«Количество сделок на загородном рынке сократилось»

Несмотря на нарастающие сложности в экономике и снижающийся курс рубля, загородный рынок продолжает подавать признаки жизни. Граждане почти перестали покупать дома, но продолжают покупать участки под самостоятельную застройку.

За 2015 год участники информационного обмена (к концу года их число достигло 115 коттеджных поселков) подписали 1740 сделок купли-продажи. Это на 28% меньше, чем в предыдущем году (если сделать необходимые поправки на изменение числа участников). Выручка девелоперов при этом сократилась на 40% по сравнению с тем, что было годом раньше. Граждане не только покупали меньше, но и перешли на более дешевые лоты: отказались от коттеджей и таунхаусов в пользу участков, а сами наделы брали по более скромным ценам. Так, более 80% сделок за прошлый год пришлось на куплю-продажу земельных участков (1417), по таунхаусам сделок было гораздо меньше – 279, по коттеджам – 44.

При этом из 115 участников информ-обмена 26 коттеджных поселков за год не провели ни одной сделки, то есть никак не приблизились к счастливому завершению. В целом по рынку этот процент еще более значителен: участники информационного обмена традиционно показывают более высокие результаты продаж, чем фиксируется в среднем по рынку. За 2015 год первые заключили в среднем по 16,1 сделок на каждый коттеджный поселок, тогда как проекты, не участвующие в обмене – лишь по 13,3.

Что касается цен, есть две разные динамики. Одна – это динамика цены предложения, а другая – цены реальных сделок. Бывают периоды, когда эти тренды разнонаправлены: в предложении цены растут, однако клиенты берут все более дешевые лоты, жертвуя качеством. Примерно такая ситуация и была в 2015 году. Конечно, дорожали не все объекты. Некоторые застройщики переписывали ценники вверх, некоторые вниз. Но в целом мы фиксировали небольшой рост, тогда как цены реальных сделок шли вниз.    

Январь и февраль –  традиционно месяцы затишья по продажам на загородном рынке. Однако в этом году статистика может нас удивить: в начале года рубль очередной раз обвалился, а клиенты, как показывает опыт, реагируют на это всплеском активности.

По моему мнению, в текущем году цены на загородную недвижимость будут зависеть от макроэкономической ситуации. Возможны два сценария. Если цена на нефть останется на прежнем уровне, ценники на загородную недвижимость расти не будут. При этом будет доминировать скрытое снижение цен – акции, скидки, бонусы, подарки. Плюс к этому девелоперы будут все охотнее идти на уступки в личных переговорах с покупателем.

Если же цены на нефть поднимутся до $75 за баррель (а есть и такие предположения), то мы увидим рост цен предложения на живые проекты. Снижать цены в этом случае будут только те девелоперы, у которых сделок нет, и проекты которых по этим причинам практически не влияют на рынок.