Долгострои Ленобласти ждут инвесторов

Минувшим летом Минстрой РФ поручил регионам составить «дорожные карты» по достройке проблемных объектов. В Ленинградской области в «дорожную карту» вошли 11 объектов, но по факту долгостроев в регионе больше. В решении проблемы обманутых дольщиков Ленобласть делает ставку на поиск инвестора для достройки объекта.

Бонусы инвесторам

Летом текущего года администрация Ленинградской области предприняла новые шаги для решения проблемы обманутых дольщиков – была создана «Дирекция по комплексному развитию территорий Ленинградской области». Одно из направлений работы новой организации – завершение проблемных объектов, застройщики которых находятся в процессе банкротства. Как пояснила пресс-служба Госстройнадзора Ленобласти, логика предложений администрации такая: в процедуре банкротства из участников строительства созидается кооператив (ЖСК), который принимает на себя функции застройщика. «Дирекция по комплексному развитию территорий Ленинградской области» заключает с ЖСК договор о доверительном управлении, что гарантирует участие государства в процессе достройки, и с помощью привлеченного инвестора заканчивает объект под своим контролем. 

Однако инвестор не согласится на достройку проблемного объекта, если не увидит в этом выгоды. По этой причине областное правительство еще несколько лет назад задумалось о мерах по привлечению инвесторов – в 2013 году был принят 107-оз «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Ленинградской области», однако в полную силу он заработал только в прошлом году.

Закон предполагает выделение инвестору, завершающему проблемный дом, компенсационного земельного участка равного по стоимости цене достройки объекта. Кроме того, администрация области идет на увеличение плотности и этажности в кварталах, где достраивается проблемный дом. Кроме того, администрация может снизить затраты инвесторов на строительство социальных объектов в их кварталах – включить их в федеральные программы по выкупу соцобъектов.   

Именно такие меры администрация пытается использовать для достройки всех проблемных объектов – как тех, которые попали в «дорожную карту», так и тех, что оказались за ее пределами.

Отмеченные в «дорожной карте»

В «дорожную карту» по достройке проблемных объектов, разработанную правительством Ленобласти, вошли 11 объектов. В списке оказались не все комплексы, которые считаются проблемными. Причина в том, что некоторые долгострои региона не соответствуют критериям проблемных объектов, разработанным Минстроем РФ.

Согласно выпущенному в прошлом году приказу Минстроя, пострадавшими могут быть признаны только дольщики, купившие квартиры по договорам участия в долевом строительстве, в случае, если застройщик не исполняет обязательства по договору в течение более 9 месяцев с даты, установленной в договоре. Однако эта норма не распространяется на дома, в которых были так называемые двойные продажи и строительство которых осуществлялось без правоустанавливающей документации на земельный участок – права собственности, либо договора аренды, либо договора безвозмездного пользования. Многоквартирный дом также не будет считаться проблемным, если застройщик строил его на участке, не предназначенном для строительства или с нарушением градплана.

Жесткие критерии привели к тому, что в «дорожной карте» оказались только 11 объектов. Среди них – «Жилой комплекс на улице 18 января» в Шлиссельбурге (застройщик ЗАО «РосРегионы»), ЖК «Август» в деревне Горбунки Ломоносовского района (ООО «СтайлСтрой»), ЖК на улице Генерала Кныша в Гатчине (ЖСК «Виктория»), ЖК в Новом Девяткино (ЖСК «Новодевяткино»), ЖК «Торкельская Ратуша» в Выборге (ООО «ПромИнвест»), ЖК «Красная звезда» в поселке им. Свердлова (ООО «Единство»), ЖК «Корона» в Тосно (ООО «Пульсар»), ЖК «Чудная долина» во Всеволожском районе (одноименный ЖСК), дом на улице Красных Военлетов в Гатчине (ЖСК «Взлетстрой»), ЖК «Троицкая гора» в Ломоносовском районе (одноименный ЖСК) и ЖК «Высоцкое» в Ломоносовском районе (ЗАО «Петротрест»).

Из перечисленных комплексов только два (жилые комплексы «Корона» и «Красная звезда») однозначно не требуют достройки – дома сданы, но у дольщиков возникли сложности с получением квартир, поэтому объекты остаются в списке проблемных. Комплекс «Троицкая гора» вряд ли будут строить, поскольку строительство не было начато, и первоочередная задача для пайщиков сейчас   – получить возмещение имущественного вреда в рамках уголовного дела, заведенного на председателя ЖСК.

Для достройки ряда объектов уже найдены инвесторы. К примеру, жилой комплекс на улице генерала Кныша в Гатчине достроит компания «Лидер» (предполагается, что это произойдет в обмен на компенсационный участок). «Колтушская строительная компания» может завершить ЖК «Чудная долина» (компенсация расходов инвестора планируется за счет увеличения этажности планируемого к возведению нового объекта с 3 до 12 этажей). В июне пресс-служба областного правительства сообщила, что дом в Новом Девяткино будет достраивать компания Setl City, в дом на улице дом на улице Красных Военлетов – компания «КВС», однако застройщики пока не комментируют эту информацию, ссылаясь на то, что вопрос находится на стадии рассмотрения. Для завершения оставшихся четырех объектов из списка (ЖК на улице 18 января, ЖК «Август», «Торкельская ратуша», «Высоцкое») инвесторы пока не найдены.

«Силы природы» и другие проекты

Между тем из-за несовершенства предложенных Минстроем критериев для определения проблемных объектов в «дорожную карту» не попали такие известные областные долгострои, как «Силы природы», «Воронцов», «Ванино» и «Янино-Парк». Но областное правительство пытается решить проблему достройки и этих объектов.

Компания O2 Development начала строить жилой комплекс «Силы природы» в Мурино в 2013 году. Первую очередь планировалось сдать в конце 2014-го, вторую – в начале 2015 года. Однако в 2015-ом стройка встала, и сейчас своих квартир в комплексе ждут порядка 2350 человек. Поскольку квартиры продавались по схеме ЖСК, а не по ДДУ, комплекс не был включен в «дорожную карту». В конце августа стало известно, что банк «Россия» предоставил кредит на достройку комплекса. Деньги будут перечислены на счет Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования (ЛенОблАИЖК) при условии банкротства предыдущего застройщика под контролем согласованной кандидатуры управляющего. Первое судебное заседание по делу о банкротстве состоялось 7 сентября, рассмотрение дела отложено до 7 октября.

Еще один долгострой в Мурино – жилой комплекс «Воронцов» от компании «СпецКапСтрой СПб», которая сейчас проходит процедуру банкротства. Уже построенные этажи корпусов комплекса могут снести из-за серьезных ошибок, допущенных при их строительстве. Сейчас для достройки объекта, строительство которого началось еще в 2013 году, ищут инвестора.

Между тем еще два областных долгостроя уже достраиваются. На строительной площадке жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти работы возобновились в июне этого года  – инвестор Technomar & Adrem завершает проект с помощью подконтрольного ему ООО «ЖК «Ванино». Первая очередь проекта была сдана в 2015 году, поэтому инвестор достраивает вторую и третью очереди проекта. Работы ведутся активно, но на четырех домах второй очереди работы пока не идут, что вызывает недовольство дольщиков, купивших там квартиры.

Достраивается и жилой комплекс «Янино-парк», начатый компанией «СУ-155». После банкротства компании в 2015 году санатором достройки ее объектов стал банк «Российский капитал». На строительной площадке комплекса сейчас ведутся работы, функции технического заказчика по объекту возложены на ООО «ИК «Триумфальная Арка». Первый дом в составе комплекса должны ввести в эксплуатацию к концу года.

К сожалению, список проблемных объектов, за которыми приходится следить областному Госстройнадзору, постоянно пополняется. В августе стало известно о том, что дольщики малоэтажного комплекса «Азбука» во Всеволожском районе Ленобласти массово подают иски о банкротстве застройщика комплекса – компании «Константа Девелопмент Групп». Комплекс должны были сдать еще в конце 2015 года. Пресс-служба Госстройнадзора сообщила, что в конце сентября Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет рассматривать иск о банкротстве компании-застройщика ЖК «Азбука». После введения процедуры наблюдения будет создан ЖСК и объект будет достроен силами стороннего инвестора, привлеченного правительством Ленобласти.     

Компенсационный фонд вместо инвестиций

После принятого в конце июля закона процесс достройки проблемных объектов изменится – до конца года в России должен заработать компенсационный фонд долевого строительства. Предполагается, что застройщики должны будут отчислять в фонд по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. В случае банкротства застройщика дольщики каждого дома будут решать, достраивать ли дом при помощи нового застройщика или получить компенсацию. Компенсация имеет ограничения – из компенсационного фонда дольщику смогут выплатить стоимость не более 120 кв. м жилья, и количество купленных дольщиком квадратных метров будет умножено на среднюю цену на первичном рынке в конкретном регионе, которая определяется Росстатом. 

Однако действие фонда распространится только на объекты, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после государственной регистрации фонда, то есть проблема нынешних долгостроев будет решаться властями регионов в ручном режиме – с привлечением инвесторов для завершения объектов. Поиск такого инвестора – процесс долгий и непростой.