«Запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами целесообразен»

Продажа квартир с коммунальными долгами – не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам, не подозревая об этом. В этом случае у новых владельцев квартиры начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании, которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг.

Если вы приобрели квартиру с коммунальными долгами, то лучше сразу направить продавцу квартиры претензию с просьбой погасить задолженность. Укажите конкретный срок исполнения требования и предупредите, что вы готовы обратиться в суд (причем на ответчика лягут еще и все расходы, связанные с судебным процессом – на юридические услуги, оплату госпошлины и т.д.).

Шансы выиграть дело в суде против продавца квартиры есть, но судебный порядок не всегда оказывается эффективным. Часто бывает, что дело выиграно, а денег всё равно взыскать не удается.

Недавно властями была озвучена инициатива ввести запрет на продажу квартир с коммунальными долгами. Подразумевается, что запрет на продажу квартир побудит собственников погасить коммунальные долги.

Реализовать инициативу очень просто – всего лишь нужно внести поправки, согласно которым в Росреестр в обязательном порядке будет предоставляться справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Если выяснится, что есть долги, то сделка просто не сможет быть совершена – либо не примут документы, либо впоследствии будет приостановка ее регистрации.

Инициативу критикуют за ограничение права собственности, однако это не так – у государства есть право устанавливать необходимый перечень документов, который представляется в органы регистрации. Гражданское право предполагает реализацию своих прав ровно до того предела, когда они не нарушают прав и законных интересов других лиц. Продажу имущества с долгами вполне можно признать таким нарушением.

Но стоит предусмотреть и возможность продажи квартиры с долгами – если, конечно, покупатель согласен взять их на себя. Это может быть отдельно указано в договоре купли-продажи.

Пока неясно, будет ли инициатива реализована. С уверенностью можно сказать, что запрет на продажу квартиры с коммунальными долгами не приведет к заметному снижению общего размера задолженности. Однако для граждан это станет еще одной гарантией своих прав при покупке недвижимости, поэтому введение такого запрета все же можно назвать целесообразным и нужным.