«В затраты на строительство добавляется новая графа – расходы по обслуживанию банковского кредита»

Уже очевидно, что объекты, которые реализуются по эскроу-счетам в рамках проектного финансирования, не могут оставаться в тех же ценах, что и без эскроу. Вместе с ростом защищенности покупателя, финансы которого надежно хранятся в банке до момента ввода дома, растут затраты на строительство. Добавляется новая графа – расходы по обслуживанию банковского кредита.

Сегодня ставки по проектному финансированию делятся на две категории: льготная, которая начисляется на сумму накоплений на эскроу-счетах, то есть, на те средства, которые вносят покупатели за квартиры, – от 4 до 6%, и коммерческая ставка, которая начисляется на тело кредита за исключением накоплений на эскроу, – от 10 до 12%. Средневзвешенная ставка, а значит, и рост себестоимости строительства, напрямую зависит от количества продаж у застройщика. Но это не означает, что строительной компании выгодно как можно больше реализовать на ранних стадиях. Важен баланс между количеством продаж, способным обеспечить стабильные поступления и приемлемый размер ставки, и при этом не прогадать с размером продаж на ранних стадиях, когда цены все равно существенно ниже.

Второе, что влияет на ценообразование, – это большая вовлеченность в процесс строительства со стороны банка. Чтобы получить проектное финансирование, застройщик должен показать определенную рентабельность проекта, которая пройдет стресс-тесты финансового учреждения. Как правило, банк готов рассматривать тех застройщиков, которые покажут рентабельность не менее 15%. В кредитном договоре с банком прописаны и помесячный план продаж, и цены реализации на весь срок жизни проекта, и условия. Застройщик просто не может продавать квартиры по цене, ниже той, что указана в договоре, иначе – штраф в виде повышения ставки проектного финансирования.

К примеру, в 5 жилой группе микрорайона «Нового Сертолово» от ГК «КВС» на старте продаж в апреле 2018 года стоимость квартир начиналась с 67 тысяч рублей за кв.м. Через год была выпущена в продажу 7 жилая группа того же комплекса. Она реализуется уже по эскроу-счетам. Здесь цены стартовали уже с 74 тысяч рублей за кв.м. В новой очереди изначально была продумана иная финансовая модель, иное позиционирование, благоустройство, дизайн и материалы отделки.  Кроме того, очереди развели по условиям продаж: для 7 жилой группы – более мягкие условия по рассрочке, льготные условия по ипотеке в нескольких банках и, конечно, акции. В итоге темпы продаж в новой очереди сейчас не уступают другим очередям.

Есть и другие факторы, которые влияли на стоимость жилья в последний год, в частности, повышенный спрос на фоне ожидания реформ. Кроме того, стоимость квартир в любой локации выстраивается конкурентно и корректируется в зависимости от ценовой политики в соседних комплексах. Все это приводит к тому, что цены на недвижимость постепенно растут не только в тех проектах, которые работают по эскроу-счетам, но и в тех, где реализация продолжилась по старым правилам. И этот постепенный рост в ближайшие два года, когда все больше застройщиков будет переходить на проектное финансирование, продолжится.

В то же время сегодня повышение стоимости жилья компенсируется снижением ставок по ипотеке.  По объектам ГК «КВС» ставки начинаются от 8,1-8,3% годовых по базовым программам и от 4,5% – по госпрограмме Семейной ипотеки. Это рекордно низкие показатели за всю историю жилищного кредитования в России. И люди пытаются использовать эту возможность, чтобы улучшить жилищные условия, инвестировать, сохранить накопления. Безусловно, сейчас – один из самых удачных моментов для приобретения недвижимости. От изменения экономических условий и резкой корректировки ставок в сторону повышения, как это было в декабре прошлого и начале этого года, никто не застрахован.

Есть и еще один плюс от перехода на новую систему работы. Сегодня в объектах, которые реализуются по эскроу-счетам, можно приобрести квартиру с использованием федеральной субсидии по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». Ранее ее можно было реализовать только при приобретении готового жилья. Это, определенно, плюс для покупателей, которые могут выбрать квартиру на ранних стадиях строительства по более привлекательной цене. Разница в стоимости от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию сохраняется – по нашим объектам, которые реализуются по эскроу-счетам, заложен плановый рост не менее 20-25%.