Классификация жилой недвижимости

В настоящее время, в России и Санкт-Петербурге отсутствует четкая, общепризнанная классификация жилой недвижимости. Дискуссии о ее необходимости и о критериях классификации ведутся до сих пор.
В общем виде, существующие системы классификации жилой недвижимости включают в себя три класса: «эконом», «бизнес» (или «комфорт») и «элит» (часто включающий в себя несколько подклассов). Развитие рынка недвижимости и периодические скачки качества и стандартов строительства приводят к тому, что классификацию приходится периодически подновлять в сторону роста «элитности». Так возникают «дома класса премиум», «бизнес-центры класса ААА+++» и «суперэлитные клубные поселки премиум-класса».
Любопытная классификация была предложена фирмой Real Estate & Development Consulting. Ее особенностью является мотивация, как критерий оценки — определение причин, которые двигают покупателем. Такой критерий позволяет при необходимости адаптировать классификацию, без необходимости добавления новых «уровней». Данная классификация включает в себя четыре класса объектов. 



Класс «эконом»

Мотивация покупателей объектов этого класса — необходимость приобрести «единицу жилья»: отдельную квартиру с нужным количеством комнат. 


Главный фактор — ограниченность средств на покупку.
Из базового перечня характеристик недвижимости граждан прежде всего (и практически исключительно) интересует стоимость. При этом важна общая цена квартиры, а не одного квадратного метра. 

Остальные параметры вторичны и становятся важными, только если на рынке есть конкурирующие по цене проекты.
Для домов класса «эконом» характерно «бюджетное» местоположение: в новых спальных районах города, либо в обжитых спальных районах с плохим транспортным обеспечением, либо в застройке центральной части, соседствующей с промзонами, а также в ближайших непрестижных пригородах.
Материал домов – панели. Дом может быть облицован недорогим кирпичом. Отделка входной группы – минимальна. Подъезды лишь оштукатурены либо покрашены. Не отличается особым качеством и внутренняя отделка помещений. Несмотря на то что застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки, в некоторых домах предусмотрен "муниципальный вариант" – побелка потолка, оклейка стен недорогими обоями, установка сантехники, мойки, реже плиты, на полу предусмотрена стяжка и линолеум, имеются розетки, на окнах установлены также недорогие стеклопакеты.
 

Квартиры площадью от 23 кв.м (для однокомнатных) до 85 кв.м (для трехкомнатных). Жилые помещения обязательно должны быть раздельными. Стоимость квартиры до кризиса – менее 2 тысяч у.е. за кв.м., в настоящее время сползает к уровню 1-1,3 тысячи у.е. за кв.м.

Класс «комфорт»

Мотивация покупателей — купить жилье более высокого качества, чем в эконом-классе. Покупатели готовы платить за улучшения, для них становятся значимыми комфортные характеристики квартиры, либо окружение, либо и то и другое вместе.
Этот класс весьма широк, и его широта определяется суммой «доплаты за улучшения»: некоторые готовы платить больше, некоторые — меньше, но и те и другие делают это осознанно. 


Эта категория предполагает большие различия в параметрах домов и проектов, которые можно отнести к данному классу, — от панельных зданий, находящихся в очень хороших местах, до приличного «кирпича» в «пограничных» по местоположению районах. 

Дома этого класса расположены в новых и обжитых спальных районах города, с хорошим транспортным обеспечением, а также в кварталах близ исторического центра. Покупатели, ориентирующиеся на этот класс, также готовы покупать квартиры в различном «старом фонде», в логике доплаты за место расположения дома и «культуру».


Планировочные решения квартир характеризуются относительно большими общими метражами, наличием балконов и лоджий, «кухни-столовой» и вторых санузлов.
Площади лежат в пределах от 36 кв.м (для однокомнатных) до 105 кв.м (для трехкомнатных квартир). Возможно предложение четырехкомнатных квартир с площадями до 120 кв.м. Стоимость жилья до кризиса – от 2500 до 3500 у.е. за кв.м., в перспективе – 1500-2300 у.е. за кв.м.


Класс «бизнес»

Покупатель стремится зафиксировать социальный статус, изменяющийся вслед за экономическим, существенно улучшая качество недвижимости. Мотивация предполагает приобретение недвижимости очень высокого качества с точки зрения как планировочных решений, так и технических характеристик дома в целом. Такие варианты покупают, чтобы существенно улучшить сразу несколько ключевых параметров жилья (в первую очередь местоположение и материал дома). Важным для покупателя является социальная однородность окружения. 

Граждане готовы платить за престиж, понимая его как фиксацию достигнутого социально-экономического положения. 

Домам данного класса отвечает «престижное» местоположение. Как правило, это объекты в центральных районах, в охранной зоне, находящиеся на «второй линии» застройки, вблизи памятников мирового и федерального значения, с окружающей застройкой высокого уровня. Районы могут быть не центральными, но со сложившейся застройкой и репутацией, вблизи зеленых зон. 


В объектах класса «бизнес» характеристики «второго уровня» должны присутствовать как базовые: служба консьержа, огороженная территория, стеклопакеты высокого качества и многое другое. 


Показатели площади лежат в пределах от 45 кв.м (для однокомнатных) до 140 кв.м (для четырехкомнатных). В данном классе могут предлагаться пяти- и шестикомнатные квартиры с метражами 120-260 кв.м. 

Стоимость жилья до кризиса – 3 – 5 тыс. у.е. за кв.м. Пока что, стоимость жилья этого класса меняется незначительно.

Класс «премиум»
Приобретение недвижимости этого класса основано исключительно на соображениях престижа, на потребности максимально зафиксировать достигнутый уровень материального благосостояния и социальный статус.
Квартира должна быть только в доме, доступном не широкому кругу избранных. Ограничений по цене практически нет. 


Основная характеристика такого дома — уникальное местоположение. К таким местам относятся участки вблизи всемирно известных архитектурных памятников или ландшафтных объектов либо нецентральные районы вблизи архитектурных или ландшафтных объектов особого статуса. 


Продуманные планировочные решения, самое современное техническое оснащение дома и инженерные системы, высокое качество эксплуатации относятся к базовым требованиям. Конкретный набор характеристик «второго уровня» определяется «временем и местом» реализации проекта. 


Элитные дома имеют благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, парковки. Входная группа и места общего пользования должны быть отделаны дорогими натуральными материалами, а входная группа – уникальна по интерьеру, с предметами роскоши. В доме должны быть большие окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стеклопакетами. Элитные дома оснащены центральным кондиционированием, системой климат-контроля, высококачественными бесшумными лифтами ведущих производителей.
Критически важным для элитного дома, с точки зрения современных девелоперов и покупателей, является вопрос обеспечения безопасности. В доме должно быть несколько ступеней безопасности – мониторинг подступов к дому, территории, периметра, входной группы, ресепшн, работа лифта по личным карточкам, круглосуточная охрана, фейс-контроль.
Характеристики площади лежат в пределах от 70 кв.м (для двухкомнатных квартир) до 140 кв.м, пятикомнатные и более — от 160 кв.м. Стоимость жилья – от 8 до 15 тысяч у.е. за кв.м. Стоимость меняется незначительно, в основном – в виде скидок.