«Главным негативным последствием нововведений станет неминуемый рост цен на недвижимость»

Самое громкое нововведение в 214-ФЗ за всю историю действия этого закона – переход на эскроу-счета – задумывалось с благородной целью: защитить покупателей жилья от рисков остаться без квартиры и без денег.  Для этого к взаимодействию «застройщик – покупатель» подключили банки, сделав их, по сути, главными защитниками дольщиков. Ведь банк не просто хранит средства покупателя до ввода объекта, но еще и оценивает профессиональную состоятельность девелопера.  

Как новые правила на практике защищают дольщиков? Теперь у покупателей есть 100%-ная гарантия того, что их средства идут на строительство выбранного ими ЖК, а не другого объекта того же застройщика. Если по какой-то причине девелопер не сможет достроить дом (не хватит собственных средств, банк откажет в кредитовании, отзовут разрешение на строительство и т.п.) – деньги с эскроу-счета вернутся дольщику. Такая схема распространяется и на сделки с ипотекой, но с существенной разницей: покупатель получит обратно только свой первоначальный взнос. Проценты по кредиту, которые он успел выплатить банку, вернуть уже не удастся. Вся сумма кредита уйдет в пользу финансовой организации.

Закон предусматривает защиту дольщика и в случае, если проблемы возникнут у банка.  Договор на открытие счета эскроу можно перезаключить с другим кредитным учреждением из списка аккредитованных. Кроме того, деньги дольщика защищены Агентством страхования вкладов. При наступлении страхового случая потребитель получит средства с эскроу-счета в полном объеме. Но не более 10 млн рублей. Для сделок в сегменте массового жилья этой суммы вполне достаточно. Но если речь идет о недвижимости более высокого класса или о квартире в регионе, где цены выше средних по России, например, в Москве, то страховая выплата может не покрыть и половины вложенных дольщиком средств. То есть действующие правила фактически не учитывают интересы тех, кто покупает дорогую недвижимость.

Оказались за пределами защиты нового закона и менее состоятельные слои населения – покупатели с военной ипотекой и сертификатами на улучшение жилищных условий. Сделки с применением этих финансовых инструментов не предполагают на данный момент использования счетов эскроу. Изначально аналогичная правовая лакуна образовалась и в отношении материнского капитала, но об ее устранении законодатели уже побеспокоились. Есть шанс, что в ближайшее время несправедливость будет устранена и в отношении других покупателей, использующих государственные субсидии для сделок с жильем.

Но главным негативным последствием нововведений, от которого, увы, не способен защитить покупателя ни один закон, станет неминуемый рост цен на недвижимость. Его прогнозируют в течение всего последнего года. Но тот факт, что заметного скачка пока так и не произошло, не повод считать, что пессимистичные прогнозы не оправдались. Сейчас большинство девелоперов завершают строительство запущенных ранее проектов по старым правилам. Это позволяет удерживать стоимость. Но когда большинство объектов будет возводиться с использованием проектного финансирования – ощутимый рост цен неминуем.