«Налоги на недвижимость будут рассчитываться по-новому»

1 января 2016 года изменилась схема расчетов двух налогов, относящихся к недвижимости. Речь идет о налоге на имущество физических лиц и налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае продажи недвижимости. О сути поправок, внесенных в Налоговый кодекс, и их последствиях рассказала руководитель отдела юридического сопровождения компании E3 Investment Анна Беляева.

- Расскажите, пожалуйста, в чем заключаются изменения в схеме расчета налога на имущество физических лиц. Давайте начнем с него, так как этот вопрос касается большинства россиян.

- Если до 2016 года налог рассчитывался на основе инвентаризационной стоимости жилья, то отныне при расчетах будет использоваться кадастровая стоимость объекта. Переход на новую систему, начавшийся с наступившим 2016 годом, закончится лишь в 2020 году и будет осуществляться постепенно. В текущем году от кадастровой стоимости будет рассчитываться только 20% налога, остальные 80% будут рассчитываться по-прежнему от стоимости инвентаризационной. Каждый год доля от кадастровой стоимости будет увеличиваться на 20%, и к  2020 году весь налог будет рассчитываться из кадастровой стоимости жилья.

- Предполагается, что размер ставки налога на недвижимость каждый регион будет определять самостоятельно. Какая ставка будет в Санкт-Петербурге?

- Согласно законопроекту, утвержденному еще в минувшем ноябре петербургским градоначальником Георгием Полтавченко, ставка будет дифференцированной: для недвижимости стоимостью до 7 млн она будет составлять 0,1% от кадастровой стоимости, от 7 до 20 млн – 0,15%, а свыше 20 млн – 0,2%.

- Таким образом, размер налога увеличится. Будет ли правильным сказать, что для владельцев недвижимости в престижных районах это будет заметнее, чем для собственников объектов, расположенных в спальных районах?

- Не во всех случаях. И это чрезвычайно заметно по последним результатам оценки кадастровой стоимости недвижимости, опубликованным минувшим летом. Например, по данным E3 investment, самые дорогие квадратные метры в Петербурге - в квартире площадью в 21 кв. м в доме №17 по Большой Конюшенной улице. Ее стоимость достигает 8 млн рублей, т.е. один квадратный метр стоит 370 тысяч рублей. Парадокс в том, что, к примеру, в жилом комплексе «Пятый элемент» на Крестовском острове квадратный метр стоит всего 33,4 тысячи рублей - в 10 раз меньше. Причина данного парадокса кроется в том, что этот жилой комплекс является апарт-отелем, и его помещения оцениваются как коммерческие. При этом средняя кадастровая стоимость коммерческих помещений в этом элитном районе достигает 92,7 тысячи рублей, что почти в три раза выше, чем в  «Пятом элементе». Также любопытно взглянуть на результаты кадастровой оценки правительственных резиденций: квадратный метр в К-5 стоит всего 17,5 тысяч рублей, в К-1 - 22,5 тысячи рублей, в К-2 на Каменном острове - 35 тысяч. Получается, что стоимость квадратного метра в резиденциях Петроградского района в разы ниже, чем в типовых домах в спальных районах Петербурга.

- Для чего нужны эти изменения, каковы будут их последствия?

Данные новации направлены на повышение размера налоговой базы. Сейчас в России налоговые ставки на недвижимость очень гуманные - одни из самых низких в мире. Так что повышение налогов, конечно, вызовет недовольство. Мы в E3 Investment полагаем, что в ближайшие несколько лет - с 2016 по 2020 год - очень многие граждане будут обращаться в суд  для понижения кадастровой стоимости своей недвижимости в целях уменьшения размера налоговых выплат.

- Давайте поговорим и о других нововведениях 2016 года. С 1 января также изменился порядок уплаты НДФЛ. Этот вид налога взимается при продаже любой недвижимости, и новации наверняка затронут интересы инвесторов. Прокомментируйте, пожалуйста, что именно изменится.

- Начнем с того, что новые правила коснутся только тех, кто приобретает недвижимость после 1 января 2016 года. Всех остальных новый порядок не затронет. Суть новшеств заключается в том, что раньше физические лица освобождались от уплаты налога с продажи недвижимости, которая пробыла в их собственности минимум три года до момента сделки. С 1 января этот срок увеличился до пяти лет.

Также изменяется порядок уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Смысл этого нововведения заключается в стремлении властей ограничить использование серых схем, столь популярных при сделках по покупке/продаже недвижимости. Поясню.  НДФЛ нужно уплачивать с дохода - разницы между стоимостью покупки и продажи объекта недвижимости. Получается, что гражданин, купив квартиру за 5 млн рублей и продав ее за 6, должен отдать в качестве налогов 13% со своей прибыли, которая в данном случае составляет 1 млн рублей. Но многие, чтобы избежать налогов, указывают в договорах заниженную стоимость, а в приложениях к договору прописывают, что собственник значительно улучшил квартиру, и ему за это причитаются дополнительные деньги. Именно такой распространенный способ проведения сделок с недвижимостью и считается вариантом серых схем. Как подсчитали аналитики E3 Investment, такие теневые сделки составляют от 30 до 50% продаж квартир, облагаемых налогом (т.е. при владении до 3 лет). Новый порядок уплаты налогов значительно сужает коридор возможностей для ухода от уплаты налогов: отныне вводится минимум, меньше которого размер дохода от продажи недвижимости быть не может. Схема его расчета такова: кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, которым датирована сделка, умножается на коэффициент 0,7. Если сумма выручки от продажи недвижимости ниже этого показателя, то для начисления налога берется именно расчетный минимум.

- Можете ли Вы привести какие-то расчеты?

- Предположим, гражданин купит квартиру в 2016 году по рыночной цене в 3 млн рублей и сможет ее перепродать в 2018 году за 5 млн рублей - то есть, на 2 млн дороже. Он должен будет уплатить 13% налог с каждого миллиона прибыли, т.е. 130 тысяч рублей, умноженные на два - всего 260 тысяч рублей. Старые нормы расчета налога могли позволить продавцу квартиры воспользоваться серой схемой и перепродать квартиру по номинальной цене в 3 млн, при фактической – в 5, а разницу в 2 млн получить по дополнительному соглашению с покупателем.  Сейчас же будет приниматься во внимание кадастровая стоимость объекта недвижимости, и если продавец решит указать стоимость перепродажи квартиры в 3 млн рублей, то ему все равно придется уплатить налог.

И здесь возможны различные варианты: например, кадастровая стоимость квартиры составляет 4 млн рублей, тогда с использованием коэффициента 0,7 – налогооблагаемая база составит 70% от 4 млн, всего 2,8 млн. При такой кадастровой оценке и цене в 3 млн, указанной в договоре продажи, продавец не заплатит никакого налога. А если бы кадастровая стоимость этой же квартиры составляла 6 млн, то с учетом коэффициента 0,7 – налогооблагаемая база составила бы 4,2 млн, и продавец вынужден был бы оплатить налог на разницу в 1,2 млн, что составило бы 156 тысяч рублей. Но мы бы хотели обратить внимание, что в подавляющем большинстве случаев кадастровая оценка занижена по отношению к рыночной цене, поэтому новые правила налогообложения сложно назвать излишне суровыми. Но мы также отмечаем тенденцию переоценки кадастровой стоимости недвижимости в сторону повышения.

В редких случаях новые правила могут ударить и по добросовестным продавцам, не пытающимся уйти от уплаты налога. Это может случиться, если кадастровая стоимость объекта явно завышена в сравнении с рыночной. В таком случае продавец, купивший в 2016 году квартиру по цене в 3 млн и перепродавший ее по той же цене через год, будет вынужден оплатить налог, исходя из кадастровой стоимости объекта  с коэффициентом 0,7, т.е. 13% от разницы между 3 млн и 4,2 млн. По сути, никакого дохода нет, но, если кадастровая стоимость объекта недвижимости окажется выше рыночной, то продавцу или придется платить налог с несуществующего дохода или добиваться переоценки кадастровой стоимости в суде.

- Какими могут быт последствия этих нововведений?

- Данные новации нацелены на улучшение схемы взимания налога с продажи недвижимости. Они выводят сделки из теневого сектора. Таким образом, прибыли инвесторов, использующих схемы ухода от налогов, сократятся. Но тяжким бременем при существующих ставках кадастровой оценки такие налоги назвать не получится, хоть изменения и могут ударить по добропорядочным продавцам недвижимости. Мы в E3 Investment оцениванием нововведения положительно, так как они направлены на структуризацию рынка и сокращение объемов теневых сделок.