Загородный сегмент в стагнации
Многие загородные девелоперы отчитались о значительном снижении продаж по итогам прошлого года по сравнению с 2014 годом. В текущем году, несмотря на начавшееся весеннее оживление спроса, девелоперы не ожидают существенного роста, говоря о стагнации рынка.
Спрос сместился к участкам
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», по итогам 2015 года общий объем предложения на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области (таунхаусы, коттеджи, участки) увеличился на 2% и составил 21,2 тыс. объектов. В начале текущего года в продаже находилось 340 коттеджных поселков и 47 проектов с таунхаусами.
Всего по итогам 2015 года было реализовано 5,8 тыс. объектов, а в 2014 году число сделок отмечено на уровне 5 тыс. объектов. Спрос сместился в сторону участков без подряда, коттеджи и таунхаусы стали менее востребованными.
«Если говорить о сегменте таунхаусов, то в 2015 году реализованный объем составил около 920 объектов, а в 2014 году было реализовано порядка 1,5 тыс. квартир. Причина снижения продаж таунхаусов - растущая конкуренция со стороны сегмента малоэтажного квартирного жилья, квартира в малоэтажном проекте является удачной альтернативой с меньшими затратами на эксплуатацию», - комментирует руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Евгения Литвинова.
Об уменьшении спроса на коттеджи и таунхаусы свидетельствуют и данные аналитического бюро «Сперанский». За 2015 год участники организованного бюро информационного обмена (девелоперы 115 коттеджных поселков) подписали 1740 сделок купли-продажи. Из них более 80% пришлось на куплю-продажу земельных участков (1417), по таунхаусам сделок было гораздо меньше – 279, по коттеджам – 44. В целом участники информационного обмена провели на 28% меньше сделок, чем в 2014 году (если сделать поправки на увеличение количества участников информобмена), а выручка сократилась на 40%.
О снижении также говорят представители отдельных компаний. По словам Сергея Будько, коммерческого директора ГК «Кивеннапа», главным продуктом которой являются таунхаусы, по итогам 2015 года продажи компании снизились на 30%. В тоже время компании удалось сохранить лидирующие позиции в сегменте таунхаусов, показав такую же долю продаж, как в предыдущем году.
Председатель совета директоров компании «1-я академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев сообщил, что в первом полугодии объемы продажи упали в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, во втором полугодии - в 4 раза.
«Причины спада продаж - сокращение банками выдачи ипотеки (расширился список «рискованных» отраслей, в которых люди могут потерять работу в период кризиса), обеспокоенность людей будущим, отсутствие уверенности в том, что и дальше смогут зарабатывать, а, значит, финансировать строительство дома», - считает Дмитрий Новосельцев.
Спрос оживляется, цены падают
Январь текущего года традиционно стал для загородного сегмента не слишком активными. По статистике бюро «Сперанский», за январь участники информационного обмена заключили всего 71 сделку. В феврале количество сделок было чуть больше – 89 (из них 69 сделок с участками, 26 с таунхаусами и 1 с коттеджем). По итогам февраля объем выручки девелоперов был в 1,7 раз больше, чем в январе, и составил 263 млн рублей. По мнению руководителя бюро Дмитрия Сперанского, это обусловлено высоким спросом на наделы стоимостью выше 4 млн рублей, что связано с желанием состоятельных покупателей перевести валютные сбережения в недвижимость.
Динамика и структура выручки участников информационного обмена, млн. руб.
Источник: экспертное бюро «Сперанский»
Большинство девелоперов не считают зимние месяцы показательными и ожидают весеннего всплеска спроса. К примеру, Дмитрий Новосельцев сообщает, что в марте компании удалось выйти на докризисный уровень продаж, однако в дальнейшем ситуация будет зависеть от геополитической ситуации и цен на нефть.
В условиях снижения спроса девелоперы стараются привлечь покупателей выгодными акциями и скидками.
«На рынке наблюдается падение спроса, связанное с общей экономической ситуацией в стране. Инфляция и уменьшение реальных доходов населения снижают покупательскую способность, и интерес к рынку загородной недвижимости падает. Застройщики в данный момент не только не повышают цены, но и выпускают различные акционные предложения, способные привлечь уменьшившийся поток покупателей. Все застройщики как могут стимулируют спрос на свои проекты, предлагая различные скидки и специальные предложения, а также удлиненные сроки рассрочки», - отмечает Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа».
По наблюдениям экспертов, в сложившихся условиях цены могут расти только на отдельные лоты с высокой степенью готовности в удачных проектах.
Новые проекты и перспективы
Несмотря на кризис, девелоперы все же выводят на рынок объекты и задумываются о новых проектах. В марте ГК «Кивеннапа» вывела на рынок земельные участки в 4-ой и 5-ой очередях проекта «Кивеннапа Сельцо», а девелопер коттеджного поселка «Ольшаники-2» приступил к строительству 8 домов, чтобы предложить покупателям готовые коттеджи.
По словам Сергея Будько, у ГК «Кивеннапа» есть планы по запуску седьмого проекта, который будет располагаться на границе с городом. Компания «1-я академия недвижимости» планирует начать строительство первого для компании поселка дачного типа рядом с Правдинским озером в Выборгском районе Ленобласти, а также развивать инфраструктуру второй очереди поселка «Дружное».
Компания «Сити 78. Загородная недвижимость» по мере выполнения показателей по первой очереди поселка «Кавголовское озеро. Загородная резиденция» выпустить в продажу вторую очередь проекта.
В то же время эксперты признают, что рост продаж в загородном сегменте по сравнению с прошлым годом возможен только при благоприятном стечении обстоятельств и в сегменте предложений с высокой степенью готовности. В целом загородный рынок сейчас находится в стагнации.
«Можно говорить о некой стагнации рынка загородной недвижимости. Этот год точно не покажет какого-то резкого витка развития. Девелоперы анализируют ситуацию, и мало кто рискует сейчас запускать новые объекты. В текущей экономической ситуации не все компании в состоянии выдержать сроки по исполнению своих обязательств. Среди покупателей больше пользуются спросом объекты в высокой стадии готовности», - полагает генеральный директор компании «Сити 78. Загородная недвижимость» Олег Смолин.
