Кризис на рынке недвижимости России: ситуация и последствия - часть III

 Перспективы колебания цен
Динамика цен на недвижимость, колебания которых являются активно обсуждаемым внешним проявлением кризиса, имеют одну интересную особенность. До 2006 года недвижимость в Санкт-Петербурге была в целом недооценена по отношению к европейскому уровню для городов аналогичного размера и значимости. Скачок цен 2006-2007 годов вывел цены на недвижимость в городе на обобщенно европейский уровень. После этого, резкий рост цен прекратился. Увеличение индексов цен, происходившее в 2007-2008 году, относится уже не к общему повышению уровня цен, а к росту цен по отдельным сегментам рынка. Так, росли цены в элитных новостройках, искусственно увеличивались цены в многоэтажных панельных домах, и т.п. В условиях кризиса будет происходить снижение цен на ранее переоцененные сегменты рынка недвижимости, что приведет к падению индексов.

Несмотря на то, что колебания цен по городам России могут значительно различаться (сказываются особенности местных рынков и застройки), в общем виде, картина колебаний цен по сегментам рынка будет выглядеть следующим образом:

o Многоэтажное типовое жилье. Новостройки: -30-50%, до уровня 1000-1300 у.е. за кв.м. Больше всего подешевеет застройка на дальних окраинах спальных районов мегаполисов, особенно недострой. Вторичка: на 10-15% дороже новостройки, поскольку дома лучше расположены и готовы к проживанию.
o Жилье в центре города. Для мегаполисов, выделяется в отдельную группу, существующую по своим законам. Дешеветь практически не будет, дорожать, впрочем, тоже.

o Новостройки бизнес-класса. Незначительные колебания цен, +/- 10-15% в коридоре 3-7 тысяч у.е. за кв.м. В перспективе 2-3 лет будет дорожать, поскольку предложение небольшое, а спрос устойчив.
o Элитные новостройки. Значительная переоценка стандартов и снижение спроса точно повлекут за собой снижение цен, по отдельным объектам – крайне существенное, не менее 30-40%. Общий уровень снижения спрогнозировать невозможно, поскольку логика ценообразования в данном сегменте – отсутствует.

o Загородное жилье эконом и комфорт-класса (коттеджи и дачи). Для коттеджей возможно незначительное снижение цен на порядка 10% до уровня 1300-1500 у.е. за кв.м. Точные показатели связаны со стоимостью строительства. Для дач цены уже практически зафиксировались на уровне 30-80 тысяч у.е. за домовладение. Изменения вряд ли произойдут, поскольку рынок и стандарты достаточно стабильны.

o Загородное жилье бизнес и элит класса. В данных сегментах ситуация наименее стабильная, что связано с нечеткими стандартами, обилием «псевдоэлитки», устаревающими проектами, искусственно увеличенной ценой. Возможно падение цен до 40-50% по отдельным объектам. Но в целом, уровень цен если и снизится, то в пределах 10-15%.


Новые условия для девелопмента
Новый формат девелоперских проектов
Кризис на рынках недвижимости создаст в России новые условия для девелопмента, которые можно обобщить следующим образом:

• Жесткая сегментация и стандартизация рынка. Основным стимулом будет сегментарное снижение спроса и цен, вкупе с повышением потребительских требований.

• Небольшие по размерам проекты. Финансовые трудности и падение с проса приведут к тому, что только небольшие проекты будут иметь шанс быть реализованными, а главное – быстро и эффективно проданными. Кроме того, небольшие проекты позволяют более жесткий контроль качества, что, в свою очередь, повышает их привлекательность для покупателя и дает более жесткие гарантии возврата вложенных средств инвесторам. К примеру, размер коттеджных поселков вернется к планке 10-20 домов, жилые комплексы будут меньшей высотности и т.п.

• Небольшие по финансовой емкости проекты и новые игроки. Основными инвесторами в кризисный и посткризисный период будут не банки, а частные инвестиционные фонды, оперирующие суммами порядка десятков миллионов евро, и частные инвесторы с суммами порядка единиц миллионов евро. Это, как уже упоминалось, приведет к изменению масштабов проектов в сторону уменьшения и снижения издержек.

• Снижение прибыльности проектов. От уровня маржи в 150-200% под давлением кризиса российский девелопмент постепенно придет к общеевропейским 20%. Основная причина заключается в увеличении стоимости строительства за счет отхода от массовых технологий.

• Новые требования к качеству проектов. Единственной гарантией успеха девелоперского проекта в течение нескольких лет будет высокое качество проектирования и реализации, а также высокая степень готовности в момент продажи. На рынке произойдет формирование новых стандартов качества, хотя в разных сегментах они, естественно, будут выглядеть по-разному. Так, многоэтажная жилая застройка будет продаваться с полной отделкой, коттеджные поселки – только в виде готовых домовладений и т.д.

• Развитие внутренних рынков. Спад инвестиционного спроса и межрегиональных крупных проектов от крупных застройщиков закономерно приведет к постепенной переориентации на внутренний рынок и развитию внутреннего спроса. Особенно этот процесс будет актуальным для небольших городов, менее 500 тысяч человек.
Новые условия для девелопмента порождают новые требования к административным условиям и к рынку:

• Спрос – на небольшие земельные участки. Снижение финансирования и масштабов проектов приведет к росту спроса на небольшие участки. Разукрупнение и переоценка крупных земельных паев является, по-видимому, неизбежной. В первую очередь, это коснется загородной недвижимости, так как там площадь участков естественным образом крайне велика.

• Рост спроса на архитектуру и проектирование. Российские девелоперы хронически недооценивали роль архитектуры и проектирования в успехе проекта. Это было связано как с особенностями истории девелопмента в России, так и с перегретым рынком. В настоящее время, их роль уже осознана в элитных сегментах, но кризис заставит пересмотреть взгляды на проектирование всех участников рынка.

• Административная среда. Выживание небольших девелоперских проектов может быть упрощено прозрачностью выдачи разрешений, снижением иных административных барьеров.

• Современные технологии строительства (к примеру каркасная технология, технологии теплоизоляции и энергоэффективности). Старые технологии, в исполнении СМУ и т.п. реликтов советского периода, не в состоянии работать с небольшими проектами, а главное – выдерживать высокие стандарты качества. Кризис вынудит девелоперов переходить на современные технологии, что автоматически будет означать упадок традиционной строительной отрасли.

• Изменение содержания консалтинговых услуг. В докризисный период спрос на консалтинг в области девелопмента развился только с 2003-2005 года, когда концепция проекта стала неотъемлемой частью процедуры получения финансирования, а затем – и реализации проекта. В условиях кризиса, спрос на консалтинг как на разработку проектов резко упал, тем более что консалтинговые компании не в состоянии предложить оригинальных, устойчивых к кризису решений. В следующие 2-4 года консалтинговые услуги в области недвижимости будут состоять из предложений по оптимизации и перестройке существующих объектов, а по окончании кризиса консалтинговым компаниям придется адаптироваться к новым рыночным условиям.


Сценарий для рынка недвижимости

Факторами, определяющими сценарии развития рынка являются:

• Превращение рынка недвижимости в «рынок покупателя». Насыщение рынка объектами различных форматов привело к тому, что примерно с 2006-2007 года на рынке началась борьба за покупателя. Более остро она проявляется в риэлторском бизнесе и в форматной торговой недвижимости, значительно менее остро – в городской и загородной жилой недвижимости. Данный процесс является необратимым и влечет за собой разнообразные проблемы у устаревших и неудачных девелоперских проектов.

• Рост конкуренции среди девелоперов и продуктов. Увеличение объема рынка и рост конкуренции должен естественным образом привести к вымыванию с рынка неконкурентоспособных проектов и компаний. Естественно, компании будут сопротивляется данному процессу, что выльется в стремление найти поддержку реализации проектов, не пользующихся спросом на рынке. Такую поддержку может обеспечить только государство.

• Финансовое и управленческое вмешательство государства. Необходимость вложения средств, решения социальных задач и поддержки компаний – застройщиков массового жилья диктует увеличение финансового воздействия государства на рынок недвижимости. Превращение государства в крупного игрока на рынке и оказание им управленческой и финансовой поддержки девелоперам с высокой вероятностью может привести к консолидации ряда компаний – застройщиков в Государственную Строительную Корпорацию.
Главным системообразующим противоречием на рынке недвижимости является противоречие между строительством как отраслью и строительством как бизнесом. Это противоречие проявляется в стандартах строительства, подходе к продажам, конкурентной политике.
Строительство как отрасль:

• В основном, многоэтажное типовое жилое строительство

• Прямое наследие советской строительной отрасли. Использование советских стандартов и устаревших проектов многоэтажного строительства.

• Основано на старых СМУ и т.п. организациях, и их технологической и производственной базе.

• В условиях насыщения рынка – неконкурентоспособно по сравнению с другими предложениями схожей ценовой группы.

• Рассчитано на большие объемы строительства и крупные проекты. Это единственный формат застройки, позволяющий быстро и в короткие сроки создавать большие объемы жилья. Как следствие - социально значимо и играет большую роль в застройке городов.
Строительство как бизнес:

• Наиболее явно – в загородном строительстве, деловой и торговой недвижимости.

• Сформировалось после 1990-х как вид бизнеса. Основано на импортируемых технологических решениях и стандартах.

• Субъекты – изначально небольшие компании, со временем выросшие в крупные. Новая технологическая база, основанная на импортированных технологиях.

• Изначально рыночный и конкурентный продукт. С ростом рынка и спроса, конкуренция снизилась, но в условиях кризиса – резко усилится.

• Рассчитано на сравнительно небольшие проекты. Увеличение масштабов проектов приводит к потере платежеспособного спроса.

Существование строительной отрасли является отличительной чертой России (как, кстати, и Китая) и происходит из особенностей экономического развития страны в прошлый исторический период. Строительная отрасль позволяет реализовывать крупные проекты застройки, государственные строительные проекты, но плохо существует в рыночной, конкурентной среде. Причина в том, что такая отрасль – слабо адаптивна к требованиям рынка и покупателей (что следует из ее масштабов и технологий). В условиях сформировавшегося, но при этом быстро меняющегося рынка недвижимости, она в принципе не способна производить продукт, пользующийся спросом. При этом, такая отрасль необходима государству, так как позволяет строить большие объемы социального жилья, новые города, иные крупные проекты. Можно предположить, что государство будет стремится вернуть себе контроль над данной отраслью.
Строительство как бизнес, напротив, практически единственный формат, существующий в Европе и США. Оно позволяет создавать большое число адаптивных, быстро меняющихся проектов разного размера. Именно строительный бизнес создает новые форматы недвижимости и адаптирует новые технологии. Строительный бизнес по определению существует в условиях сильной конкуренции и подстраивается под требования потребителя.

В условиях 1990-2000-х гг в России строительная отрасль и строительный бизнес стали объединены. Отраслевые компании позиционировали себя как строителей рыночного жилья (которое некоторое время пользовалось спросом, поскольку ничего другого в сегментах комфорт и бизнес не было, и поскольку был большой инвестиционный спрос), а строители от бизнеса начинали сверхкрупные проекты регионального масштаба (и получали поддержку государства). Базовая сценарная гипотеза заключается в том, что в условиях кризиса, произойдет разделение строительной отрасли и строительного бизнеса. Процесс и результат этого разделения определят рынок недвижимости в России, причем не только с точки зрения игроков, но и с точки зрения форматов. Активная или пассивная позиция застройщиков и государства в этом процессе напрямую повлияет на то, какой сценарий трансформации рынка будет, в конечном итоге, реализован.

Неизбежным будущим развития рынка в условиях кризиса является:

• Углубление сегментации рынка

• Коррекция цен относительно структуры спроса и соотношения «цена-качество»

• Появление новых форматов недвижимости

Невозможным будущим рынка является:

• Продолжение экстенсивного развития рынка (расширение предложения без коррекции качества, форматов, объемов)

• Продолжение роста цен и объемов строительства на всех сегментах рынка
Стратегия поведения строительных компаний в период кризиса может быть активной (поиск новых форматов, борьба за клиента, повышение эффективности и качества, гибкая ценовая политика), а может быть пассивной (сворачивание проектов, ожидание помощи от государства, обслуживание социального заказа, удерживание цен). В свою очередь, государство также может занять по отношению к рынку как активную позицию (скупка объектов и активов, превращение в крупного игрока, консолидация отрасли в виде Госкорпорации), так и пассивную (субсидирование строителей, обеспечение госзаказов и гарантий).

	Пассивное государство	Активное государство
Активные застройщики	«Новое качество жизни»	«Разделение труда»
Пассивные застройщики	«Отсроченный кризис»	«Корпорация Госстрой»

«Отсроченный кризис»
Общая макроэкономическая ситуация – в целом благоприятная. Спад в сфере недвижимости, оказавшийся меньше, чем предполагали, не приводит к ее развитию. Крупные застройщики по привычке ищут помощи от государства, мелкие – выживают как могут. Банкротства на рынке – единичные, закрытых проектов тоже крайне мало. Государство ограничивает свое вмешательство в рынок, но поддерживает только крупных застройщиков. Новые форматы недвижимости постепенно импортируются, но приходят на заполненный рынок, вследствие сего прижимаются медленно и с трудом. В итоге, современная структура рынка сохраняется без существенных изменений. Кризис и трансформация рынка, таким образом, отсрочены и будут происходить медленно, 5-10 лет.

«Новое качество жизни»
Государство в принципе не поддерживает строительство; максимум – закупки квартир. Не дождавшись помощи от государства, компании - застройщики начинают активную деятельность по борьбе за выживание. Старые, неформатные проекты сворачиваются. Из Европы импортируются и обкатываются новые форматы жилой и деловой недвижимости, причем происходит это «на ходу», путем внесения изменений в уже реализующиеся проекты. Крупные компании формируют пакет новых стандартов продажи уже построенных объектов, малые компании осваивают новые форматы. Происходит активный «перепил» рынка земли, поиск новых вариантов инвестиционных решений. Основной инвестор – частные фонды. В результате, в девелопменте происходит качественный скачок, в первую очередь, в отношении итогового качества жизни. Но пережить переход и утвердится на новом рынке смогут далеко не все. Кроме того, становится неизбежным кризис социальных программ государства, социальное жилье привлекает исключительно маргиналов, что влечет за собой массу социальных проблем.

«Корпорация Госстрой»
Спад рынка оказывается сильнее и глубже, чем предполагалось. Скупая квартиры и другую недвижимость, государство формирует у себя крупный пул объектов и начинает оказывать регулирующее воздействие на рынок, в сторону централизации. Формирование Государственной Строительной Корпорации. Застройщики в разных сегментах присоединяются к ней, и работают с государством-инвестором, поскольку это гарантирует хоть какие-то, но заказы и продажу объектов. Активное, по сути – монопольное участие госкорпорации в строительстве Олимпийских объектов и объектов к саммиту АТЭС. Со временем, государство перекупает или забирает у застройщиков часть проектов КОТ и реализует их силами Госкорпорации. Небольшие компании выживают с трудом. Качественное развитие рынка приостановлено на 4-7 лет.

«Разделение труда»
Резкий спад строительства, продаж, инвестиций в девелопмент. На фоне активности государства и активных поисков застройщиками выхода, происходит сильная раскачка рынка. Банкротство части компаний и проектов, скупка оставшихся активов государством, соседствует с интенсивным освоением выжившими застройщиками новых форматов объектов и формированием нового качества рыночного и инвестиционного предложения. Компании-застройщики, в первую очередь из крупных городов, которые не в состоянии предложить конкурентоспособный продукт, постепенно включаются в формирующуюся Госкорпорацию. В корпорацию берут не всех, а крупные компании, имеющие социальные обязательства. В итоге, на рынке происходит отделение строительной отрасли от строительного бизнеса. Отрасль начинает жить по своим внутренним законам, выполняя государственные заказы: социальное жилье, крупные объекты, некоторые проекты КОТ. Рыночные компании формируют динамичный рынок в различных сферах недвижимости. Эпохе сверхкрупных проектов и сверхприбылей пришел конец.

Базовым, инерционным сценарием влияния кризиса на российский девелопмент, скорее всего, будет следующая последовательность событий:
• Июль-октябрь 2008. Стремительное сокращение объемов текущего строительства. Остановка проектов на ранней стадии реализации. Первые сделки по поглощению торговых сетей. Скидки на жилые новостройки – 10-15%. Падение индексов цен в крупных городах на 3-5%.

• Ноябрь 2008. Новые проекты в области недвижимости практически не анонсируются. Скидки на жилые новостройки – 20-30%. Бум рекламы недвижимости. Крупные компании продают свои активы в недвижимости. Значительные сокращения в риэлторских агентствах.

• Февраль-март 2009. Провалены большинство выставок по недвижимости. Падение индексов цен в крупных городах на 10-15%. Падение индексов цен в небольших городах на 5-10%. Закрытие части риэлторских агентств. Правительство скупает квартиры у застройщиков.

• Апрель-май 2009. Небольшой рост продаж и индексов цен за счет реализации отложенного спроса. Волна оптимизма на рынке. Вступают в силу правительственные меры по поддержке строительства, в т.ч. изменение структуры платежей за земельные участки. Однако новых проектов в строительстве почти нет; застройщики достраивают существующие. Особенно неудачные компании терпят технические дефолты.

• Лето 2009. Сезонный подъем продаж оказывается значительно меньше ожидаемого. Застройщики прекращают держать цены и арендные ставки, конкуренция на рынке сразу вырастает. Появление «плохих долгов» - проектов, которые очевидно никогда не будут успешно реализованы и проданы. Большая волна отделочных работ в городском и загородном жилом строительстве, в надежде создать новый стандарт предложения. Падение цен по отдельным сегментам рынка мегаполисов достигает 40-50%. Дефолты и банкротства некоторых компаний.

• Осень 2009. За прошедшее лето в Санкт-Петербурге объявлено около 5 новых проектов в сфере загородной недвижимости, и всего около 10 – в сфере городской. В основном, это проекты, начатые в прошлом году и выставляемые на рынок «по инерции». Строительные компании находятся в глубоком кризисе из-за простоя производственных мощностей.

• Зима 2009-2010. Паралич строительства. Правительство объявляет меры по поддержке и развитию строительной отрасли. Пул недвижимости у государства, скупленной на волне кризиса у девелоперов, позволяет государству стать значимым игроком на рынке. Формируется Строительная Госкорпорация. К ней присоединяются застройщики в основном в сегменте городского жилья. Начало подъема цен просто из-за отсутствия предложения.

• Весна 2010. Небольшой подъем строительства. Появляются небольшие компании, строящие небольшие проекты. Часто эти компании – с участием зарубежных девелоперов. Небольшой подъем консалтинговых услуг в отрасли. Рост спроса в условиях слабого предложения стимулирует развитие девелопмента.

• Осень 2010 – зима 2011. Строительная госкорпорация разворачивает свою деятельность. Направления – несложные проекты КОТ, многоэтажное жилье, все то, что обслуживается «строительной отраслью». Формируется четкое разграничение между «строительной отраслью» (нерыночная, государственная) и «девелопментом» (высокая конкуренция, рынок).

• Весна 2011 года. Начало постепенного подъема рынка, рост показателей строительства. Но новых объектов «строительной отрасли» на рынке мало. Происходит рост цен.

• 2012 г. На рынок выходят первые объекты послекризисного периода.


Материал написан по заказу Фонда "Центр Стратегических Разработок Северо-Запад"

Часть I
Часть II