Закон о компенсационном фонде ставит застройщиков в тупик

В понедельник президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон предусматривает не только создание компенсационного фонда долевого строительства, но и ужесточение требований к застройщикам. Эксперты считают, что не всем компаниям удастся остаться на плаву в новых реалиях.

Фонд как панацея?

Основное новшество принятого закона – создание компенсационного фонда долевого строительства в форме публично-правовой компании. Фонд заменит оказавшуюся неэффективной систему, в рамках которой страхованием застройщиков занимались страховые компании. Предполагается, что в состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. 

Застройщики должны будут отчислять в фонд по 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Фонд заработает не позднее, чем через 90 дней после вступления закона в силу, то есть к ноябрю текущего года. Стоит отметить, что фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после государственной регистрации фонда. Права тех дольщиков, которые заключат договоры по объектам, выведенным на рынок до создания фонда, будут защищаться страховыми компаниями, то есть по старой схеме. Решать вопросы с достройкой объектов, которые сейчас являются проблемными, будут в ручном режиме – до 1 августа региональные власти должны представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

Согласно правилам работы компенсационного фонда, в случае банкротства застройщика дольщики каждого дома будут решать, достраивать ли дом при помощи нового застройщика или получить компенсацию. Причем компенсация имеет ограничения – из компенсационного фонда дольщику смогут выплатить стоимость не более 120 кв. м жилья, и количество купленных дольщиком квадратных метров будет умножено на среднюю цену на первичном рынке в конкретном регионе, которая определяется Росстатом. Можно предположить, что дольщики домов в высокой степени готовности, в которых цена квадратного метра значительно выше среднерыночной, будут голосовать за достройку объекта, а не выплату денег. Принятый закон закрепляет нормы о конкурсном отборе застройщика, который претендует на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также о контроле за использованием представленных средств.

Мнения девелоперов относительно фонда долевого строительства разделились. Одни говорят, что взнос 1,2% от каждого ДДУ –  слишком много. Другие считают, что эта величина сопоставима с тем, что ранее выплачивалось страховым компаниям, поэтому финансовая нагрузка на компании из-за создания фонда возрастет несильно. Но в законе прописано, что величина взноса может изменяться не чаще одного раза в год с учетом актуарного оценивания деятельности фонда, и перспектива значительного повышения взноса в фонд беспокоит все строительные компании.

Требования к застройщикам стали жестче

Гораздо больше тревоги у игроков рынка вызывают прописанные в законе требования к строительным компаниям.

Одно из наиболее жестких правил, которые вводятся новым законом, – одна компания сможет получить только одно разрешение на строительство. Предполагается, что будет реализован механизм проектных компаний, когда застройщик создает под каждый проект дочернюю компанию и обеспечивает ее необходимыми денежными средствами. Эта поправка неожиданно появилась во время второго чтения законопроекта в Госдуме и не обсуждалась с профессиональным сообществом. Между тем застройщики считают, что данная мера противоречит сложившейся на рынке тенденции укрупнения компаний и приведет к дополнительной волоките.

«У меня возникают сомнения в том, что проектная система работы, насаждаемая сейчас государством, поможет защитить права дольщиков. Проектная система управления подразумевает, что если одна проектная компания не смогла закончить строительство, то все требования будут предъявляться только к ней, а другие компании продолжат работу над своими проектами. Крупные застройщики уже стали уходить от этой системы работы и предпочитают схему, когда одна крупная компания работает над несколькими проектами и в случае проблем на одном из них отвечает своим имуществом», – считает генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

Ужесточаются требования и к финансовому состоянию застройщиков. Нормы о минимальном размере уставного капитала, которые были прописаны в предыдущих поправках к 214-ФЗ о долевом строительстве, заменяются на норму, согласно которой размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Также вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика (проектной компании) — он обязан открыть один банковский счет в одном уполномоченном банке, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. По мнению участников рынка, эти требования будет сложно удовлетворить маленьким компаниям.

 «Тяжело будет маленьким компаниям, которые строят по 1-2 дома и у которых мало оборотных средств. Для них требование о 10% будет сложно выполнить без привлечения банковского кредита, а кредит им будет получить трудно. Для нашей компании мы ничего катастрофичного в нововведениях не видим», – комментирует вице-президент одной из крупнейших российских строительных компаний ГК «Эталон» Геннадий Щербина.

В новом законе также прописаны нормы, которые существенно ограничивают возможность для выхода на рынок новых компаний. Согласно закону, застройщиком может быть только хозяйственное общество, у которого стаж в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) в качестве застройщика, технического застройщика или генерального подрядчика составляет не менее трех лет. 

Наконец, новый закон предусматривает создание единой информационной системы жилищного строительства, которая будет размещена на сайте единого института развития в жилищной сфере и заработает с 1 января 2018 года.

По мнению участников рынка, нововведения в законодательстве в перспективе приведут к уменьшению количества объектов и игроков на строительном рынке, что будет способствовать росту стоимости квадратного метра.

«Все указанные меры приведут, в первую очередь, к повышению цен на жилье. А вот защитить интересы дольщиков вряд ли смогут. Причем цены вырастут не только потому, что застройщики будут сразу закладывать 1,2%, уплаченные в фонд, в стоимость квартиры по договору, но и из-за снижения конкуренции и уровня предложения. Ограничения по числу строящихся одной компанией объектов приведет к тому, что число выводимых в продажу объектов сократится. А требования по собственным средствам вынудят уйти с рынка небольшие компании. По сути главным выгодоприобретателем по этому закону становятся банки», –  полагает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Новые проекты и падающий спрос

Требования к застройщикам, предусмотренные новым законом, будут распространяться на объекты, по которым разрешение на строительство будет получено после 1 июля 2018 года, то есть у строительных компаний еще есть время, чтобы адаптироваться к нововведениям в законодательстве. Пока же застройщики не очень понимают, как им реализовывать многие положения закона, в частности, нужно ли заводить отдельную компанию для строительства детского сада или школы на территории жилого комплекса и т.п.

Координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент «Объединения строителей Санкт-Петербурга» Александр Вахмистров посоветовал застройщикам форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы до июля 2018 года успеть пройти экспертизу и получить разрешения на строительство, а вместе с ними и возможность работать по старым правилам. Кроме того, «Объединение строителей Санкт-Петербурга» начало сбор материалов для подготовки поправок к принятому закону и приглашает застройщиков поучаствовать в этом процессе.

Между тем спрос на квартиры в новостройках падает. По итогам I полугодия текущего года управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщило о регистрации 25 611 договоров долевого участия, что на 9% меньше, чем было зарегистрировано в первой половине прошлого года. Аналитики дают похожие данные о снижении спроса. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам полугодия было реализовано 1,8 млн кв. м строящегося жилья, что на 10% ниже показателей первой половины прошлого года. По оценкам аналитического центра компании «Главстрой-СПб», за полугодие на территории Санкт-Петербурга и пригородной зоны было продано 1,6 млн кв. м жилья, что на 9% меньше, чем в первом полугодии прошлого года. При этом в первой половине 2017 года застройщики активно выводили на рынок новые проекты и очереди уже строящихся комплексов (было выведено в продажу 1,2 млн кв. м жилья). Высокая активность сохранялась в том числе из-за поправок к 214-ФЗ, принятых ранее.

Новый закон о компенсационном фонде также с большой вероятностью стимулирует застройщиков активно получать разрешения на строительство и выводить на рынок новые проекты в течение ближайшего года. Однако неясно, насколько быстро найдутся покупатели для всех выведенных на рынок объектов в условиях снижающегося спроса.