Каким будет рынок новостроек в 2017 году?

В 2016 году спрос на новостройки превзошел показатели предыдущего года, средние цены оставались стабильными. Однако вступающие в силу в следующем году поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве, по мнению ряда экспертов, усложнят жизнь строительным компаниям и приведут к росту цен на новостройки.

Удачный 2016 год

По предварительным данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2016 году объем продаж строящегося жилья составил не менее 4 млн кв. м жилья или около 93 500 квартир. С учетом того, что в 2015 году на рынке было реализовано 3,78 млн кв. м и 86 800 квартир, то рост в квадратных метрах составляет порядка 5,8%,  в количестве квартир – 7,7%.

Стоит отметить, что некоторые застройщики сообщают о гораздо большем приросте объема продаж. К примеру, в компании «КВС» объем продаж вырос на 30% по сравнению с прошлым годом, в «Л1» – на 25%, в компании «Строительный трест» зафиксировали прирост продаж на 20% при том, что и в прошлом году продажи в комплексах компании шли стабильно. «Группа ЛСР» пока не подводит итоги года, но за 9 месяцев текущего года компания заключила на 27% новых контрактов (в квадратных метрах) больше, чем за аналогичный период 2015-го.

Драйвером спроса на новостройки стала ипотека, в частности программа субсидирования ипотеки. В феврале на волне слухов о возможном отказе от продления программы был зафиксирован ажиотажный рост спроса на жилье.

«2016 год стал годом ипотеки. Доля сделок в строительных компаниях по этой схеме была рекордной – более 70% от общего объема. Главным образом на такое положение дел, безусловно, повлияла госпрограмма субсидирования ипотечных ставок, которая стимулировала спрос на рынке недвижимости», – подтверждает генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Средние цены на новостройки в течение года менялись незначительно. В конце третьего квартала текущего года, по данным «Петербургской недвижимости», средняя цена предложения в сегменте «масс-маркет» в обжитых районах города составляла 106 676 рублей (+ 1,7% по сравнению с прошлым кварталом), в пригородной зоне Ленобласти – 72 207 рублей.

Заметной тенденцией 2016 года стало и то, что впервые за последние несколько лет объем продаж немного превысил объем ввода – по предварительным данным, объем проектов, выведенных на рынок в Петербурга и пригородной зоне области, составит 3,8-3,9 млн кв. м. В связи с нововведениями в законодательстве, которые вступают в силу в следующем году и ужесточают требования к застройщикам, можно предположить, что количество новых проектов будет сокращаться.

Грядущие перемены

В 2017 году вступят в силу поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве. В частности, с 1 января четко прописывается и расширяется перечень информации, которую компания должна размещать на своем сайте, ужесточаются требования к проектным декларациям. Кроме того, контролирующие органы должны будут выдавать застройщикам сертификаты соответствия –заключение о соответствии строительных компаний и их проектов требованиям 214-ФЗ. По мнению заместителя генерального директора компании «Строительный трест» Беслана Берсирова, необходимость получения любых новых документов для начала строительства приводит к тому, что строительные работы начинаются несвоевременно, а накладные расходы застройщика увеличиваются.  

Еще одним нововведением станет компенсационный фонд, из которого будет финансироваться достройка «проблемных» объектов и который постепенно заменит существующую систему страхования застройщиков. Предполагается, что застройщики должны будут вносить в фонд 1% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве либо суммарно от всех договоров в доме. Изначально планировалось, что фонд заработает с января, но позднее было объявлено, что фонд начнет работу в марте. Цифра в 1% от стоимости ДДУ еще может измениться, но и эта величина кажется застройщикам большой. Беслан Берсиров отмечает, что сегодня на страхование у компаний уходит порядка 0,3% от стоимости ДДУ.

Не менее существенные нововведения ждут строительные компании с 1 июля. Среди ключевых – увеличение размера уставного капитала строительной компании, который будет привязан к максимальной площади возводимых застройщиком объектов, а также введение эскроу-счетов в банках для хранения средств дольщиков. По мнению руководителя РR-отдела жилого комплекса Yolkki Village Александры Чайкиной, повышение требований к финансовой устойчивости девелоперов оправданы, поскольку направлены на сокращение рисков, связанных с долгостроем или банкротством застройщиков, но эти меры повлекут за собой повышение цен на недвижимость.

О том, что вступление в силу поправок к 214-ФЗ приведет к росту цен, говорят и другие специалисты рынка. По их прогнозам, в следующем году цены могут вырасти примерно на 10-15%.

«Принятые поправки к 214-ФЗ призваны сделать сделки со строящимся жильем еще более прозрачными, однако они ударят как по застройщикам, так и по тем, чьи интересы они должны защищать – по потребителям. Ведь создание компенсационного фонда и увеличение размера уставного капитала, необходимого для получения права вести строительные работы, приведут к снижению конкуренции на рынке и неизбежному росту цен, и весьма значительному», –  отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Впрочем, есть специалисты рынка, которые считают, что нововведения в законодательстве сильного влияния на рынок не окажут. По мнению генерального директора ГК «Невский альянс» Ильи Пименова, глобально поправки не повлияют на стоимость жилья, поскольку цены на квартиры сейчас формируется исключительно спросом и предложением на рынке, а доходы населения не растут, и предпосылок для существенного изменения спроса и цен нет.

Стоит отметить, что в механизме исполнения новых требований законодательства пока много неясностей, поэтому предсказать их влияние на рынок действительно сложно. Окончательно ситуация прояснится ближе к середине следующего года.

Прогнозы

В 2017 году с большой вероятностью не будет продлена программа государственного субсидирования ипотеки, хотя крупные банки в начале года будут выдавать ипотеку с господдержкой по заявкам, поданным до конца 2016 года. По мнению вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, прекращение господдержки ипотеки не должно существенно повлиять на рынок, поскольку ключевая ставка Центробанка снизилась, поэтому сейчас банки и без господдержки способны выдавать кредиты на новостройки по ставкам, приближенным к 12%. Кроме того, застройщики наверняка продолжат запускать специальные программы с банками, чтобы предложить ипотеку по низкой ставке на квартиры в конкретных проектах.

В январе застройщики ожидают традиционного спада продаж. Кроме того, застройщикам понадобится время, чтобы привести документацию в соответствие с новыми требованиями законодательства. По наблюдениям руководителя отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент» Дмитрия Ермышева, новых проектов на рынок новостроек выводится все меньше, и застройщики могут повременить с запуском новых проектов до момента, когда вся ситуация с изменениями в 214-ФЗ прояснится.

Что касается цен на строящееся жилье, многие эксперты сходятся во мнении, что они будут расти как минимум в пределах инфляции. По прогнозам генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, сохранится рост цен от старта до сдачи проекта в среднем на 30%, при этом в интересных локациях с небольшим объемом предложения стоимость жилья будет расти существенно больше. Рост цен могут стимулировать и нововведения в законодательстве.  

«Нововведения в законодательстве принесут некоторый рост цен. Скорее всего, это событие произойдет в середине года на рынке новой недвижимости, а уже ближе к 2018 году и на рынке вторичного жилья», –  считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

В октябре портал BSN.ru проводил опрос пользователей – предложил им оценить факторы, которые в следующем году окажут наибольшее влияние на рынок новостроек и на цену квадратного метра. По результатам большинство опрошенных назвали фактором, который будет оказывать наибольшее влияние на рынок, падение реальных доходов населения (58,8% опрошенных посчитали этот критерий самым значимым). Таким образом, застройщикам в следующем году придется не только столкнуться с ростом себестоимости строительства, трудностями переходного периода в связи с изменениями в законодательстве, но и адаптироваться к требованиям покупателей, которые зачастую будут располагать небольшим бюджетом для покупки.