Кризис на рынке недвижимости России: ситуация и последствия - часть II

 Последствия для отдельных сегментов рынка

Из существующих сегментов рынка недвижимости, наиболее пострадают те, что в наибольшей степени соответствуют ряду критериев:

• Высокая доля кредитного финансирования в общем объеме финансирования проекта
• Финансирование нескольких последовательно начатых проектов под залог будущей реализации
• Проект не относится к современным, работающим форматам недвижимости
• Концепция проекта не учитывает динамику потребительского спроса
• Последовательное завышение цены продажи
• Экономия на качестве строительства
• Завышение класса недвижимости
• Ориентация на инвестиционный спрос

Таким образом, основные сегменты рынка, подпадающие под кризисные явления, это:

o Многоэтажное типовое жилье.
o Псевдоэлитное жилье
o Крупные торговые сети.
o Сверхкрупные проекты
o Неформатные проекты
o Проекты на внешнего покупателя
o Крупные земельные пулы

Большинство описанных ниже кризисных явлений значимы для крупных городов, в первую очередь, для развитых рынков Москвы и Санкт-Петербурга. В небольших городах, где отсутствует часть форматов недвижимости и менее развита культура спроса, кризисные сегменты рынка пострадают меньше.

Многоэтажное типовое жилье

Многоэтажное типовое жилье – один из наиболее динамично растущих сегментов рынка недвижимости. В отличие от других сегментов, технология его строительства претерпела мало изменений с советского периода. Качество строительства незначительно улучшилось, в основном за счет некоторого изменения планировок и использования ряда новых строительных материалов, но принципиальной революции в технологиях и качестве не случилось. Квартиры продавались без отделки, мебели и сантехники. Естественно, что строительством многоэтажного типового жилья занимались структуры, созданные на базе строительно-монтажных управлений советского периода. Этот сегмент также является т.н. «социально значимым», поскольку когда речь идет о строительстве жилья, имеется в виду именно многоэтажное типовое жилье. Многоэтажная типовая застройка была и остается основной формой массовой застройки крупных городов, жилья не хватало, поэтому объемы строительства весь период постоянно росли. А в период бума на рынке недвижимости первой половины 2000-х годов, когда спрос на подобное жилье и его рыночные цены многократно выросли, объем заявленного строительства примерно к 2005-06 году превысил реальный спрос. Конкурентов многоэтажной застройке до 2006-07 года реально не было. В результате, в сегменте многоэтажного строительства сложилась абсолютно нерыночная ситуация: нерыночные структуры по устаревшим технологиям и проектам строили огромное количество одинакового жилья, под которое не было реального спроса, и продавали его по искусственно завышенным, относительно качества жилья, ценам. Кроме того, в 2005-07 годах у многоэтажного жилья в городах-миллионниках появился сильный конкурент: малоэтажное пригородное жилье (в Санкт-Петербурге - такие поселки, как «Янино-2», «Токкари-лэнд», «Новое Минулово» и т.д.). При аналогичной или более низкой стоимости за квадратный метр, оно предлагало куда более высокое качество жизни. В условиях кризиса (сворачивание инвестиционного спроса и проектного финансирования, появление конкурентов, а также избыток предложения), сегмент многоэтажного типового жилья ожидает:

• Значительное снижение объемов строительства,
• Массовые продажи жилья государству, причем цены продажи будет диктовать покупатель,
• Жесткая конкуренция за покупателя с малоэтажным пригородным строительством,
• Переход на новые стандарты качества конечного продукта (продажа квартир с отделкой и сантехникой)
• Переключение на «отраслевой» принцип работы, сотрудничество с государством.
Как и в других сегментах рынка, новые стандарты продукта первыми начали реализовывать иностранные девелоперы. Так, финская компания YIT (в России работает под брендом «ЮИТ-Дом») уже 2 года предлагает в своих многоэтажных домах квартиры с отделкой. Несмотря на невысокое качество дизайна и исполнения отделочных работ, это выгодно отличает дома ЮИТ от объектов петербургских застройщиков.
Государственный Фонд имущества Санкт-Петербурга объявил о покупке квартир у строителей на средства городского и федерального бюджетов. На эти цели выделено 12,9 млрд руб. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 50—60% ниже рыночной. Интересно, что по оценкам, объявленная цена примерно на 20% выше средней себестоимости строительства. Компании-застройщики пока что выражают активное возмущение и отказываются участвовать в торгах.
Правительство Москвы уже приняло решение об участии корпорации "ДОН-Строй" в городских программах строительства социального жилья по городскому заказу. В частности, корпорация "ДОН-Строй", в лице "Строительного треста-ДС", будет допущена к строительству не менее 200 тысяч квадратных метров «социальных» панельных домов.
Что касается снижения объемов застройки, то по оценкам участников рынка, в 2009 году в Москве, к примеру, может быть введено вдвое меньше жилья по сравнению с 2008 годом — 700—800 тысяч кв. метров, а в 2010 году этот показатель и вовсе снизится до 200 тысяч кв. метров.

Псевдоэлитное жилье
Псевдоэлитное жилье – наследие «гонки за элитностью» и стремительного роста уровня жизни в период с конца 1990-х до середины 2000-г.г. Подобное жилье изначально задумывалось как элитное, но в процессе строительства устаревало. Другой вариант – изначально принятые невысокие стандарты качества объекта, в расчете на то, что «все равно купят». К псевдоэлитному жилью относятся многоэтажные дома комфорт / бизнес класса (16 и более этажей), большое число «обычных домов», позиционируемых как элитные, а также первые постройки в монолитно-кирпичной технологии. Такого жилья очень много в Москве и Санкт-Петербурге; к нему также относятся современные первые опыты элитного строительства небольших городов. В этот же сегмент относятся и значительное число коттеджных поселков Подмосковья и Санкт-Петербурга (по другим городам России – встречается редко). В условиях сокращения спроса на некачественное жилье и жесткой конкуренции со стороны настоящего элитного жилья, сегмент ожидает:
• Либо понижение класса объекта до «комфорт», либо попытки продолжать продажи в бизнес и элит сегментах, повышая качество продукта за счет отделки фасадов, интерьеров и придомовой территории.
• Банкротство или переформатирование проектов (последнее широко наблюдается на рынке загородной недвижимости Ленинградской области).

Крупные торговые сети
Крупные торговые сети мощно развивались в период начала – середины 2000-х гг, в первую очередь, благодаря доступности кредитов. Основным механизмом их развития было повышение капитализации через расширение сети, стоимости активов и, наконец, оборота. Масштаб сети служил основанием для получения дополнительных средств на развитие. За период с начала 2000-х по 2008 год крупные форматные ТЦ открылись, к примеру, во всех городах СЗФО больше 200 тысяч человек. В некоторые пришли только бюджетные ТЦ формата C&C (новые рынки традиционно открывала «Лента»), в некоторых открылись более продвинутые и дорогие объекты (к примеру, «Карусель»). Усилиями крупных торговых сетей, в небольших городах (300-700 тысяч человек) началось строительство современных форматных ТЦ, произошла первичная отбраковка неформатных объектов, в целом, началось интенсивное развитие рынка. Кроме всего прочего, торговые сети вели активную политику покупки земельных массивов в перспективных местах: на развязках кольцевых дорог, на крупных улицах в спальных районах. Несмотря на успешное в целом движение, в условиях кризиса, невозможность дальнейшего развития сетей приведет к следующему:
• Череда сделок по слиянию и поглощению торговых сетей.
• Оптимизация торговых и логистических центров крупных сетевых операторов.
• Закрытие малорентабельных торговых точек, расположенных в неудачных местах и распродажа торговых помещений.
• Значительное сокращение темпов экспансии крупных торговых сетей в регионы, возможность развития местных сетей.

Сверхкрупные проекты
Сверхкрупные проекты, такие как гигантские элитные коттеджные поселки на 500 и более домов, «города миллионеров», проекты комплексного освоения территории, гигантские многоэтажные жилые комплексы и пр., активно развивавшиеся в докризисный период, претерпят значительные сокращения. Основными причинами станут спад инвестиционного спроса и сокращение доступа к финансированию. Дополнительный риск для подобных проектов связан с возможным в горизонте 3-5 лет очередным изменением стандартов качества жизни. Важно отметить, что возможные неприятности отнюдь не означают обязательное закрытие проектов; скорее речь идет об увеличении сроков реализации и корректировках концепций. В основном, пострадают проекты жилья и сегмента развлекательной недвижимости. Проекты крупных офисных и многофункциональных кварталов в городах-миллионниках, несмотря на спад деловой активности, потребуют меньше корректировок и с большей вероятностью будут реализованы. В сегменте сверхкрупных проектов следует ожидать:

• Значительное увеличение сроков реализации проектов
• Смена концепций отдельных проектов (возможным направлением может быть приведение их, к примеру, в соответствие со структурой спроса)

Уже сейчас представители крупных компаний, занимающихся реализацией проектов КОТ, таких как Главстрой, ЛСР, Ренова, заявили о необходимости государственной поддержки и увеличении сроков реализации проектов.
Проблемы будут и у обычных крупных проектов, таких, к примеру, как швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings, решившая вложить в загородную недвижимость Санкт-Петербурга около 338 млн долларов. Холдинг приобрел земельные участки в Выборгском районе, рядом с Симагино, общей площадью порядка 100 га. По предварительным данным компания намерена построить коттеджный поселок на 450 домовладений и 120 таунхаусов. Домовладения планируются класса «элит», стоимостью от 1 млн евро.
После спада рынка, девелоперы вернутся к сверхкрупным проектам. Проекты новой волны будут относится к группе проектов КОТ и будут отличаться от существующих, в первую очередь, качеством проектирования размещения деятельностей (экономической активности и т.д.) на территории и в застройке.

Неформатные проекты
К неформатным проектам относится большое число объектов, построенных без определенной концепции, в широком смысле слова. Это включает в себя:

o Неоптимальное использование участка (к примеру, решение о направлении девелопмента принимается под действием моды и общих настроений)
o Отсутствие профессионального анализа рыночной востребованности проекта
o Экономия на проектировании (бездумное использование типовых решений или работа с малоквалифицированными исполнителями)
o Несоответствие объекта существующим рыночным форматам и стандартам

Неформатные проекты часто появляются на молодых рынках недвижимости, будучи первым опытом местных девелоперов. В этом случае, они успевают окупится и со временем перестраиваются, зачастую радикально. К примеру, много неформатных проектов встречается на рынках городов с 300-700 тысячами человек населения. Это является частью процесса развития рынка и должно восприниматься как нормальное явление.
Значительно более тяжелая ситуация складывается, когда неформатные проекты выводятся на достаточно развитый рынок. Подобное может произойти под давлением стремления «построить все равно что, потому что все равно купят» или под действием делания сэкономить.

Такая ситуация, к примеру, наблюдается в настоящее время на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга: в 2007-08 годах на рынок было выброшено довольно много однотипных коттеджных поселков, начатых частными инвесторами (с отсутствующим опытом девелопмента) на собственные средства. Такие поселки мало отличаются друг от друга, плохо спроектированы и рынку не интересны, хотя в целом критических недостатков не имеют (формат слишком прост и развит, чтобы позволять критические ошибки). В ситуации спада рынка, подобные проекты вряд ли будут сильно востребованы, хотя провальными их также считать не следует.

В условиях кризиса неформатным проектам следует ожидать:
• На развивающихся рынках никаких особых проблем не предвидится, ввиду отсутствия более привлекательного предложения. Угроза может создастся только в случае выхода на слаборазвитый рынок опытного девелопера с уникальным по местным меркам проектом.
• На развитых рынках городов – миллионников неформатные проекты ждет значительный спад спроса. Его будут пытаться компенсировать повышением качества продукта через отделку, перепланировку и т.п.

Проекты на внешнего покупателя
Проекты на внешнего покупателя – это, в первую очередь, объекты на спекулятивно развитых рынках, ориентированных на инвестиционный спрос. К таким рынкам относятся Калининградская область, Сочи, район Анапа-Геленжик-Туапсе. Проблема заключается в том, что внутреннего спроса в этих регионах никогда не хватит на то, чтобы потребить весь объем недвижимости, в короткие сроки построенной там. А в условиях кризиса, спад внешнего инвестиционного спроса будет крайне значительным.

В отличие от всех предыдущих сегментов, в данной ситуации проблема значительно глубже и имеет несколько срезов, существенно затрудняющих ее прогнозирование и решение:
o Инвестиционный спрос хорош лишь постольку, поскольку обеспечивает продажу девелоперских объектов. Покупка объекта недвижимости в дальнем регионе отнюдь не означает, что этот объект будет использоваться по назначению. Бум спроса в «инвестиционных регионах», таким образом, приводит к появлению большого числа объектов (квартир, домов, земель), которые формально кому-то принадлежат, но никак не используются. А ввод таких объектов в оборот предполагает их покупку у владельца по завышенным ценам. Данная проблема особенно критична в случае с земельным рынком. Подобная ситуация – губительна для городской среды, рынков, девелопмента в регионе.
Предельная ситуация – формирование антропопустынь второго порядка, т.е. территорий, где стоимость недвижимости столь высока, что делает невозможным любое развитие. Примеры – Брюссель, район Рублевского шоссе в Москве.
o Использование недвижимости в разных регионах страны предполагает высокий темп перемещений по стране. В условиях неопределенности цен на углеводороды, услуги аваиперевозчиков, мобильность людей в горизонте 3-10 лет может как вырасти, так и снизится.

o Избыточное количество объектов на «инвестиционных рынках» в условиях как спада, так и бума спроса, препятствует нормальной сегментации рынка и его качественному развитию. В результате, рынок начитает отставать от общих темпов развития, что впоследствии, после спада спроса, является крайне болезненным для девелоперов.
Инвестиционные рынки в условиях кризиса, таким образом, ожидает большой, разносторонний пакет проблем. Базовым направлением движения здесь может быть только развитие на инвестиционных рынках качественной, содержательной, а не спекулятивной экономической активности, наполнение соответствующих территорий деятельностью. Но это лежит вне компетенции отдельного девелопера.

Крупные земельные пулы
Крупные земельные пулы – прямое следствие бума девелопмента и сопутствующей экономической спекулятивной активности. Основной механизм их образования – массовая скупка сельскохозяйственных земельных паев с последующим выделением земельных участков. Большинство соответствующих земель, естественно, имеют статус «земли сельскохозяйственного назначения». Смысл формирования земельных пулов – в том, чтобы в будущем перепродать земельный массив девелоперу или другому землевладельцу. Активно развивался т.н. «ленд – девелопмент»: повышение капитализации земельнх участков путем обеспечения их коммуникациями, с целью дальнейшей перепродажи.

Данная деятельность является сверхприбыльной: стоимость земельного пая (площадью от 1 га) в Ленинградской области составляет порядка нескольких тысяч евро, плюс определенные расходы на выделение. Стоимость выделенной сотки сельхоз.земли – 400-600 евро, после смены статуса земли – 1,5-3 тысячи евро, при наличии коммуникаций и разбивки на участки – от 4 тысяч евро за сотку. На каждом шаге, капитализация увеличивается примерно на порядок. В результате, в районах крупных городов с динамичными рынками недвижимости шла массовая, хаотичная скупка земель. В Санкт-Петербурге подобная деятельность уже распространилась за 150 км. зону от города: активно раскупаются земельные массивы в Карелии, в северной части Ладожского озера. В Москве граница подобной деятельности уже перешагнула отметку в 250-300 км от города и распространилась на соседние области.

Существование крупных земельных пулов и стоимость подобной земли зависит от общей ситуации на рынке недвижимости и в области девелопмента. В условиях спада рынка, спрос на земельные массивы снижается и становится более придирчивым. Данное явление имеет несколько аспектов:

o Спад интереса к сверхкрупным проектам и снижение прибыльности девелопмента влечет за собой снижение размеров покупаемых участков.
o Требования качества проектов приводят к росту требований к землям (в условиях кризиса, участок картофельного поля больше не рассматривается как подходящее место для элитного коттеджного поселка).

В итоге, на рынке земли можно ожидать:
• Переоценку земельных массивов с учетом изменения спроса
• Увеличение дифференциации цен на землю
• Разукрупнение участков под новые требования покупателей
• Медленную и плавную распродажу земельных массивов тех владельцев, которые испытывают финансовые трудности.

Процесс уже начался: по данным РБК, размер скидок при продаже земли в Подмосковье достигает 70 процентов. Но даже дисконт такого размера не может привлечь инвесторов - уровень продаж земли Московской области практически на нуле. Наиболее значительное падение стоимости земли отмечается на юго-востоке Московской области. На западном направлении, в том числе и на престижных Рублевском и Новорижском шоссе, зафиксированы скидки в размере до 40-50 процентов.

Прочие сегменты рынка
Меньше других будут затронуты кризисом такие сегменты рынка, как:
o Элитное жилье,
o Жилье бизнес-класса,
o Коммерческая недвижимость,
o Складская недвижимость.

Сегмент элитного городского и загородного жилья, если отвлечься от последствий прошедшего инвестиционного бума, является достаточно стабильным с точки зрения отношения спроса и предложения. По определению, элитное жилье – это покупка престижа, приложением к которому является высочайшее из возможного качество жизни. Элитного жилья не может быть много, в противном случает происходит девальвация понятия «элитности», что, впрочем, произошло на рынка загородного и городского жилья Москвы и Санкт-Петербурга в 2000-е гг. В условиях кризиса, в сегменте произойдет четкое расслоение на элитные и псевдоэлитные проекты. Последние будут выживать с трудом, первые, в небольшом количестве, сохранят свою аудиторию. Кризис породит четкую фиксацию стандартов элитных проектов, которая будет определять соответствующий рынок в течение следующих 3-5 лет. Новая система стандартов элитного будет, видимо, иметь следующие черты:

o Снижение количества квадратных метров площади жилья в индивидуальных квартирах, с одной стороны, и появление подсобных помещений для прислуги в крупных объектах (больших квартирах и коттеджах), с другой.
o Снижение высотности и размеров объектов (элитное жилье всех сегментов будет малоэтажным, небольшим).
o Приоритет – средовым характеристикам (вид из окна, окружающая среда, и т.п.).
o Снижение стандартов обеспечения безопасности (которые начали серьезно снижать качество жизни).
o Увеличение роли и качества архитектуры, планировок, проектирования среды.

Жилье бизнес-класса отличается от многоэтажного типового жилья тем, что покупатель приобретает не квадратные метры, а комплексное качество жизни. Несмотря на определенный спад данного сегмента, он, поскольку не является массовым, также будет иметь более или менее стабильный спрос. Его положение упрочняется небольшим количеством предложения: бизнес-класс только 1-2 года назад выделился как самостоятельный сегмент рынка, стандарты которого еще не оформились до конца.

Общий спад в экономике страны повлечет за собой снижение арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости. На сегодняшний день, по данным газеты «Ведомости», размер предоставляемого арендаторам дисконта достигает 40 процентов. Арендодатели снизили требования по минимальной арендуемой площади, а также сократили сроки заключения договоров. Предоставление скидок на стоимость аренды в основном происходит на объектах, переоцененных в докризисный период - арендные ставки на такие офисы в течение полугода могут снизиться на 40-50 процентов. Уровень среднерыночных арендных ставок также снизится, но в меньшей степени.
По состоянию на конец ноября количество свободных офисных помещений, не нашедших арендаторов в Москве, составило около 10-12 процентов. При этом ожидается, что к концу года этот показатель может увеличится в два раза и достигнуть 20 процентов. В сегменте субаренды количество вакантных площадей в период с сентября по ноябрь увеличилось на 50-60 процентов. По мнению участников рынка, ожидать возобновления активности на рынке аренды офисов можно в 2011 году.

В итоге, кризис повлечет за собой увеличение срока окупаемости объектов коммерческой недвижимости в крупных городах. Также задержатся сроки ввода новых объектов. Но в небольших городах, где спрос на форматные офисные помещения превышает предложение, ситуация будет более стабильна.
Аналогичная ситуация произойдет и на рынке складских помещений. Рынок ожидает определенное снижение ставок в обеспеченных регионах и торможение сроков ввода новых объектов.

Материал написан по заказу Фонда "Центр Стратегических Разработок Северо-Запад"
  Часть I

Часть III