стоимость домовладения – 8,5 – 10 млн рублей. В цену входят 20 квт электричества, подключение к воде, накопительная локальная канализация.
Ни детской и спортивной площадок, ни пляжей в поселке пока нет. Проложено электричество и водоснабжение, отсыпаны гравийные дороги.
По своим характеристикам, поселок явно не попадает в категорию элитных. В «лучших» традициях застроена береговая линия, негде гулять, нет растительности, сомнительная архитектура. Но похоже, покупателей это не смущает.
Следующая остановка нашего маршрута – «куст» поселков на берегу Красногвардейского озера. Асфальтовая дорожка, отходящая от шоссе в районе деревни Клеверное, привела нас сначала к поселку «Береговая горка», а затем, сменившись на грунтовую, к расположенным последовательно один за другим поселкам компании «Пул Экспресс» «Солнечный берег», «Зеркальное» и «Подгорное». Дорога идет вдоль всего берега озера, иногда – сильно петляет, но на всем расстоянии остается вполне проезжей и нареканий не вызывает. Компании-застройщики внимательно относятся к описаниям проезда до поселков на своих сайтах и к навигации по дороге, так что никаких проблем с ориентированием не возникло.
Коттеджный поселок «Береговая горка» компании «Мера» действительно расположен на горке на высоком берегу озера. Его территория спускается почти к самой воде; от береговой линии ее отделяет полоса ольховника, где планируется проделать проход и сделать пляж. С одной стороны к поселку примыкает частная застройка, с другой – небольшое поле и еще одно пятно частной застройки. Земельный участок представляет собой поле на склоне холма, посередине которого находится фрагмент ветрозащитной полосы из крупных деревьев. Наличие уклона привело к тому, что в Генплане поселка появились симпатичные кривые улочки, по которым потом будет приятно гулять.
Территория поселка разбита на три зоны, различающиеся типом застройки: деревянная, каркасная и «свободная». Компания предлагает свои услуги в качестве застройщика, но можно строить и самостоятельно. Всего в поселке запланировано 65 участков, площадью 12,7 - 35,6 соток. Примерно 15 участков уже продано. Построен демонстрационный дом, площадью 200 кв.м., из клееного бруса, который выставлен на продажу за 12,5 млн рублей. В стоимость домовладений входит вода из скважины и 10 квт электричества. Стоимость сотки земли – 145-220 тысяч рублей, в зависимости от места расположения, таком образом стоимость участков, с учетом объявленных недавно компанией 15% скидок за единовременную оплату, варьируется от 1,5 млн до 6,7 млн рублей. Без скидок получается, естественно, дороже. Самые дорогие и большие участки – как водится, у озера, самые дешевые – ближе к въезду в поселок и у внешнего забора.
С точки зрения характеристик земельного участка, поселок «Береговая горка» несомненно удачный объект. В его пользу говорят красивое, видовое место, холмистый ландшафт, выход к озеру, удобный подъезд. Зато, в отличие от конкурентов, на участках почти нет деревьев, да и стоимость их довольно высока. Будет интересно посмотреть, как поселок будет конкурировать с расположенным дальше по дороге объектом компании «Пул Экспресс».
Поселок «Солнечный берег», вытянувшийся вдоль берега Красногвардейского озера на 2,5 км, имеет площадь 54 га. Территория поселка – крайне разнообразная: местами это хвойные, смешанные и лиственные леса, местами – небольшие полянки. Длинна береговой линии позволила сделать несколько спусков к воде (мы насчитали минимум три, хотя возможно, их значительно больше). Генплан поселка имеет сложную, непривычную, но крайне любопытную структуру: в его основе лежат не прямые «проспекты», а кривые улицы сложного рисунка. Несомненно, по окончании застройки это создаст красивый ландшафт. Но пока без карты и ориентиров навигация в поселке иногда становилась довольно трудной.
Территория поселка поделена на 204 участка, площадью 10 – 35 соток. В стоимость участков входит водоснабжение и подключение к магистральному газоснабжению. Электрические мощности собственник должен покупать отдельно (максимум-10 квт). Также в стоимость не входит прокладка канализации. В поселке планируется несколько детских площадок, пирсы, пляжи.
Минимальная стоимость участка – примерно 1,9 млн рублей (10 соток), максимальная – 6-8 млн рублей. Большинство участков стоят от 3 до 4,5 млн рублей и имеют площадь от 15 до 25 соток. В продаже есть и участки с готовыми домами по цене от 5,2 до 13,7 млн рублей.
В поселке активно идут работы по прокладке сетей. Строится более полутора десятков домов (как девелопером, так и покупателями). Следующие три, а то и четыре года поселок будет представлять собой большую стройплощадку.
В этом проекте, как и в поселке «Гармония» участников экспедиции смущают гигантские размеры территории. Представляется, что дачный поселок подразумевает меньшие масштабы, камерность, уединенность. Возможно, мы ошибаемся и в этом нет ничего плохого. Есть же исторические огромные дачные поселки Сосново, Сиверский, Вырица. Как бы там ни было, характеристики поселка не оставляют сомнений в том, что поселок будет закончен, а участки – успешно проданы.
Об этом также свидетельствует опыт расположенного дальше по дороге еще более крупного коттеджного поселка «Зеркальный». Его площадь – 61 га, количество участков – 248, площадь участков – 12-40 соток. В отличие от «Солнечного берега», там большинство участков уже продано и строительство, по большей части завершено. Объявлено, что было построены детская и спортивная площадки, магазин, кафе, но найти их нам не удалось. Спросить же было не у кого, поскольку в будний день, когда проходила экспедиция, в поселке не было почти никого, кроме пугливых строительных рабочих. Лодочный пирс – построен, хотя спуск к нему не обустроен никак. В настоящее время, продается только один участок и около двух десятков объектов вторичной продажи – участков и готовых домовладений.
Минимальная стоимость объекта – 2 млн рублей (участок 10 соток), максимальная – 11,7 млн (участок 64,7 соток).
К сожалению, несмотря на успешные продажи, в поселке можно указать ряд недостатков. Береговая линия застроена, спуск к воде затерялся за домами и плохо обустроен. В результате, в поселке трудно найти общественное место, откуда можно было бы посмотреть на озеро, уж не говоря о том, чтобы вдоль него прогуляться. Дома построены и отгорожены друг от друга высокими и глухими заборами. Не помешает и благоустройство территории поселка. Если б в «Зеркальном» было больше деревьев, общая картина выглядела бы лучше. Через 5-7 лет, когда посаженные руками владельцев на участках и вдоль заборов деревца вырастут, поселок приобретет симпатичный обжитый вид.
Коттеджный поселок «Подгорное» находится в самом конце дороги, на берегу следующего озера. Его размеры куда скромнее, 12 га, 42 участка по 18-32 сотки. Как и «Зеркальный», он закончен и сдан, но во вторичной продаже есть 12 земельных участков, что немало, учитывая размеры поселка. Как и поселку «Зеркальное», ему не помешали бы общественные пространства, обустроенный общественный подход к воде, а также общее благоустройство территории.
Последним мы посетили еще один поселок «Пул экспресс», но уже расположенный куда ближе к городу – «Три берега». Он примечателен тем, что находится на берегу Гладышевского озера, рядом с Гладышевским заказником. Озеро, куда через речку Гладышевку заходит метать икру лосось из Финского залива, относится к охраняемым природным территориям. В связи с этим, экологические требования для поселка были особенно жесткими. Так, дождевые стоки с территории поселка, прежде чем попасть в Гладышевку, проходят очистку в специальных очистных сооружениях, а в домах разрешено строить только накопительные канализационные системы.
Общая площадь поселка – 17 га, там расположены 66 участков 17-30 соток. Инженерные коммуникации поселка включают в себя электричество (обязательные 10 квт на участок оплачиваются отдельно), газ из газгольдера (также оплачивается отдельно), воду из скважины. Локальную канализацию ставит сам покупатель, в соответствии с экологическими регламентами. Пока что, работы по обеспечению поселка водой, газом и электричеством далеки от завершения. Заявленная инфраструктура поселка, включающая в себя магазин, детские площадки и пирс, также пока не построена.
В продаже находится около 20 участков, 6 в прямой, остальные – во вторичной. Цена участков очень сильно зависти от места их расположения и варьируется от 2,8 млн за 18 соток до 6,8 млн за 21 сотку. Участки продаются без подряда на строительство, но компания настаивает на соблюдении архитектурных и стилевых регламентов. В настоящее время, девелопер решает вопросы коммуникаций (электричество обещают к декабрю, газгольдеры к маю), но часть собственников уже строит дома.
Поселок расположен в красивом месте, обладающем хорошей транспортной доступностью. Жесткие экологические нормы компенсируются чистотой природы и близостью заказника. Цены на земельные участки, правда, сравнительно высокие, но на наш взгляд, оправданные. С определенной долей иронии, поселок можно рассматривать как красивый эксперимент, призванный выяснить, что важнее для покупателя: экологическая чистота и нетронутая природа или возможность самореализоваться через строительство.
Результаты экспедиции однозначно показали, что расстояния, глухомань и танковые полигоны – не помеха девелопменту. Коттеджные поселки в Семиозерье развиваются стабильно, следов заморозки строительства не заметно. Правда, совсем новых проектов тоже пока не наблюдается, но можно предположить, что к весне 2010 года они появятся. Вряд ли их будет много, все-таки Семиозерье – это не сверхкапитализированные и модные Рощино, Всеволожск и Репино-Ленинское. Этот район останется малолюдным и будет привлекать людей, стремящихся, как бы сказали раньше, подальше от суеты города. Теперь можно добавить – и подальше от суеты пригородов.
До 1990-х годов, эта территория развивалась достаточно слабо и, при этом, своеобразно. Туда было одинаково далеко и неудобно ехать по обеим веткам железной дороги, идущим на север, к Выборгу и Приморску от Финляндского вокзала. Доехать туда можно было, по сути, только на автомобиле или на немногочисленных, редких автобусах. Там было мало крупных поселков и совсем не было дач. Зато на этой территории находилась печально известная зона «101 километра», куда выселялись на постоянное проживание лица, отбывавшие тюремное заключение и тем или иным образом нарушавшие социальное спокойствие. Но и этот печальный факт не был главной особенностью этой земли.
На туристических картах 1960-х - 1970-х годов вся зона к западу от Выборгской ветки железной дороги, примерно от Каннельярви до Кирилловского, была помечена как «непроходимые болота, интереса для туристов не представляющие». В более поздних изданиях ландшафт внезапно поменялся на более пригодный для туризма, но загадка – осталась. На самом деле, всю эту территорию между железной дорогой и шоссе А-125 занимал и занимает огромный танковый полигон «Каменка», один из крупнейших в Ленинградской области. Его территория закрыта для прохода и проезда, фактически, через него ведет только одно шоссе Кирилловское – Каменка, на всех съездах с которого стоят характерные знаки «Осторожно, танки». В отличие от многих других военных объектов, не переживших разруху 1990-х годов, полигон до сих пор активно используют по прямому назначению. Там достаточно регулярно проводятся танковые учения, боевые стрельбы с использованием всех достижений отечественной оборонной промышленности, учения с использованием боевой авиации. В промежутках между стрельбами, немногочисленное местное население бесстрашно собирает на полигоне в огромном количестве растущие там белые грибы и бруснику. Густо разбросанные тут и там издержки военного использования территории, в том числе невзорвавшиеся снаряды всех типов и калибров, игнорируются, по принципу «не трогай изделие и оно тебя не тронет».
Природа Семиозерья включает в себя почти все ландшафты Карельского перешейка. Это и прозрачные боры, поросшие белым мхом, в которых так хорошо собирать боровики, и песчаные берега глубоких озер. А рядом – смешанные леса, неглубокие торфяные озера, зарастающие кувшинкой и канадским рисом. К тому же, в Семиозерье очень мало населенных пунктов и легко найти уголок природы, совсем не испытавший влияния человека.
С начала 2000-х годов, в районе Семиозерья начали строиться коттеджные поселки. Этот процесс начался там позднее, чем в других районах Карельского перешейка: сказывалась близость более инвестиционно привлекательных Курортного района и района Репино-Ленинское. Сегодня в Семиозерье насчитывается около 12 коттеджных поселков в разной степени готовности. Интересно, что все объекты или активно реализуются или близки к завершению; в отличие от других районов коттеджной застройки, голых картофельных полей с табличкой «Здесь будет город-сад» нам не попалось совсем. Еще одна особенность района, отличающая его от многих других –почти все поселки располагаются на берегах озер, часто встречаются и поселки, где на территории растет взрослый лес.
В ходе экспедиции мы осмотрели следующие объекты:
• Береговая горка
• Гармония
• Зайчихино
• Заозерье
• Западное солнце
• Зеркальный
• Краснофлотское
• Подгорное
• Радуга
• Солнечный берег
• Три берега
В наш обзор не попал объект компании Village Consulting «Русская красавица», а также ряд позиционируемых как коттеджные поселки выставленных на продажу крупных земельных участков.
Двигаясь от поселка Победа в сторону шоссе А-125 первым мы осмотрели поселок «Радуга» компании СоюзТеплоСтрой. Поселок располагается за поселком Победа, не доезжая поселка Каннельярви. Подъезд к поселку – грунтовая дорога, в невидном месте отходящая от шоссе. Без консультаций по телефону с застройщиком, найти его было бы крайне проблематично. Территория поселка представляет собой фрагмент большого поля, примыкающего к лесу. Но поле давно не использовалось и заросло густым мелколесьем, так что неприятного впечатления не производит. В поселке 27 домов, располагающихся на участках примерно по 20 соток. Дома – небольшие, скромные, площадью 134-196 кв.м., строятся из бруса или по каркасной технологии. Уже построено и продано около восьми домов, еще несколько активно строятся. Владельцы домов ведут благоустройство участков: строят бани, ставят заборы. В продаже есть как почти готовые дома, так и дома на стадии строительства, и просто земельные участки. В стоимость домовладения входит уже установленная локальная канализация (используется достаточно сложное и неочевидное решение, с принудительным явно российской конверсионной разработки), 10 квт электричества, водоснабжение из скважины. Отопление домов – радиаторами, но владельцы могут сами решать эту проблему и иными способами. Правда, пока что водоснабжение еще не подключено и владельцы домов роют на участках неглубокие, примерно 5 колец, колодцы. Планируется недорогая инфраструктура: парковка, детская площадка. На сегодняшний день, в продаже 6 домов, либо готовых под чистовую отделку, либо активно достраиваемых, по цене 3,5-5 млн рублей за домовладение.
Поселок «Радуга» представляет собой дачи «эконом-класса» в хорошем смысле слова. Небольшие, не пафосные дома, по конкурентоспособной цене, на приемлемом расстоянии от города, в окружении природы, создают все условия для нормального загородного отдыха. Единственный недостаток поселка – расстояние до ближайшего озера великовато, чтобы ходить купаться пешком. В поселке активно ведется строительство, обязательства по подготовке территории девелопер почти выполнил. Определенную симпатию вызвала политика продажи не участков под застройку, а готовых домовладений. Из недостатков проекта, можно отметить недостаток информации о проекте, у него также нет сайта и навигации.
Следующим объектом стал коттеджный поселок «Западное солнце», компании Greenside. Он расположен на красивом, поросшем лесом берегу озера Красавица, террасами спускающемся к воде. Поселок располагается между шоссе и берегом озера, так что промахнуться мимо него практически невозможно. Сложный рельеф и интересные характеристики территории заставили застройщика создать довольно нетипичный Генплан. Там много симпатичных кривых дорожек, что вкупе со сложным рельефом и крайне неплохой архитектурой, создает красивый ландшафт, где интересно даже просто гулять.
Значительные территории прилегающих лесов очищены и превращены в зону отдыха. На озере оборудован пирс для яхт и лодок, обустроен пляж. В качестве пляжа мы увидели не насыпанный «Камазами» песок, а ровную лужайку, засеянную травой, спускающуюся прямо к воде. Такое решение, хоть и достаточно непривычное, на самом деле куда более рационально и куда более долговечно, чем искусственные «псевдо-Ривьеры». Радуют глаз и другие мелочи, такие как площадка для барбекю, невысокие заборчики вокруг участков, мусорный контейнер на пляже, навигационные щиты на въезде и у пристани, знаки «Осторожно, дети!» вдоль дорог.
Застройка поселка - дома из клееного бруса, на участках 13 - 23 соток, строятся по 7 проектам различной площади (от 110 до 325 кв.м.). Дома выдержаны в одном архитектурном стиле и цветовой гамме. Продаются как достроенные дома, так и участки с подрядом. Из 28 домовладений, не продано только 5 незастроенных участков и два почти достроенных домовладения. На территории остальных домовладений уже в основном завершено благоустройство, строятся хозяйственные постройки. В стоимость домовладения входит 3 квт электричества (с возможностью докупки), водопровод и локальная канализация – автономный септик Uponor с системой очистки. Вопрос отопления домов оставлен на усмотрение покупателя. Цена земли – 4300 евро за сотку. Полуготовый дом стоит 8,5 млн рублей, готовый – около 10-11 млн рублей или порядка 330-350 тысяч евро.
В целом, поселок «Западное солнце» произвел на участников экспедиции очень хорошее впечатление. Это тот редкий случай, когда в проекте соединяются отличное место, несомненно удачная концепция, качественный Генплан и архитектура, а также подкупающее внимание к мелочам.
Некоторые сомнения вызвали только два момента. Во-первых, сразу за шоссе, на котором расположен поселок, начинается территория танкового полигона. Во время боевых стрельб, в поселке может быть, скажем так, хорошая слышимость. Впрочем, представитель застройщика сказал, что этот вопрос тщательно изучался, проверялся, и ничего страшного во время стрельб не происходит. Во-вторых, в исследовательской группе возник жесткий спор, касающийся цветовой гаммы домов: одна часть участников утверждала, что цвета домов слишком «мыльные» и требуют каких-то ярких элементов, да и дома выглядят немножко слишком одинаково. Их оппоненты, в свою очередь, выдвигали обвинения во «вкусовщине» и обоснованно утверждали, что эстетика поселка и так находится на недосягаемом для питерского девелопмента уровне. Как и все споры о вкусах, этот диспут не закончился ничем конструктивным.
Следующим пунктом нашего маршрута стали поселки компании «Стинком», расположенные на озерах Александровское и Пионерское: «Гармония», «Зайчихино» и «Заозерье». Поселок «Гармония» находится на этапе активной реализации, а два других поселка уже закончены и проданы, там остались только объекты во вторичной продаже.
Дорога к поселку «Гармония» оказалась куда длиннее, чем предполагалось. От шоссе до поселка - не менее пяти километров по петляющей грунтовке. К слову сказать, дорога до «Гармонии» - вполне пристойного качества, что не сказать о порядком раздолбанных дорогах в два других поселка. Въезд в поселок оборудован шлагбаумом, сразу за ним, на небольшом поле находятся административные домики, склады стройматериалов, стоит техника. Сама территория поселка начинается дальше, и поверьте, карты не дают адекватного представления о ее размерах. От въезда в поселок до берега озера – примерно полчаса пешком, а по всей территории лучше перемещаться на автомобиле или на велосипеде. Площадь поселка – огромная даже по московским меркам: 85 га. Там встречаются почти все ландшафты Карельского перешейка: поля, рощи, лиственные леса, глухие ельники, сосновые боры. Можно выбрать участок практически любой площади, с любыми характеристиками.
Общее число домовладений в поселке - около трехсот. Площадь участков - от 14 соток, верхний предел ограничен только финансовыми возможностями. В поселке прокладываются грунтовые дороги, уже частично проложены, хотя и не до конца подключены водопровод, электричество, уличное освещение, газопроводы (для нужд поселка и окружающей территории, по словам застройщика, из Каменки тянут магистральный газ). Планируется создание рекреационной зоны, включающей в себя реконструкцию элементов находившейся там ранее финской усадьбы, лодочного пирса, большого числа объектов поселковой инфраструктуры.
Концепция застройки предполагает пять архитектурных стилей, образующих стилистически однородные кварталы. Учитывая размеры поселка, количество стилей могло быть и вдвое большим. Застройщиком выступает сама компания-девелопер, но можно заниматься строительством и самостоятельно (компания «Стинком» сохраняет за собой функции архитектурного надзора и вопросы инженерных коммуникаций). В стоимость домовладения входит локальная канализация, подключение к коммунальным сетям (вода, 5 квт электричества). Подключение к магистральному газу стоит 8,5 тысяч евро и обязательно оплачивается сразу при покупке земли. Порядок цен – от 60 до 270 тысяч рублей за сотку, в зависимости от расстояния до воды и ландшафта. Средний участок 15-20 соток стоит около 2 млн рублей, что, в общем, немного, учитывая наличие на участках взрослого леса. Также в поселке независимым застройщиком ведется строительство нескольких домов из газобетона, уже выставленных на продажу.
В целом, если вас не пугает расстояние в 105 километров от города, в «Гармонии» можно найти неплохое место для дачи. Леса, озера, удаленность от цивилизации – все способствует дачному отдыху. Участки на берегу озера, в красивом лесу, со всеми коммуникациями наверняка найдут своего покупателя. В проекте нас смущают только размеры поселка. При таких масштабах, это уже, скорее, не коттеджный поселок для отдыха, а целый населенный пункт. Европейские девелоперы в проектах таких масштабов отказываются от однородной малоэтажной застройки в пользу зонирования пространства, различной плотности и характера застройки от центра поселка к периферии, формирования поселкового центра и т.п.
Компания «Стинком» активно продвигает технологию «деревянного кирпича» и мы с интересом осмотрели построенный по этой технологии в поселке «Гармония» демонстрационный дом. Следует сказать, что данное решение – действительно инновационное, с точки зрения превращения отходов древообработки в хороший строительный материал. Его характеристики не уступают клееному брусу, хотя опыта эксплуатации домов из этого материала пока маловато, чтобы делать уверенные выводы. С точки зрения внешнего вида, деревянный кирпич – на любителя. В других поселках компании мы видели и дома, где владельцы сохраняли его в нетронутом виде, и серьезную «борьбу с материалом».
Коттеджные поселки «Зайчихино» и «Заозерье» располагаются в том же районе. Грунтовая дорога до поселков местами уже порядочно разбита. По своим характеристикам поселки очень похожи: 26 и 27 участков с домами 130 – 350 кв.м., выстроенными в разных стилях и технологиях, территория – небольшие поля на берегах озер, локальная канализация, электричество, охрана, грунтовые дороги. Поселки давно сданы и проданы, в «Зайчихино» владельцами ведется активное строительство, в «Заозерье» работы практически завершены. В каждом из поселков есть несколько объектов во вторичной продаже: в «Зайчихино» это земельный участок, в «Заозерье» - 3 или 4 дома разной степени готовности. Особых отличительных черт, ярких преимуществ и недостатков у этих поселков нет: дачи как дачи.
"Зайчихино"
"Заозерье"
Согласно рекламе, коттеджный поселок «Краснофлотское» Невской домостроительной компании располагается на берегу озера Краснофлотское. Старый баннер, прикрученный к остаткам какого-то строения и наполовину скрытый бурьяном, указывает, где нужно свернуть с дороги. Поселок расположен на небольшом, 6 га, поле прямо на берегу озера. Правда, от воды территорию поселка отделяет небольшое, метров 30 в ширину моховое болото, так что к воде можно попасть только на расположенном на краю поселка маленьком песчаном спуске к воде. Это, конечно, трудно считать достоинством, зато владельцы домов на первой линии точно не будут выгораживать себе куски берега и захватывать береговую линию.
Практически вся территория поселка уже распродана и застроена, однако строительные работы на площадке еще повсеместно продолжаются. Основной тип застройки – каркасные дома, 168-286 кв.м. площади. Количество участков – 26, площадь – 18-23 сотки. В настоящее время, на продаже осталось примерно 5 домов, площадью 205-290 кв.м., с участками 18-19 соток. Стоимость домовладения – 8,5 – 10 млн рублей. В цену входят 20 квт электричества, подключение к воде, накопительная локальная канализация.
Ни детской и спортивной площадок, ни пляжей в поселке пока нет. Проложено электричество и водоснабжение, отсыпаны гравийные дороги.
По своим характеристикам, поселок явно не попадает в категорию элитных. В «лучших» традициях застроена береговая линия, негде гулять, нет растительности, сомнительная архитектура. Но похоже, покупателей это не смущает.
Следующая остановка нашего маршрута – «куст» поселков на берегу Красногвардейского озера. Асфальтовая дорожка, отходящая от шоссе в районе деревни Клеверное, привела нас сначала к поселку «Береговая горка», а затем, сменившись на грунтовую, к расположенным последовательно один за другим поселкам компании «Пул Экспресс» «Солнечный берег», «Зеркальное» и «Подгорное». Дорога идет вдоль всего берега озера, иногда – сильно петляет, но на всем расстоянии остается вполне проезжей и нареканий не вызывает. Компании-застройщики внимательно относятся к описаниям проезда до поселков на своих сайтах и к навигации по дороге, так что никаких проблем с ориентированием не возникло.
Коттеджный поселок «Береговая горка» компании «Мера» действительно расположен на горке на высоком берегу озера. Его территория спускается почти к самой воде; от береговой линии ее отделяет полоса ольховника, где планируется проделать проход и сделать пляж. С одной стороны к поселку примыкает частная застройка, с другой – небольшое поле и еще одно пятно частной застройки. Земельный участок представляет собой поле на склоне холма, посередине которого находится фрагмент ветрозащитной полосы из крупных деревьев. Наличие уклона привело к тому, что в Генплане поселка появились симпатичные кривые улочки, по которым потом будет приятно гулять.
Территория поселка разбита на три зоны, различающиеся типом застройки: деревянная, каркасная и «свободная». Компания предлагает свои услуги в качестве застройщика, но можно строить и самостоятельно. Всего в поселке запланировано 65 участков, площадью 12,7 - 35,6 соток. Примерно 15 участков уже продано. Построен демонстрационный дом, площадью 200 кв.м., из клееного бруса, который выставлен на продажу за 12,5 млн рублей. В стоимость домовладений входит вода из скважины и 10 квт электричества. Стоимость сотки земли – 145-220 тысяч рублей, в зависимости от места расположения, таком образом стоимость участков, с учетом объявленных недавно компанией 15% скидок за единовременную оплату, варьируется от 1,5 млн до 6,7 млн рублей. Без скидок получается, естественно, дороже. Самые дорогие и большие участки – как водится, у озера, самые дешевые – ближе к въезду в поселок и у внешнего забора.
С точки зрения характеристик земельного участка, поселок «Береговая горка» несомненно удачный объект. В его пользу говорят красивое, видовое место, холмистый ландшафт, выход к озеру, удобный подъезд. Зато, в отличие от конкурентов, на участках почти нет деревьев, да и стоимость их довольно высока. Будет интересно посмотреть, как поселок будет конкурировать с расположенным дальше по дороге объектом компании «Пул Экспресс».
Поселок «Солнечный берег», вытянувшийся вдоль берега Красногвардейского озера на 2,5 км, имеет площадь 54 га. Территория поселка – крайне разнообразная: местами это хвойные, смешанные и лиственные леса, местами – небольшие полянки. Длинна береговой линии позволила сделать несколько спусков к воде (мы насчитали минимум три, хотя возможно, их значительно больше). Генплан поселка имеет сложную, непривычную, но крайне любопытную структуру: в его основе лежат не прямые «проспекты», а кривые улицы сложного рисунка. Несомненно, по окончании застройки это создаст красивый ландшафт. Но пока без карты и ориентиров навигация в поселке иногда становилась довольно трудной.
Территория поселка поделена на 204 участка, площадью 10 – 35 соток. В стоимость участков входит водоснабжение и подключение к магистральному газоснабжению. Электрические мощности собственник должен покупать отдельно (максимум-10 квт). Также в стоимость не входит прокладка канализации. В поселке планируется несколько детских площадок, пирсы, пляжи.
Минимальная стоимость участка – примерно 1,9 млн рублей (10 соток), максимальная – 6-8 млн рублей. Большинство участков стоят от 3 до 4,5 млн рублей и имеют площадь от 15 до 25 соток. В продаже есть и участки с готовыми домами по цене от 5,2 до 13,7 млн рублей.
В поселке активно идут работы по прокладке сетей. Строится более полутора десятков домов (как девелопером, так и покупателями). Следующие три, а то и четыре года поселок будет представлять собой большую стройплощадку.
В этом проекте, как и в поселке «Гармония» участников экспедиции смущают гигантские размеры территории. Представляется, что дачный поселок подразумевает меньшие масштабы, камерность, уединенность. Возможно, мы ошибаемся и в этом нет ничего плохого. Есть же исторические огромные дачные поселки Сосново, Сиверский, Вырица. Как бы там ни было, характеристики поселка не оставляют сомнений в том, что поселок будет закончен, а участки – успешно проданы.
Об этом также свидетельствует опыт расположенного дальше по дороге еще более крупного коттеджного поселка «Зеркальный». Его площадь – 61 га, количество участков – 248, площадь участков – 12-40 соток. В отличие от «Солнечного берега», там большинство участков уже продано и строительство, по большей части завершено. Объявлено, что было построены детская и спортивная площадки, магазин, кафе, но найти их нам не удалось. Спросить же было не у кого, поскольку в будний день, когда проходила экспедиция, в поселке не было почти никого, кроме пугливых строительных рабочих. Лодочный пирс – построен, хотя спуск к нему не обустроен никак. В настоящее время, продается только один участок и около двух десятков объектов вторичной продажи – участков и готовых домовладений.
Минимальная стоимость объекта – 2 млн рублей (участок 10 соток), максимальная – 11,7 млн (участок 64,7 соток).
К сожалению, несмотря на успешные продажи, в поселке можно указать ряд недостатков. Береговая линия застроена, спуск к воде затерялся за домами и плохо обустроен. В результате, в поселке трудно найти общественное место, откуда можно было бы посмотреть на озеро, уж не говоря о том, чтобы вдоль него прогуляться. Дома построены и отгорожены друг от друга высокими и глухими заборами. Не помешает и благоустройство территории поселка. Если б в «Зеркальном» было больше деревьев, общая картина выглядела бы лучше. Через 5-7 лет, когда посаженные руками владельцев на участках и вдоль заборов деревца вырастут, поселок приобретет симпатичный обжитый вид.
Коттеджный поселок «Подгорное» находится в самом конце дороги, на берегу следующего озера. Его размеры куда скромнее, 12 га, 42 участка по 18-32 сотки. Как и «Зеркальный», он закончен и сдан, но во вторичной продаже есть 12 земельных участков, что немало, учитывая размеры поселка. Как и поселку «Зеркальное», ему не помешали бы общественные пространства, обустроенный общественный подход к воде, а также общее благоустройство территории.
Последним мы посетили еще один поселок «Пул экспресс», но уже расположенный куда ближе к городу – «Три берега». Он примечателен тем, что находится на берегу Гладышевского озера, рядом с Гладышевским заказником. Озеро, куда через речку Гладышевку заходит метать икру лосось из Финского залива, относится к охраняемым природным территориям. В связи с этим, экологические требования для поселка были особенно жесткими. Так, дождевые стоки с территории поселка, прежде чем попасть в Гладышевку, проходят очистку в специальных очистных сооружениях, а в домах разрешено строить только накопительные канализационные системы.
Общая площадь поселка – 17 га, там расположены 66 участков 17-30 соток. Инженерные коммуникации поселка включают в себя электричество (обязательные 10 квт на участок оплачиваются отдельно), газ из газгольдера (также оплачивается отдельно), воду из скважины. Локальную канализацию ставит сам покупатель, в соответствии с экологическими регламентами. Пока что, работы по обеспечению поселка водой, газом и электричеством далеки от завершения. Заявленная инфраструктура поселка, включающая в себя магазин, детские площадки и пирс, также пока не построена.
В продаже находится около 20 участков, 6 в прямой, остальные – во вторичной. Цена участков очень сильно зависти от места их расположения и варьируется от 2,8 млн за 18 соток до 6,8 млн за 21 сотку. Участки продаются без подряда на строительство, но компания настаивает на соблюдении архитектурных и стилевых регламентов. В настоящее время, девелопер решает вопросы коммуникаций (электричество обещают к декабрю, газгольдеры к маю), но часть собственников уже строит дома.
Поселок расположен в красивом месте, обладающем хорошей транспортной доступностью. Жесткие экологические нормы компенсируются чистотой природы и близостью заказника. Цены на земельные участки, правда, сравнительно высокие, но на наш взгляд, оправданные. С определенной долей иронии, поселок можно рассматривать как красивый эксперимент, призванный выяснить, что важнее для покупателя: экологическая чистота и нетронутая природа или возможность самореализоваться через строительство.
Результаты экспедиции однозначно показали, что расстояния, глухомань и танковые полигоны – не помеха девелопменту. Коттеджные поселки в Семиозерье развиваются стабильно, следов заморозки строительства не заметно. Правда, совсем новых проектов тоже пока не наблюдается, но можно предположить, что к весне 2010 года они появятся. Вряд ли их будет много, все-таки Семиозерье – это не сверхкапитализированные и модные Рощино, Всеволожск и Репино-Ленинское. Этот район останется малолюдным и будет привлекать людей, стремящихся, как бы сказали раньше, подальше от суеты города. Теперь можно добавить – и подальше от суеты пригородов.
Источник: https://www.bsn.ru/
Комментарии 0