Путешествие аналитика в поисках дачи - 5: "дача на Неве"

Зима обоснованно считается среди специалистов по недвижимости не лучшим временем для просмотра загородных объектов. Короткие пасмурные дни, мороз, пурга, заносы на дорогах и сугробы по колено – лишь часть неприятностей, поджидающих тех, кто решил, что коттеджные поселки можно изучать не только летом. С другой стороны, зима, как никакое другое время года, дает возможность оценить такой фактор, как транспортная доступность. «Всего два километра по лесной грунтовой дороге» зимой воспринимаются совершенно иначе, чем летом. Также зима заставляет по-другому взглянуть на вопросы пейзажей и ландшафтов. Пытаясь прогуливаться по берегу крупного озера, на пронизывающем ледяном ветру с колючей снежной крупой, невольно начинаешь думать, что возможно, «дом с окнами на Финский залив» или «коттедж, выходящий на Ладогу» - просто метафоры красивой загородной жизни, которые не обязательно понимать буквально…

Целью очередной поездки были выбраны коттеджные поселки, расположенные вдоль реки Нева, от Санкт-Петербурга до Шлиссельбурга. Этот район, с одной стороны, не так популярен для строительства коттеджных поселков и частной дачной застройки, как соседние Всеволожск и Колтуши. С другой стороны, он дает возможность отдыхать или постоянно жить рядом с крупнейшей рекой региона, там много красивых мест (особенно вдоль северного берега), его транспортная доступность в целом очень высока, а цена на домовладения – заметно ниже, чем на сравнимом по характеристикам побережье Финского залива. Кроме того, район обладает своеобразным шармом: «дача на Неве» - это звучит, согласитесь?

В эту поездку, были осмотрены следующие поселки:

Напоминаем, что цель наших поездок – полевое изучение состояния коттеджного строительства в Ленинградской области.

Наша поездка началась в Шлиссельбурге. Первыми мы посетили, правда, не объекты вдоль Невы, а расположенные неподалеку, за поселком имени Морозова, рядом с Ладогой, поселки «Тихая Ладога» и «Золотая Бухта». На спутниковом снимке эти поселки выглядят абсолютно одинаково: длинные и узкие полосы сельскохозяйственной земли, отходящие из одной точки перпендикулярно шоссе. То поле, что справа, к Ладоге – элитная «Золотая бухта», то что слева, эконом-класс, «Тихая Ладога».

Элитная «Золотая бухта» компании «Окстрой» изначально привлекал покупателей обещаниями прямо-таки фантастической инфраструктуры, включавшей в себя 24-х метровый крытый бассейн с фитнесс-центром и SPA, вертолетную площадку, поле для мини-гольфа и детскую спортшколу, не говоря уже о прочих «мелочах». В условиях кризиса, концепция поменялась и в списке остался только локальный спортивный клуб, да и то, рассматриваемый как отдельный инвестиционный проект. Площадь участков в поселке – по 12-16 соток, а самых «элитных» – по 24 сотки. Стоимость сотки земли без подряда составляет от 150 до 260 тысяч рублей, в зависимости от места расположения. По словам продавцов, около трети из 111 участков уже проданы. Правда, пока что, на ровном, заснеженном поле мы обнаружили не более десятка коттеджей разной степени готовности.

В отличие от пафосных соседей, в поселке «Тихая Ладога» все изначально скромнее: вертолетных площадок не обещали, зато часть домов. Площадь поселка - 13 Га, планируется построить 130 домов площадью от 80 до 200 кв.м. на участках земли от 6 до 13,5 соток. Поселок ориентирован на «эконом-класс» домовладений: цена готового каркасного дома с участком и подключенными коммуникациями составляет от 2,6 до 4,5 млн рублей. Строительство началось в ноябре 2009 года, а к Новому году было построено 6 домов (выбранная каркасно-панельная технология позволяет строить очень быстро). По словам застройщика, уже продано около четверти участков, а сети будут полностью проложены к весне.

Строительство в расположенном на подъезде к Шлиссельбургу поселке «Новый Шлиссельбург» также началось недавно, но уже успело приостановиться по причинам нехватки финансирования и пересмотра концепции. В поле сиротливо стоят монолитные каркасы для коттеджей и таунхаузов, которые только начали заполнять газобетонными блоками. На старте проекта застройщик – автохолдинг РРТ – планировал предложить таун-хаусы и коттеджи по цене 8,3-12,6 млн рублей за таунхауз и 15-18 млн за коттедж, а также большой объем социальных инфраструктур, рассчитанных на постоянное проживание. Теперь судьба проекта будет решаться весной.


Элитный поселок «NEVO» находится внутри малоэтажной частной застройки Шлиссельбурга. С точки зрения Фенг-Шуй, его расположение очень интересно: одной стороной он выходит на Новоладожский, а другой – на Староладожский канал. Проект, правда, реализован без оглядки на подобные тонкости, зато с опорой на традиционные российские представления о буржуазности и богатой европейской жизни. Архитектура давно построенных крупных, 313-316 кв.м., домов, стилизованных под «шале», вызывает некоторую оторопь: мы как-то привыкли, что у дома явно прочитывается фасад... Впечатление «богатства» и «буржуазности» призваны дополнять кованые ограды и суровая охрана. В рекламных материалах «NEVO» называется «коттеджным поселком закрытого типа», и похоже, это действительно так: это второй поселок, на территорию которого нас не пустили без объяснения причин. Из 16 домов этого закрытого поселка, заселены только 3, еще в двух ведутся отделочные работы, четыре дома стоят на продаже по цене 2500 долларов за кв.м. или порядка 20 млн рублей за домовладение.


Место расположения поселка «Нотебург» (название которого, «Noteburg», англоговорящие участники экспедиции упорно читают как «Ноутбург») пока что можно определить только по следам земельных работ и расчистки участка. То, что территория поселка - не привычное картофельное поле, а лес, вызывает положительные эмоции. Продажи в поселке пока не начались, оценки перспектив и успешности проекта пока делать сложно.

В поселке Павлово с дороги хорошо видны стройные ряды коттеджей поселка «Павловская усадьба». На участках по 12 соток застыли 18 домов, площадью 165-220 кв.м, в стадии легкой незавершенности строительства. Однако сегодня на продаже остался всего один дом, 165 кв.м., за 5 млн рублей. Правда, в поселке все еще не проложены сети: нет воды, канализации, трудности с электричеством. Покупателей, видимо, эта мелочь не смущала.


В районе населенного пункта Отрадное располагается целый «куст» коттеджных поселков. Поселок компании «Константа» под названием «Невская отрада», расположенный на берегу затопленных песчаных карьеров, нам как следует рассмотреть не удалось – сказались трудности с подъездом и отсутствие указателей. Компания продает земельные участки под застройку по цене от 130 до 450 тысяч рублей за сотку, 10 из 39 участков уже проданы. Зато мы внимательно осмотрели коттеджный поселок «Отрадное», которым некоторое время занималась компания «Village Consulting». Он представляет собой участок поля в 6 га, располагающийся прямо внутри садоводства. На участках в 12-15 соток планируется построить в общей сложности 33 дома от 103 до 176 кв.м. Цена домовладения с домом 176 кв.м. – 7 млн.рублей. Пока построено только четыре дома, и еще четыре находятся на этапе строительства.

Оптимизм девелопера, вероятно, поддерживает опыт соседнего поселка под названием «Отрадный берег» также расположенного внутри садоводства Отрадное, строительство которого закончилось в 2009 году, а началось никто не помнит, когда, но давно. Застройщиком, компанией «Кировский домостроительный комбинат», были построены 26 коттеджей, из которых в продаже остались только два: один у застройщика и один – у частного лица. Цена последнего объекта – 14.9 млн рублей. Площадь участка составляет 16 соток (правда в стоимость домовладения почему-то входят только 12, остальные оформляются отдельно), площадь дома - 289 кв.м. Как минимум в половине домов поселка идут отделочные работы, в части домов они уже закончены. Важная особенность этого поселка, выгодно отличающая его от соседних объектов, состоит в том, что на его территории сохранился хвойный лес, и почти на каждом участке есть крупные сосны и ели.


Последним объектом, который мы посетили в ходе поездки, стал поселок «Рыбацкая деревня», расположенный на противоположном, северном берегу Невы, в районе деревни Островки. Продажи поселка, девелопером которого была компания «Петербургская Недвижимость», уже завершились. Все 22 дома проданы, и как показал наш визит, в отличие от многих других поселков, там действительно живут люди. В поселке гуляют мамы с колясками, почищены дорожки, из труб вьется дым, сами дома – в новогодних украшениях – идиллия, да и только. Вероятно, успешным продажам способствовал аккуратный вид и хорошие проекты бревенчатых домиков, а также понятный формат предлагаемой дачной жизни. Что ж, можно только порадоваться за застройщиков и домовладельцев.
На соседнем с «Рыбацкой деревней» участке весной тот же девелопер начнет реализацию проекта коттеджного поселка «Островки». Данных о проекте пока слишком мало, застройщик обещает обнародовать концепцию и расценки в марте. Одно можно будет сказать точно: это будет единственный строящийся коттеджный поселок на северном берегу Невы.

Зато в этом районе очень широко представлено частное коттеджное строительство. Его размах, стили и масштабы поражают воображение. За этим «великолепием» саму Неву даже и увидеть-то сложно, не то что подъехать к ней, не нарушая границ чьих-то владений.

Наша поездка показала, что вдоль Невы представлены поселки почти всех ценовых групп и классов. Несмотря на то, что среди них мало хорошо спроектированных объектов, обладающих понятной концепцией и хорошей архитектурой, спрос на них довольно высок. Создается впечатление, что по качеству коттеджного строительства, район отстает от других территорий области на 3-5 лет. А это значит, что скоро по берегам Невы появятся новые, современные, качественные коттеджные поселки, и больше людей смогут сказать «У меня дача на Неве!»