Аналитическая справка по региональному рынку каркасно-панельного домостроения

Cегодня на территории Ленобласти реализуется порядка 15 поселков, где застройщик возводит и продает готовые каркасно-панельные дома. Стоимость, в среднем, составляет около 20 тысяч рублей за 1 кв.метр дома без чистовой отделки.  С учетом земли и инженерных коммуникаций общая цена домовладения находится в диапазоне 2 – 3 млн.рублей за дом площадью до 100 кв.метров. Домовладения порядка 200 кв.метров стоят 6 – 8 млн.рублей.

Наиболее известные и почти завершенные проекты, в которых дома возводились по каркасно-панельной технологии, – «Новая Ижора» от ГК «Балтрос», «Янино» от «НЖК-СПб», «Серебряный бор» и «Зеленые холмы» от ГК «Содружество».

В «Новой Ижоре» - 500 тысяч кв.метров жилья. Типовые дома производит ДСК «Славянский». Завод был построен в Пушкине в 2007 году специально для реализации проектов «Балтроса». Сегодня это крупнейший в России завод по производству каркасно-панельных домов. Его мощность – 200 тысяч кв.метров в год. Продукцию завод поставляет не только в «Новую Ижору», но и в следующий проект «Балтроса» в Пушкинском районе СПб - жилой комплекс «Славянка», рассчитанный на 1,4 млн.кв.метров жилья. Кроме того, завод работает на розничный и мелкооптовый рынок.

Малоэтажный жилой комплекс «Янино» строит «Национальная жилищная корпорация» («НЖК-СПб»), которая входит в состав «Национальной резервной корпорации» Александра Лебедева. В «Янино» - 150 индивидуальных домов и 180 таунхаусов. Изначально поселок застраивался каркасными домами, произведенными на собственном заводе корпорации. Он был открыт в 2008 году в Петербурге на территории завода им. Карла Либкнехта специально для обеспечения бесперебойных поставок домокомплектов для застройки МЖК «Янино». Производственная мощность завода была 50 тысяч кв.метров в год. Однако некоторое время назад по внутренним причинам производство было свернуто. Теперь поселок застраивается домами, которые поставляет внешнее производство – завод «Haus-Konzept Содружество».

Завод «Haus-Konzept Содружество» был открыт в 2005 году в Колпино на территории «Ижорских заводов» и стал одним из первых на северо-западе России заводом по индустриальному производству быстровозводимых панельно-каркасных домов. Завод входит в группу компаний «Содружество», основанную в 1988 году. Также в группу входят лесозаготовительные и лесоперерабатывающие предприятия. Группа «Содружество» производит дома для розничной продажи, а также застраивает собственные коттеджные поселки во Всеволожском районе: «Серебряный бор» на 63 дома и «Зеленые холмы» на 49 домов. Максимальная мощность производства – 100 тысяч кв.метров в год.

В активной фазе реализации находятся поселки: во Всеволожском районе – «Петровские сады» (280 домов), «Тихая Ладога» (133 дома), «Новая Проба» (50 домов), в Ломоносовском районе – «Австрийская деревня» (32 дома и 18 таунхаусов).

В «Петровских садах» производство домов (московская компания «Дом Комфорт») аффилировано с банком «Мастер-банк», который готов кредитовать как застройщика, так и конечных покупателей домов. В «Тихой Ладоге» строятся дома ДСК «Славянский», в «Новой Пробе» - «Haus-Konzept Содружество».

В «Австрийской деревне» возводят дома собственного производства. Предприятие «Кисс Продакшен» входит в группу «Вальс Хаус» и расположено в Ломоносовском районе. Дома производят на основании лицензионного договора от 2007 года с австрийской компанией «ELК» - одной из крупнейших домостроительных компаний Европы. Мощность российского производства невелика, т.к., видимо, не является основной бизнес-линией компании.

Строительство по каркасно-панельной технологии заявлено еще в двух очень больших, но пока нереализованных проектах – «Золотых ключах» в Тайцах от «Старт-Девелопмента» (группа «Илим») и в Усть-Луге (ОАО «Компания Усть-Луга», застройщик морского порта).

В «Золотых ключах» планируется возвести более 500 домовладений эконом-класса. Этот поселок – пилотная часть крупного проекта «Старт-Девелопмент», заявленного как город-спутник Петербурга Южный. На 2000 га к 2028 году компания собирается построить 4,5 млн.кв.метров жилья эконом-класса для более чем 170 тысяч человек (ранее заявлялась цифра 3000 га и 260 тысяч жителей). Фактически, это более 10 % населения всей Ленинградской области. Собственного производства домокомплектов у застройщика пока нет.

Холдинг «Усть-Луга» планирует возведение жилья для 34 тысяч работников порта в районе деревни Краколье. Для этих целей в 2008 году в Волхове был построен завод «Леноблдомстрой» (ЛДС), который структурно входит в «ПСТ-Групп» (холдинг «Усть-Луга»). В связи с изменениями в сроках реализации проекта Усть-Луга завод был переориентирован на работу на розничном рынке. В настоящее время завод предлагает проекты домов эконом-класса (садовых домиков) площадью от 35 кв.метров. Максимальная мощность производства – 100 000 кв.метров в год.

Также на рынке известны такие производители домов по каркасно-панельной технологии как «Гарус» и «ТКДом». «Гарус» производит дома по канадской технологии, завод расположен в Янино, производственная мощность – 75 тысяч кв.метров в год. «ТКДом», пожалуй, старейшее в Ленобласти предприятие подобного рода: завод был построен в Гатчине в 2003 году и укомплектован оборудованием в Швеции по образцу типового шведского ДСК. Мощность производства – 25 тысяч кв.метров в год.

Производство домов на всех заводах ведется, преимущественно, по немецкой технологии. Однако встречаются шведская, австрийская и канадская технология производства каркасных домов.

В целом технология строительства идентична для всех производств: в основе лежит принцип так называемых сэндвич-панелей. Материалом для каркаса (несущей конструкции) является брус (клееный или обычный). Для теплоизоляции используется минеральная вата (RockWool или Isover). Стеновой материал – плиты OSB или ДВП Isoplaat

OSB: ориентированно-стружечная плита (ОСП, англ. oriented strand board, OSB) — представляет собой многослойный (3-4 слоя) лист, состоящий из древесной стружки, склеенной смолами с добавлением синтетического воска и борной кислоты. Стружка в слоях плиты имеет ориентацию: в наружных продольную, во внутренних — поперечную.

ДВП: Древесно-волокнистые плиты ISOPLAAT изготовлены из хвойной древесины. Созданы путем измельчения, прессования и последующей сушки, без использования каких-либо клеящих веществ, кроме смол, содержащихся в самой древесине.

Внутренняя обшивка – гипсокартонные листы (ГКЛ), кровля – преимущественно – металлочерепица. Фундамент – в зависимости от характеристик грунта, но в Ленобласти, преимущественно, это монолитная железобетонная мелкозаглубленная плита (толщиной 0,2 – 0,25 м). Внешняя отделка может быть разнообразной: имитация бруса, бревна, вагонки, кирпичной кладки или просто штукатурка.

«В настоящее время каркасно-панельные дома нельзя назвать самым популярным видом домостроения. Отчасти это происходит из-за низких эстетических качеств типовых архитектурных проектов. Даже проводился круглый стол на тему «Эстетика или экономика в проектах типовых домов». В целях экономии пространства, а также для упрощения изготовления домокомплектов на конвейере, проекты упрощают, вследствие чего они перестают соответствовать ожиданиям покупателей с эстетической точки зрения», - говорит директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» Марина Агеева. 

В 2010 году в Ленобласти в целом, с учетом многоэтажного, было введено около 1 млн.кв.метров жилья, построенного из всех типов материалов. Таким образом, очевидно, что на сегодняшний день имеющиеся производственные мощности пятерки ведущих заводов Ленобласти с лихвой перекрывают потребности рынка.