Съемщики - в заемщики
Аренда квартир по сравнению с прошлым годом подорожала на треть. Найти отдельное жилье дешевле 12 000 рублей в месяц сегодня практически невозможно. Самые дорогие апартаменты в Питере сдаются по $12 000. Но доходность в сегменте аренды все больше снижается, и виновата - ипотека.
Ставки жилой аренды растут вслед за ценами на жилье, но с все более заметным отставанием. Однозначно объяснить это операторы не берутся: эти рыночные сегменты не зависят друг от друга напрямую. Работает множество "косвенных" взаимосвязей.
За пять лет - с 2002 года - аренда плохонькой "единички" в спальном районе подорожала втрое. Варианты, которые тогда уходили за $150 в месяц, теперь обходятся нанимателям в $460-480. За это же время продажные цены на жилье увеличились примерно в 4,5 раза.
При этом на вторичном рынке ценовой рост практически не зависит от сезонности, жилье дорожает круглый год. В сегменте аренды ставки поднимаются скачками - как правило, летом-осенью. Иногда ценники продолжают расти до декабря, иногда останавливаются уже в октябре. С января по май ставки замирают или даже чуть снижаются: арендаторов в это время традиционно мало.
В зависимости от того, какой месяц выбрать "стартовым" при сопоставлении динамики в сегментах аренды и продажи, картина будет несколько различаться.
Комнатное сближение
За последний год практически все ставки аренды (за исключением элитного жилья) исчисляются в рублях, хотя некоторые операторы по привычке в общении называют их долларовый эквивалент. Минимальная стоимость найма "единички" составляет сегодня 12 000 рублей (в пересчете получается около $460). "Если арендатор согласен на "убитый" вариант, можно попробовать что-нибудь подыскать и за 10 000 рублей. Хотя в наше агентство таких квартир давно уже не поступало", - говорит Людмила Новикова, менеджер отдела аренды АН "Петербургская Недвижимость". Объявлениям, в которых указаны еще более низкие цены, верить нельзя ("НП" подробно описывала ситуацию с недобросовестной рекламой в № 37/2006).
Цены на более просторные квартиры удивительно близки. За "двушку" сегодня запрашивают от 14 000 рублей. "Трешку" можно снять за 16 000-17 000. "Нередко мы предлагаем клиентам посмотреть двухкомнатную квартиру вместо "единички" за те же деньги, но чуть худшего качества. Однако клиенты уверены, что такого не может быть: "двушка" должна или быть дороже, или иметь ощутимые недостатки, чтобы стоить как однокомнатная, - и отказываются", - комментирует менеджер отдела аренды АН "Бекар" Елена Исаенко.
Сближение ценников между маломерным и более просторным жильем (речь идет о самых непрезентабельных квартирах) наблюдалось все последние годы. Летом 2004 года разница в месячных ставках между "единичкой" и "двушкой" составляла примерно $50, или 25% от стоимости однокомнатной квартиры. В 2005-м квартиры подорожали в среднем на $50, но ценовая разница в абсолютном значении не изменилась, а в относительном - сократилась. В начале 2006-го простенькие "единички" уходили уже за $300, цены на "двушки" начинались от $350 (разница составляла всего 17%).
Качество вместо метров
А вот соотношение ставок для различных по качеству категорий жилья сохраняется из года в год. Приличные варианты в новостройках сегодня обходятся примерно в полтора раза дороже, чем объекты той же площади в морально устаревших домах. Однокомнатную квартиру в новом доме, с приличным ремонтом и охраняемым входом реально снять за $700-800. "Двушка" обойдется в $800-900, "трешка" - от $900 до $1000.
Количество таких вариантов в последние годы заметно возросло. Из квартир, купленных в строящихся домах с инвестиционными целями, многие попали на рынок аренды. "Немало петербуржцев сегодня приобретают жилье, чтобы на пенсии получать дополнительный доход от сдачи его в аренду. Они охотно вкладываются в возводимые дома: торопиться им некуда", - утверждает заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. Несмотря на рост предложения востребованность таких объектов не снижается: спрос на них растет еще быстрее.
Разница месячных платежей за "единичку" и "двушку" в новых домах сегодня также весьма незначительна - 17-20%. В Петербурге все меньше становится съемщиков, которым нужно просторное жилье, но все больше тех, кто ищет качественные квартиры.
В элитном сегменте стремление к высокому уровню комфорта и безопасности еще более заметно. Два года назад состоятельные арендаторы готовы были раскошелиться максимум на $6000 в месяц, сегодня все чаще встречаются клиенты, готовые платить и по $10 000-12 000. Однако они предъявляют серьезные требования к системам охраны, качеству дома и подъезда, интерьеру квартиры и пр. "К примеру, съемщикам из Москвы, привыкшим к столичным стандартам жилья, нужен центр города, но новый дом (или реконструированный) с соответствующим набором удобств. А такое предложение в Питере найти проблематично", - говорит генеральный директор АН "Нев-ский простор" Александр Гиновкер. Апартаменты, соответствующие запросам самых взыскательных съемщиков, стали появляться лишь недавно, и предложение пока уступает спросу. Зато немало вариантов, которые с конца 1990-х позиционировались как элитные, сегодня простаивают. Это нередко квартиры большого метража (250-300 кв.м), но с отделкой 10-летней давности. Съемщики же предпочитают варианты поменьше (150-200 кв.м), но с более качественной "начинкой".
Ипотека тормозит ставки
Отставание роста ставок аренды от динамики цен на квартиры объясняется (в том числе) развитием ипотеки. Доступ к банковским кредитам подгоняет ценники на покупку жилья и снижает - на аренду. Арендаторы, которые могут позволить себе траты, сопоставимые с выплатами по кредиту, предпочтут приобрести квартиру
в долг.
"Примерно год назад банки начали активную рекламу кредитных программ, объясняя гражданам, что они могут платить ту же арендную ставку, но жить при этом не в съемном, а в собственном жилье. Сегодня соотношение изменилось, но реклама по инерции продолжается", - подмечает г-н Сандалов.
Однако многие горожане уже выучили урок: если выплаты по займу близки к затратам на аренду, снимать жилье смысла нет. Если несколько лет назад нормальной ценой жилой аренды считалось 1% от продажной стоимости в месяц, то сегодня эти цифры уже недостижимы. Стоит ожидать, что по мере понижения ставки ипотечного кредита доходность аренды будет неизбежно уменьшаться.
Однако, по наблюдениям операторов, желающих приобрести типовое жилье для последующей сдачи в аренду пока меньше не становится. "Даже при низкой доходности арендного бизнеса хозяева не торопятся обращать недвижимость в деньги. Сразу встает вопрос, куда их вложить. Банки считаются пока не очень надежным способом сохранения средств, акции - тем более", - говорит Александр Гиновкер. "Если продать квартиру и положить деньги на депозит, первое время доход будет больше, чем от аренды. Но лежащий в банке капитал, если жить на проценты, будет постепенно таять из-за инфляции. Соответственно сократятся и доходы. Поступления от сдачи жилья при любой инфляции останутся существенной прибавкой к пенсии", - добавляет г-н Сандалов.
Ставки жилой аренды растут вслед за ценами на жилье, но с все более заметным отставанием. Однозначно объяснить это операторы не берутся: эти рыночные сегменты не зависят друг от друга напрямую. Работает множество "косвенных" взаимосвязей.
За пять лет - с 2002 года - аренда плохонькой "единички" в спальном районе подорожала втрое. Варианты, которые тогда уходили за $150 в месяц, теперь обходятся нанимателям в $460-480. За это же время продажные цены на жилье увеличились примерно в 4,5 раза.
При этом на вторичном рынке ценовой рост практически не зависит от сезонности, жилье дорожает круглый год. В сегменте аренды ставки поднимаются скачками - как правило, летом-осенью. Иногда ценники продолжают расти до декабря, иногда останавливаются уже в октябре. С января по май ставки замирают или даже чуть снижаются: арендаторов в это время традиционно мало.
В зависимости от того, какой месяц выбрать "стартовым" при сопоставлении динамики в сегментах аренды и продажи, картина будет несколько различаться.
Комнатное сближение
За последний год практически все ставки аренды (за исключением элитного жилья) исчисляются в рублях, хотя некоторые операторы по привычке в общении называют их долларовый эквивалент. Минимальная стоимость найма "единички" составляет сегодня 12 000 рублей (в пересчете получается около $460). "Если арендатор согласен на "убитый" вариант, можно попробовать что-нибудь подыскать и за 10 000 рублей. Хотя в наше агентство таких квартир давно уже не поступало", - говорит Людмила Новикова, менеджер отдела аренды АН "Петербургская Недвижимость". Объявлениям, в которых указаны еще более низкие цены, верить нельзя ("НП" подробно описывала ситуацию с недобросовестной рекламой в № 37/2006).
Цены на более просторные квартиры удивительно близки. За "двушку" сегодня запрашивают от 14 000 рублей. "Трешку" можно снять за 16 000-17 000. "Нередко мы предлагаем клиентам посмотреть двухкомнатную квартиру вместо "единички" за те же деньги, но чуть худшего качества. Однако клиенты уверены, что такого не может быть: "двушка" должна или быть дороже, или иметь ощутимые недостатки, чтобы стоить как однокомнатная, - и отказываются", - комментирует менеджер отдела аренды АН "Бекар" Елена Исаенко.
Сближение ценников между маломерным и более просторным жильем (речь идет о самых непрезентабельных квартирах) наблюдалось все последние годы. Летом 2004 года разница в месячных ставках между "единичкой" и "двушкой" составляла примерно $50, или 25% от стоимости однокомнатной квартиры. В 2005-м квартиры подорожали в среднем на $50, но ценовая разница в абсолютном значении не изменилась, а в относительном - сократилась. В начале 2006-го простенькие "единички" уходили уже за $300, цены на "двушки" начинались от $350 (разница составляла всего 17%).
Качество вместо метров
А вот соотношение ставок для различных по качеству категорий жилья сохраняется из года в год. Приличные варианты в новостройках сегодня обходятся примерно в полтора раза дороже, чем объекты той же площади в морально устаревших домах. Однокомнатную квартиру в новом доме, с приличным ремонтом и охраняемым входом реально снять за $700-800. "Двушка" обойдется в $800-900, "трешка" - от $900 до $1000.
Количество таких вариантов в последние годы заметно возросло. Из квартир, купленных в строящихся домах с инвестиционными целями, многие попали на рынок аренды. "Немало петербуржцев сегодня приобретают жилье, чтобы на пенсии получать дополнительный доход от сдачи его в аренду. Они охотно вкладываются в возводимые дома: торопиться им некуда", - утверждает заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. Несмотря на рост предложения востребованность таких объектов не снижается: спрос на них растет еще быстрее.
Разница месячных платежей за "единичку" и "двушку" в новых домах сегодня также весьма незначительна - 17-20%. В Петербурге все меньше становится съемщиков, которым нужно просторное жилье, но все больше тех, кто ищет качественные квартиры.
В элитном сегменте стремление к высокому уровню комфорта и безопасности еще более заметно. Два года назад состоятельные арендаторы готовы были раскошелиться максимум на $6000 в месяц, сегодня все чаще встречаются клиенты, готовые платить и по $10 000-12 000. Однако они предъявляют серьезные требования к системам охраны, качеству дома и подъезда, интерьеру квартиры и пр. "К примеру, съемщикам из Москвы, привыкшим к столичным стандартам жилья, нужен центр города, но новый дом (или реконструированный) с соответствующим набором удобств. А такое предложение в Питере найти проблематично", - говорит генеральный директор АН "Нев-ский простор" Александр Гиновкер. Апартаменты, соответствующие запросам самых взыскательных съемщиков, стали появляться лишь недавно, и предложение пока уступает спросу. Зато немало вариантов, которые с конца 1990-х позиционировались как элитные, сегодня простаивают. Это нередко квартиры большого метража (250-300 кв.м), но с отделкой 10-летней давности. Съемщики же предпочитают варианты поменьше (150-200 кв.м), но с более качественной "начинкой".
Ипотека тормозит ставки
Отставание роста ставок аренды от динамики цен на квартиры объясняется (в том числе) развитием ипотеки. Доступ к банковским кредитам подгоняет ценники на покупку жилья и снижает - на аренду. Арендаторы, которые могут позволить себе траты, сопоставимые с выплатами по кредиту, предпочтут приобрести квартиру
в долг.
"Примерно год назад банки начали активную рекламу кредитных программ, объясняя гражданам, что они могут платить ту же арендную ставку, но жить при этом не в съемном, а в собственном жилье. Сегодня соотношение изменилось, но реклама по инерции продолжается", - подмечает г-н Сандалов.
Однако многие горожане уже выучили урок: если выплаты по займу близки к затратам на аренду, снимать жилье смысла нет. Если несколько лет назад нормальной ценой жилой аренды считалось 1% от продажной стоимости в месяц, то сегодня эти цифры уже недостижимы. Стоит ожидать, что по мере понижения ставки ипотечного кредита доходность аренды будет неизбежно уменьшаться.
Однако, по наблюдениям операторов, желающих приобрести типовое жилье для последующей сдачи в аренду пока меньше не становится. "Даже при низкой доходности арендного бизнеса хозяева не торопятся обращать недвижимость в деньги. Сразу встает вопрос, куда их вложить. Банки считаются пока не очень надежным способом сохранения средств, акции - тем более", - говорит Александр Гиновкер. "Если продать квартиру и положить деньги на депозит, первое время доход будет больше, чем от аренды. Но лежащий в банке капитал, если жить на проценты, будет постепенно таять из-за инфляции. Соответственно сократятся и доходы. Поступления от сдачи жилья при любой инфляции останутся существенной прибавкой к пенсии", - добавляет г-н Сандалов.
Источник: http://www.estate-gazeta.ru
Комментарии 0