«Остаток имущественного налогового вычета не сгорит »

Тема налогообложения никогда не теряет своей актуальности. На вопросы о последних нововведениях в сфере налогообложения, а также об особенностях получения имущественного налогового вычета отвечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Юрист» Вадим Герасимук.

- С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в налоговом законодательстве – с трех до пяти лет увеличился срок владения недвижимостью, после истечения которого физические лица освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости. Однако нововведения актуальны не для всех граждан. Кого они не коснутся?

- Во-первых, стоит отметить, что новые правила распространяются только на тех продавцов, которые зарегистрировали право собственности на продаваемые объекты недвижимости после 1 января 2016 года. То есть продавцы, ставшие собственниками своих объектов до указанной даты, будут освобождаться от уплаты НДФЛ по прежним правилам - после трех лет владения.

Во-вторых, есть категории лиц, для которых предельный срок владения недвижимостью остался трехлетним и после 1 января этого года. Это касается объектов недвижимости, которые перешли собственнику по наследству или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика. В соответствии с Семейным кодексом РФ, к таким относятся супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, а также родные и неполнородные (имеющие общую мать или отца) братья и сестры. Также после трехлетнего периода владения от уплаты налога с продажи по-прежнему будут освобождаться лица, получившие право собственности на недвижимость в результате приватизации, а также плательщики ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

- Также изменился порядок уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Как это повлияет на сделки?

- Действительно, с 1 января 2016 года был введен новый расчет базы для начисления налога при продаже имущества, находящегося в собственности менее 3 лет или менее 5 лет. Напомню, есть две схемы начисления налога при продаже имущества – 13% с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом, предельный размер которого 1 млн рублей, или 13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

Раньше некоторые граждане позволяли себе в договоре купли-продажи указывать по соглашению сторон заниженную сумму (например, 1 млн рублей), которая была меньше рыночной, и такие сделки без проблем регистрировались в Росреестре. С начала текущего года был введен минимум, меньше которого цена продажи не может быть. Чтобы подсчитать этот минимум, необходимо кадастровую стоимость объекта по состоянию на 1 января того года, которым датирована сделка, умножить на коэффициент 0,7. Причем если в договоре показана полная рыночная стоимость объекта, которая выше упомянутого минимума, то налоговая инспекция рассчитывает НДФЛ исходя из цены продажи, указанной в договоре.

- Если свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке получено в 2016 году, а затем объект продается по договору купли-продажи  за ту же сумму, за какую был куплен, будет ли продавцу начислен подоходный налог?

- Если кадастровая стоимость очень сильно превышает рыночную стоимость (или стоимость продажи), то, возможно, продавцу будет начислен налог. В последнее время на рынке недвижимости нашего города встречается и такая ситуация.  Если такой вопрос возникнет, я рекомендую проверить правильность расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, для чего необходимо обратиться в Кадастровую палату Вашего отдела (по месту Вашей регистрации), в которой специально для этого подготовлена определенная форма заявления. 

- Нужно ли платить налог при заключении договора мены с доплатой или без доплаты?

- Договор мены равнозначен договору купли-продажи, поэтому если разница в стоимости (продажная минус покупная) положительная, то она облагается налогом 13%. К примеру, если Вы меняете квартиру на другую с доплатой, Вам не будет начислен налог. Если же, наоборот, Вы произвели отчуждение квартиры и получили какой-то доход, то с него нужно будет заплатить 13%.

- Существует также другой тип вычета, который можно получить при покупке недвижимости – имущественный налоговый вычет. Расскажите, что нужно сделать, чтобы его получить, и каковы последние нововведения в этой сфере.

- При покупке недвижимости можно получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от предельной суммы 2 млн рублей, то есть максимум 260 тысяч рублей. Если Вы получили доход от продажи недвижимости в течение налогового периода, то Вы обязаны подать налоговую декларацию. Если же Вы приобрели какое-либо имущество, Вы имеете право на имущественный налоговый вычет, то есть подаете декларацию по желанию.

Право на имущественный вычет возникает в год получения права собственности на недвижимость (если она была куплена по договору купли-продажи) или подписания акта приема-передачи, если объект был куплен на первичном рынке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Подать заявление на имущественный налоговый вычет можно как сразу после истечения налогового периода, в который была проведена сделка (в начале года, следующего за покупкой), так и гораздо позднее. К примеру, если Вы прибрели квартиру в 2010 году, с учетом того, что срок исковой давности в России 3 года, Вы можете подать заявление на получение имущественного налогового вычета вместе с комплектом документов за 2015, 2014, 2013 годы. При этом если Вы приобрели квартиру с использованием кредитных средств (ипотеки), то, помимо 260 тысяч, Вы еще можете получить налоговый вычет с суммы выплаченных процентов по кредиту, которая подтверждается справкой из банка.

Имущественный налоговый вычет можно получить не только за покупку жилья, но и за затраты на его достройку или ремонт. Конечно, если в договоре указано, что квартира была приобретена без отделки. Раньше расходы на доведение жилища до ума нужно было включать в налоговую декларацию, подаваемую вместе с первым заявлением на получение имущественного налогового вычета, теперь же получение налогового вычета в течение нескольких налоговых периодов не будет являться повторным. То есть остаток имущественного налогового вычета не сгорает, как было ранее, а может быть учтен в дальнейшем, когда человек решит сделать ремонт, достроить дом или приобрести другой объект недвижимости.

- Расскажите, пожалуйста, о получении налогового имущественного вычета супругами. К примеру, если в договоре сказано, что недвижимость приобретается в совместную собственность и согласно свидетельству о государственной регистрации у каждого из супругов по 1/2 права, то налоговый вычет получит только кто-то один из супругов или оба?

- Согласно обзорам судебной практики Верховного суда, один из супругов (к примеру, муж) может написать заявление с просьбой получить налоговый имущественный вычет и за себя, и за жену. Тогда супруга пишет заявление, в котором указывает, что передает свое право на получение налогового вычета мужу, и супруг получает вычет в полном объеме. В дальнейшем супруга уже не сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом, потому что свое право она передала мужу. Таким образом, если муж получает налоговый вычет и за себя, и за супругу, предельный размер стоимости объекта, с которой может быть получен вычет, возрастает до 4 млн рублей, а максимальная сумма вычета – до 520 тысяч рублей.

- В оформлении налогового вычета для пенсионеров есть свои особенности. В чем они заключаются?

- Могут быть разные ситуации. К примеру, если свидетельство о праве собственности получено в 2015 году, а собственник вышел на пенсию в 2014 году, но продолжает работать, вычет оформляется за 2015, 2014, 2013 и 2012-е годы. Если, оформив перенос на предшествующие три года, пенсионер не получил вычет полностью, остаток можно переносить на будущие годы, пока есть доход.

Если же свидетельство о праве собственности получено в 2015 году, а собственник вышел на пенсию позже – к примеру, в середине 2016-го, вычет оформляется в 2016 году  за 2015-й, и перенос остатка возможен на 2014 и 2013-е годы. За переносом остатка вычета за предшествующие годы нужно обращаться в течение года, следующего за тем, в котором образовался остаток.

Неработающие пенсионеры имеют право на вычет, если они работали в течение трех лет до получения права на имущественный налоговый вычет. Если, к примеру, свидетельство получено в 2014 году, собственник вышел на пенсию в 2013 году, то в 2015 году оформляется перенос вычета за 2013, 2012 и 2011 годы (в которые собственник работал).

Если же собственник вышел на пенсию задолго до получения права собственности (к примеру, право собственности получил в 2013 году, на пенсию вышел в 2008 году и не работает), то он не сможет получить имущественный налоговый вычет, поскольку за три года до получения права собственности не работал. Но если недвижимость приобретена в браке, за него может получить этот вычет работающая или недавно вышедшая на пенсию супруга по заявлению этого пенсионера.

- Если квартира куплена и оформлена на отца и на ребенка, отец может получить имущественный вычет в размере до 260 тысяч за себя. Сможет ли он получить вычет 260 тысяч за ребенка?

- Отец не сможет получить за ребенка 260 тысяч рублей в качестве имущественного налогового вычета, так как несовершеннолетний ребенок не имеет официального заработка, подтвержденного справкой по форме 2-ндфл. Имущественный налоговый вычет подразумевает возврат подоходного налога, который бухгалтерия перечислила в бюджет с заработной платы.