«Дефицит качественных складов приведет к росту арендных ставок »

Прогноз

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких спекулятивных объектов общей площадью не более 50-60 тыс. м², причем их заполняемость уже сейчас находится на высоком уровне. Схожая картина будет наблюдаться и в 2014 г. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, в ближайшие 2 года не изменится.

Увеличение дефицита качественных складских помещений неизбежно приведет к дальнейшему росту арендных ставок, однако превышения контрактными ставками аренды уровня в 130 $/м²/год в текущем году ожидать не стоит.

В связи с достаточно низкой готовностью большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения.

Тенденции

• Около года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга не появлялось новых качественных складских объектов, предназначенных для сдачи в аренду. Это является одной из причин падения доли вакантных площадей до рекордно низкого значения.
• В первом полугодии 2013 г. на рынке наблюдался повышенный интерес к объектам производственного назначения.
• Ставки аренды на высококачественные складские помещения продемонстрировали во II квартале рост в обоих классах до 5%.
• До конца 2013 г. ожидается ввод не более 50-60 тыс. м² спекулятивных качественных складских площадей.

Ключевые события

• В I квартале 2013 г. российское представительство компании British American Tobacco подписало с корпорацией «Стерх» контракт на услуги ответственного хранения (3PL-услуги) в логопарке «Осиновая роща». Общий объем сделки составил 25 тыс. паллетомест (включая те, которые будут расположены на площадях второй очереди логопарка, планируемой к сдаче в эксплуатацию в сентябре 2013 г.). Эксклюзивным консультантом выступила компания Knight Frank St. Petersburg. Сделка является одной из крупнейших на рынке 3PL-услуг Санкт-Петербурга за весь период его существования.
• Во II квартале 2013 г. компания «Северный технопарк», занимающаяся разработкой и производством станков для горной промышленности, арендовала производственное помещение площадью 5 тыс. м² в индустриальном парке «Звезда». Срок договора аренды составляет 7 лет. Данная сделка примечательна тем, что при совместном финансировании проекта двумя сторонами помещения будут полностью переоборудованы под требования арендатора. Эксклюзивным консультантом сделки выступила компания Knight Frank St. Petersburg.
• В первом полугодии 2013 г. сразу несколько зарубежных и российских компаний заявили о возможном строительстве своих заводов в Санкт-Петербурге. Немецкая группа Mann+Hummel, крупнейший производитель воздушных фильтров для транспортных средств и двигателей, рассматривает возможность строительства завода в Санкт-Петербурге с целью увеличения своих мощностей в России. Холдинг Grupo Antolin планирует к 2015 г. запустить второй завод по производству автокомплектующих в регионе. Объект разместится в индустриальном парке в Тосненском районе Ленинградской области. «Газпром» начал выбирать участок площадью около 200 га для строительства очередного завода по производству сжиженного природного газа. В настоящее время для размещения завода рассматриваются площадки в Кингисеппском и Выборгском районах.

Предложение

В первом полугодии 2013 г. общий объем предложения на рынке не изменился. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению появившегося на рынке еще в 2012 г. дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения,: на конец первого полугодия 2013 г. в Санкт-Петербурге свободно менее 30 тыс. м² готовых высококачественных складских площадей. Отметим, что в основном данные площади либо находятся в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах.

Общая площадь производственных помещений Санкт-Петербурга составляет более 27 млн м², что составляет около 30% всего нежилого фонда города.

Командой Knight Frank St. Petersburg была составлена база данных производственных предприятий, предлагающих в аренду свободные от собственной  деятельности площади. Данная база включает в себя около 80 объектов с совокупным объемом предложения более 500 тыс. м².

Спрос

Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако на фоне полного отсутствия нового предложения в сданных в эксплуатацию объектах объем освободившихся в первом полугодии 2013 г. площадей (несколько блоков в крупных складских комплексах) превысил объем поглощенных на 8 тыс. м².

Это привело к незначительному увеличению среднерыночной доли вакантных площадей – 0,7 п.п. относительно показателя конца 2012 г.

В первом полугодии 2013 г. на рынке был зафиксирован серьезный рост спроса на производственные помещения. За указанный период в компанию Knight Frank St. Petersburg поступило более 50 заявок на подбор подобных помещений. Средняя площадь требуемых помещений составляет 2800 м².