Элитный неликвид
В Петербурге и окрестностях, если судить по листингам наиболее популярных интернет-ресурсов, насчитывается примерно 300 коттеджей, выставленных по цене более 30 млн. рублей. Это не учитывая предложения от девелоперов в организованной застройке. Правда, внимательно присмотревшись, можно подметить, что немалая часть объектов, примерно треть из этого количества – составляют дома в коттеджных поселках. Нередко это вторичные продажи в уже закрытых или еще реализуемых проектах, иногда – предложения от застройщиков, маскирующиеся под «вторичку» (просто еще один канал привлечения клиентов). Основная часть объектов сконцентрирована во Всеволожском районе, чуть меньше – в Курортном, еще меньше – в Выборгском. В Пушкинском, Гатчинском, Петродворцовом и Ломоносовском – вариантов совсем немного, хотя и здесь можно встретить весьма пафосные объекты.
Однако все это, если можно так выразится, «виртуальное» предложение. Большая часть объектов, как свидетельствуют специалисты, оценены совершенно неадекватно.
«От общего числа выставленных объектов меньше 10% оценены разумно. На остальные цены завышены и нередко – весьма серьезно. Как правило, чем дороже объект, тем сильнее он переоценен. По домам дороже 15 млн. рублей цены завышены минимум на треть. Когда ко мне обращается клиент, желающий продать дом за 20 млн., я еще до просмотра знаю, что его реальная продажная цена – не больше 13 млн. может быть, еще меньше», - делится опытом Дмитрий Демидов, менеджер агентства «Петербургская Недвижимость».
Его мнение разделяют и другие специалисты. «Объектов, которые бы предлагались по адекватной цене, почти нет. Как минимум, стоимость завышена на 20%, но и таких вариантов немного. Обычно переоцененность коттеджей значительно выше. Хозяева этих объектов не понимают реальной стоимости их недвижимости и уверены, что уступить достаточно 10%, чтобы их жилье стало привлекательным. Но этого явно недостаточно с точки зрения покупателей», - говорит руководитель загородного направления агентства «Адвекс» Станислав Азацкий. Схожие оценки приводят и другие эксперты.
Если выкинуть варианты, которые попали в указанную ценовую категорию (от 30 млн. руб.) лишь из-за неадекватных аппетитов продавцов и удалить дома в коттеджных поселках, предложение сожмется более чем вдвое: до 120 объектов. По оценкам специалистов Бюро аналитики по рынку недвижимости, лишь 20-30 коттеджей из этого количества имеют реальные шансы найти покупателя: цены на них или уже адекватны или их владельцы готовы снижаться до разумных величин. Таким образом, реальный выбор у покупателя (учитывающий предпочтения по локации, площади дома и участка, материала стен и пр.) редко превышает 4-5 объектов.
Спрос подкачал
Неадекватность запросов продавцов – одна из причин крайне низкой скорости продаж. Объем сделок в этом ценовом сегменте не превышает 10 продаж в год. Многие крупные агентства недвижимости не проводили сделок с объектами этой ценовой категории уже несколько лет. У немногих компаний, которым в последнее время удалось реализовать подобные объекты, счет подобных сделок идет на единицы. По словам исполнительного директора агентства «Александр» Федора Дьячкова, в компании провели за год две сделки в этой ценовом диапазоне. Как рассказала Людмила Юшина, руководитель загородного направления агентства «Прогаль», в этой компании за минувшие полгода провели лишь одну сделку дороже 30 млн. рублей. Еще одна сделка самую малость не дотянула до обозначенной планки – дом продали за 29 млн.
В зависимости от того, проводились ли в последнее время в компании сделки или нет (а при таких объемах это дело случая), эксперты этих компаний говорят об увеличении или снижении спроса в этом сегменте. Однако суммарный объем сделок последние годы, по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, остается примерно на одном уровне.
«Спрос в верхнем ценовом сегменте на загородные дома вне коттеджных поселков весьма слабый. За последний год у нас были сделки в ценовом диапазоне 17-20 млн. рублей, по более дорогим объектам продаж не было вообще. Неудивительно, что огромное число вариантов стоит в листингах без движения уже несколько лет», - говорит Дмитрий Демидов.
«По домам дороже 30 млн. рублей тишина практически полная – интересантов на такие объекты почти нет. Предложение при этом пополняется каждый месяц. Немало объектов, которые стоят без движения уже три года и больше. Характерный пример. Хозяин изначально выставил объект за 130 млн. рублей, теперь умерил запросы до 99 млн. рублей. Однако за весь прошлый год по этому объекту было лишь два просмотра. И безрезультатно. Мы заметили, что среди потенциальных покупателей стало куда меньше чиновников – в прошлые годы они составляли существенную часть клиентов», - комментирует Станислав Азацкий.
Соседские показатели
Невысокие показатели продаж в сегменте загородной «вторички», впрочем, вполне соответствует ситуации в смежных сегментах. В высшем ценовом сегменте в Петербурге, тоже с продажами ситуация не ахти.
«Сделки с дорогими объектами в Петербурге единичны. Положительных сдвигов по спросу я не замечаю. Предлагаемые варианты переоценены на 30-70%. Это в среднем. В отдельных случаях цена завышена в два и более раз. А покупателям сегодня как никогда важен фактор ликвидности. У них есть деньги и уже есть жилье (как правило, не одно). Они готовы вкладываться в покупку новой квартиры только если будут понимать, что это вложение разумно, то есть при желании они смогут продать его без больших финансовых потерь. Если подходящих вариантов нет, они просто отказываются от покупки», - говорит директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев. Сходные оценки приводят и другие специалисты.
«За последнее время в Петербурге в высшем ценовом сегменте спрос не изменился, а вот количество выставленных квартир несколько подросло. На вторичном рынке появляются предложения в построенных домах, все больше вариантов предлагается с отделкой. На такие лоты есть интересанты, хотя нельзя сказать, что их много» - полагает генеральный директор агентства «Бекар» Сергей Козлов (более подробно мнения этого и других экспертов см. в рубрике «мнения»).
Не заметно положительных сдвигов и в сегменте организованной застройки. Хотя сделок с дорогими объектами здесь фиксируется куда больше, чем на «вторичке», однако их число в последние два года никак не выросло и количество продаж явно не соответствует объемам имеющегося предложения. И цены у большинства девелоперов также нельзя назвать адекватными. По мнению экспертов Бюро аналитики, на некоторые объекты запросы застройщиков завышены в два и более раз.
По словам Галины Харитоновой, менеджера агентства недвижимости «Экотон», покупатели прежде всего опасаются низкого качества строительства домов, которые предлагают застройщики коттеджных поселков: «Произвести техническую экспертизу предлагаемых домов у нас довольно сложно, а предъявить претензии после приобретения дома, когда выявятся скрытые недостатки – проблематично». Также покупатели часто высказывают недовольство планировками и техническими решениями.
«Состоятельных покупателей часто не устраивают устаревшие материалы – а если дом построен даже 3-5 лет назад, то он уже по этим параметрам не будет удовлетворять взыскательному вкусу», - утверждает Людмила Юшина.
Бездомная альтернатива
Из-за невозможности подобрать вариант по вкусу значительная часть состоятельных клиентов переключается на поиски участков для самостоятельного освоения. «Знаю немало примеров, когда покупатели, просмотрев несколько домов, бросают это дело и приобретают землю», - говорит Галина Харитонова.
Сегодня немало предлагается земель без подряда в рамках различных загородных комплексов. На вторичном рынке предложений пустых участков относительно невелико, зато в интересных местах можно приобрести надел с домом под снос.
«На рынке наблюдается сильный дефицит ликвидного предложения дорогих готовых домов. А потому спрос переместился в сторону покупки дорогих участков: последний год количество сделок с подобными лотами серьезно возросло. Если в ближайшее время не появятся поселки с коттеджами для состоятельных граждан, которые бы соответствовали их сегодняшним запросам, можно ждать некоторого повышения цен на дорогие ликвидные участки», - резюмирует Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент».
Мнения экспертов:
Станислав Азацкий,
руководитель загородного департамента агентства «Адвекс»:
- Кроме коттеджных поселков мы постоянно сталкиваемся с частниками, которые застраивают несколько участков на продажу, не объединяя их в проект под единым названием. Число таких предложений не поддается точному учету. Впрочем, такие дома также не пользуются большим спросом – они не отличаются ни высоким качеством строительства, ни адекватной ценой. К дорогим участкам сегодня интерес более значительный, чем к дорогим домам. Однако здесь часто также завышены цены и продавцы с трудом идут на уступки. Один из последних примеров: покупатель хотел 15%-ной скидки, а продавец готов был уступить лишь 10%. Сделка не состоялась.
Людмила Юшина,
руководитель загородного направления агентства «Погаль»:
- По статистике нашей компании сделки с объектами дороже 10 млн. рублей составляют лишь 2,2% от общего числа продаж – весь спрос сосредоточен в низком ценовом сегменте. Дорогих домов продается крайне мало, однако сделки с дорогими участками у нас проходят. Недавно за 14 млн. приобрели участок 19 соток в Курортном районе. В Выборгском районе лот площадью 48 соток за 7 млн. рублей ушел с первого показа. Общее правило: чем дальше от города, тем более просторный участок хотят покупатели. При этом все больше примеров, когда состоятельные покупатели отказываются от «лишних» соток. К примеру, мы предлагали вариант два смежных участка 24 плюс 12 соток. Однако клиент ограничился одним наделом в 24 сотки.
Галина Харитонова,
менеджер агентства «Экотон»:
- Участки продаются куда быстрее домов. Наделы по 10 млн. рублей в Курортном районе (конечно, если цена адекватна) находят покупателя в течение года. В ценовом сегменте до 10-15 млн. рублей участки более 40 соток, как правило, не нужны. Самый ходовой размер – 15-20 соток.
