«О важности "общественной среды"»

О значении общественной среды в жилых домах класса масс-маркет портал BSN побеседовал с Ильей Тюкиным, директором ГК «Арт-фасад».

BSN – В сознании потребителя общественная среда – это и благоустройство территорий, и внешний облик мест общего пользования, и какие-то арт-проекты. А что «общественная среда» значит для вас?

И. Т. - Моя личная мотивация к данному занятию была крайне некоммерческой: в какой-то момент я понял, что не могу более оставаться безразличным и смотреть, как наш город стремительно растет, мало развиваясь. Я решил, что хочу в меру собственных возможностей внести свой вклад в то, чтобы окружающая нас городская среда была эстетически целостной и уважительной к людям. Ведь жить хорошо хочет каждый, а это ощущение складывается из очень простых элементов: пользоваться качественными общественными пространствами, получать эстетическое удовольствие от окружающего, иметь эмоциональную причастность не только к своей квартире, но и к дому, к его территории... Все это и есть – общественная среда, которой мы профессионально занимаемся, и полагаем, что это перспективный сегмент рынка.

BSN - Почему Вы считаете, что это может заинтересовать застройщиков и девелоперов, ведь то, что Вы описываете, в основном лежит за пределами их компетенции. Может быть, заботиться о среде в Вашей трактовке должны городские власти?

И. Т.  - Видите ли, я считаю, что среда не есть дело только лишь девелоперов или исключительно городских властей. Каждый может и должен внести свою личную лепту для достижения результата. Примечательно, что одним из первых нас подержал главный художник города, затем одна из районных администраций и только потом – девелоперы. Думаю, что это лишь начало пути. Рынок недвижимости растет, развивается, усложняются требования покупателей. Органично каждый участник сообщества «город Санкт-Петербург» придет к тому, что среда это не «дополнительная опция», а неотъемлемая часть качества жизни. Девелоперам предстоит работать в тех районах, которые они возводят, городу – в центре и сформированных районах, где качественное и функциональное улучшение среды часто даже более необходимо.

BSN - Насколько сегодня застройщики в сегменте масс-маркет уделяют внимание формированию среды: отделке мест общего пользования, придомовым территориям и в целом внешнему облику своих ЖК? Как ситуация изменилась за последние несколько лет?

И. Т.  - Конкуренция играет здесь важную роль. Переломный момент, пожалуй, еще не случился, но когда рынок стал восстанавливаться после кризиса, начались изменения. Спрос увеличился, но стал более вдумчивым, емкость сделки уменьшилась, и масштабное строительство обрело понимание, что только метров покупателю мало, нужен комплексный продукт.

Теперь практически в каждом районе реализуются сразу несколько жилых проектов, имеющих схожий уровень цен. Таким образом, девелоперам стало необходимо наращивать мощные конкурентные преимущества в борьбе за покупателя. И одним из них стала работа над средой.

Мы относим к этому понятию внешний облик зданий и технологических построек, придомовую территорию, места общего пользования при здании и внутри зданий, и такие параметры
как целостность, функциональность и эксплуатационные свойства всего перечисленного.

Конечно, мало просто обратить взор в сторону этого аспекта. К сожалению процентов 80 девелоперов продолжают пользоваться стандартными решениями, считая их «минимальными, но достаточными».

BSN  - Тем не менее, вы сказали, что какие-то изменения стали происходить. Какие «новинки» можно выделить, на что в первую очередь обращают внимание девелоперы в области благоустройства среды?

И. Т.  - Разумеется, типового еще крайне много, но поиск уже идет. Многие  стали уделять внимание входным группам. Хотя, на мой взгляд, в жилых проектах не стоит ограничиваться только лишь этим фрагментом и игнорировать межквартирные коридоры и холлы этажей, которые являются частью камерной среды каждой конкретной семьи. У нас пока эти элементы мест общего пользования очень стандартны и мало продуманы.

С появлением проектов комплексного освоения территорий больше внимания стали уделять придомовой зоне. Поскольку такие проекты часто реализуются «в чистом поле», без внешней инфраструктуры, просто необходимо работать над благоустройством территории внутри ЖК. Заметно подросло качество детских игровых комплексов. В некоторых проектах анонсируются или уже появляются велосипедные дорожки, беседки, площадки с безопасным покрытием из полимеров и резины и пр.; раньше этого вовсе не существовало в зоне внимания жилых комплексов Эконом класса.

BSN  - Влияет ли качественное обустройство общественной среды на спрос? Ведь в эконом-классе главное – ценовой фактор?

И. Т.  - Я бы сказал - главное уже не просто цена, а соотношение «цена-качество». Мы с Вами говорили, что конкуренция вынуждает девелоперов быть более внимательными к требованиям покупателей. А качество среды, в которой люди будут жить, все более важно при решении о покупке, поэтому можно уверенно говорить, что этот параметр влияет на спрос.

Стоит обратить внимание, что среда особенно важна для застройки, ведущейся в несколько очередей. Первая очередь, реализованная без надлежащего качества, негативно повлияет на спрос в последующих пусковых комплексах. Поэтому забота о будущем спросе так же драйвер этого процесса.

К тому же яркие проекты в области создания среды, могут явиться дополнительным способом привлечения внимания покупателей. Например, наш проект росписи фасадов ЖК «Вена» компании Setl City с фресками по мотивам картин Густава Климта получил широкий резонанс в СМИ. Это позволило девелоперу охватить широкий круг потенциальных покупателей проекта.  Но, это скорее приятный бонус, чем цель.

Мы считаем, что среду нужно создавать безотносительно СМИ, ведь жить рядом с арт-объектом значительно приятнее, чем с видом на глухую стену. Судя по откликам, резиденты этого района разделяют наше мнение. То же, надеюсь, могут подтвердить и работники офисного центра «У Красного моста», где мы полностью сформировали дворовые фасады, улучшив вид из окон многим офисным помещениям.

BSN  - Насколько подорожает создание общественной среды, если подходить к этому вопросу качественно?

И. Т.  - Работая с классом эконом мы решаем вопрос создания среды экономически оправданными способами. Это не секретные технологии, ведь сделать качественно можно и без удорожания, главное – внимательно подумать о деталях. Мы имеем привычку многое анализировать: как люди будут передвигаться, с какой интенсивностью пользоваться территорией и помещениями, как материалы или даже растения будут взаимодействовать… Этот список примеров можно расширять практически бесконечно.  Конечно, мы не только оптимизируем, но и предлагаем новые решения, сверх-опции.  Но за счет перераспределения бюджета всегда можно уложиться в заданную смету. Нашего бизнес интереса в материалах нет, поэтому мы охотно пользуемся  каталогами поставщиков, с которыми уже работает девелопер. Так же замечу, что создание качественных характеристик «с нуля» обходится дешевле, чем ситуация когда созданное требуется исправить.

BSN  - То есть на стоимость квартиры для конечного покупателя это не влияет?

И. Т.  - Нет, или в крайнем случае – совершенно не существенно, иначе это было бы сложно назвать конкурентным преимуществом для класса Эконом. 

BSN  - Действительно ли это так важно для покупателя и что в вашем понимании «качественная среда» с его точки зрения?

И. Т.  - Это пространство, созданное для людей, где нет случайных или не продуманных моментов, «забытых углов», когда все функционально и эстетично. Каждый элемент должен работать на общую цель, создавать единую картину, в которой себя комфортно чувствуют жители дома. И, конечно, критически важно, когда проект лучше своего буклета, а не наоборот.

Ведь что сегодня является предметом сделки? Планировка и тот самый буклет: концепция, позиционирование, в конечном итоге - мечта. Но часто после переезда вы (покупатель) забываете сайт, улыбающиеся лица на щитах 3*6, и эти характеристики теряют свою актуальность. А «ожидания» остаются. Ведь покупатель рассчитывает, что созданный в рекламе образ будет окружать его ежедневно. А это уже работа в плоскости благоустройства среды, оформления МОП, создания арт-объектов, нестандартной, не клишированной работы с генпланом, фасадами, даже с набором услуг управляющей компании.  Мы трудимся именно в этой плоскости.

Так, например, недавно мы делали проект оформления мест общего пользования для ЖК «GreenЛандия». При разработке проекта мы ориентировались на ценности бренда и образ ЖК – северная природа, экология, путешествия. В отделке МОП мы стремились воплотить эти идеи в дизайне, фактурах, материалах, усилив настроение и концепцию проекта.

Следующий момент - функциональность каждого из элементов среды. Созданы ли условия для того, чтобы жителю не хотелось курить на лестничной клетке,  бережно относиться к придомовой территории, гулять вечерами у дома? Это все зависит от того, на сколько продуманы альтернативы и удалось ли ощущение дома, то есть личной территории, распространить как можно дальше за дверь квартиры. В многоквартирных домах коридорной системы это, конечно, особая проблема. Но я уверен, что эти сложности возможно решить посредством конкретных мер. Полемизировать об эффекте «гетто», конечно, проще, но это, как говориться, «не наш метод».

BSN  - А как обстоит дело с этими вопросами в сегменте загородной недвижимости где соотношение общественного и частного уже иное?

И. Т.  - На мой взгляд, рынок загородной недвижимости в Петербурге и области сегодня испытывает ряд трудностей, связанных с пониманием продукта.  Целостность среды считается не существенным фактором: есть много примеров продажи «поселков», где каждый собственник возводит дом по своему проекту; существует и другая крайность, когда  покупателю предлагается юнит на территории, застроенной одинаковыми домами, не имеющими индивидуальности.

Мнение о том, что между домами или участками такого «поселка» должна существовать гармоничная среда, инфраструктура, общественные здания, рекреационные объекты и проч., к сожалению, разделяют не все.

Является ли это проблемой стоит судить по темпам продаж и по количеству тех, кто самостоятельно строит загородные дома.  Я не думаю, что при наличии достойного выбора хороших проектов, столь большое количество людей решалось бы с риском для нервов, времени и бюджета осваивать профессию строителя. 

BSN - Есть ли у Вашей компании положительный опыт или примеры работы в данном сегменте?

И. Т.  - Могу обратиться к нашему опыту работы в коттеджном поселке «Оллила». Мы присоединились к проекту, когда его генеральный пан уже был сформирован, дома – возведены. Наша задача состояла в гармонизации среды. Мы решили учесть разнообразие эстетических предпочтений потенциальных покупателей, создав уникальный облик для каждого таунхауса, но сохранить единый стиль проекта. Для этого мы разработали ряд элементов, которые могут комбинироваться на каждом из таунхаусов с определенной вариативностью уже по желанию покупателя.  А основной темой работы с фасадами первого корпуса стала архитектура Южной Италии. Планируется, что другие корпуса проекта так же будут оформлены - каждый со своими стилистическими особенностями.

BSN  - Расскажите о западных тенденциях: как там относятся к обустройству общественных зон в ЖК?

И. Т.  - Существенно, что гармонизацией среды за рубежом занимаются не как «сверх задачей», а как частью базового проекта.  Детали продуманы, технологии отлажены, есть специализированные специалисты и производители.  У нас пока относительно не разнообразно предложение. В результате мы получаем узнаваемую прогнозируемую картинку, переходя от одного объекта к другому. Впервые столкнувшись с этим в одном из проектов, мы пришли к необходимости развития своего производства. Оно не является сейчас центром прибыли, так как не рассчитано на крупные объемы. Для нас это скорее инструмент реализации собственных проектов в рамках заданного бюджета.

В мировой практике при создании среды формируют проект не с высоты птичьего полета, а с высоты человеческого роста. То есть руководствуются ежедневными потребностями жителей комплекса, а не красотой генплана в альбоме. Условно говоря, если объект ориентирован на семьи с детьми, то в нем особенное внимание уделяется разделению потоков, радиусом доступа до объектов инфраструктуры, на первых этажах  устраиваются игровые и колясочные и т.д. Если проект располагается на берегу, там возникают террасы, рекреационные площадки и зоны для пикников, не взирая на класс в котором проект реализован. Ведь в Европе отдельное внимание уделяют тому, чтобы прямой доступ к воде доставался не только жителям элитных комплексов, но в равной степени – муниципальному жилью.

BSN  - Каковы перспективы развития управления средой в Петербурге? Будут ли застройщики уделять этому больше внимания?

И. Т.  - Безусловно, будут.  Помимо конкуренции, этому может способствовать ввод лицензирования управляющих компаний и тенденция создания своих УК крупными девелоперами.  Застройщики больше станут думать об эксплуатационных свойствах, о том как элементы среды будут выглядеть через 2-3 года. Надеюсь, что рынок станет отдавать предпочтения более долговечным и продуманным решениям, а не дешевым в замещении.

Так или иначе, наша цель существования на рынке заключается в том, чтобы обратить внимание на этот комплекс вопросов, помочь его трактовать исключительно как плоскость для развития и дать девелоперам инструменты для работы на этом поле.  Конечно, все еще приходится убеждать в необходимости такого подхода, но я убежден, что наших сторонников будет становиться все больше.