Цены растут, но метры не дорожают
Общий индекс цен на строящуюся недвижимость не растет, хотя эксперты утверждают, что в реализуемых проектах цены регулярно поднимаются.
«В начале июля застройщики дружно подняли цены примерно на 5%, а в августе планируется еще один ценовой скачок», - утверждает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. Схожие мнения высказывают и эксперты из других компаний.
Причем указанное подорожание произошло несмотря на то, что уровень продаж на первичном рынке по сравнению с предыдущим месяцем несколько снизился. «Скорее всего, такая ситуация связана с сезоном отпусков. Однако есть одно исключение – ЖК «Северная долина», где в июне стартовали продажи новой очереди, сумел сохранить ажиотажный спрос на квартиры на протяжении всего июля», - продолжает Елена Амирова.
Между тем общий индекс цен на строящееся жилье не увеличивается. Это подтверждает как статистика БСН, так и оценки других аналитических центров. Так на 16 августа индекс БСН по рынку новостроек составил 76 360 руб за кв.м. тогда как месяц назад (19 июля) он был на 110 рублей выше (76 470 руб/кв.м.). Снижение, конечно, весьма незначительное (около 0,1%), но все же о росте речь не идет.
Объяснение такого расхождения простое: выведенные в реализацию проекты, конечно, постоянно поднимаются в цене из-за повышения степени готовности объектов и приближении сроков сдачи (как правило, за год удорожание составляет от 15 до 25%). Однако вновь выходящие на рынок проекты на низких стадиях готовности компенсируют это удорожание. «Большинство объектов, начавших реализацию в июле, вышло в продажу на низкой стадии готовности», - подтверждает Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость».
К примеру, по данным газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» за июль (это издание публикует отчеты лишь раз в месяц) цены новостроек снизились на 1,2%. Данные bkn.ru показывают 0,1% снижения цены, а вот статистика bn.ru говорит о росте стоимости среднего «квадрата» в новостройках на 1%.
Примечательно, согласно статистике bsn.ru, средняя стоимость квадратного метра в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах получилась примерно одинаковой (75 390 руб., 73 750 руб., и 74 550 руб. соответственно), тогда как мы знаем, что на практике эта разница в рамках проектов куда заметнее. Возможное объяснение ценового равенства состоит в том, что на завершающих стадиях строительства, когда метр ценится дороже всего, «единичек» у застройщиков, как правило, уже не остается, тогда как «трешки» все еще в наличии. Это и поднимает в общей статистике стоимость метра в трехкомнатном жилье.
Еще одна причина: в домах высокого класса однокомнатных вариантов или вовсе нет, или крайне мало по сравнению с более просторными объектами. Относительно большее число трехкомнатных квартир в проектах классов «элит» и «бизнес» подтягивает общую цифру. Не случайно, у четырехкомнатных квартир средняя стоимость метра выходит в полтора раза выше, чем у более компактных вариантов: 111 060 руб. А у пятикомнатных вообще зашкаливает: 156 670 руб. Столь просторное жилье сегодня реализуется лишь в домах высшей ценовой категории.
Как ожидают городские власти, за этот год в Петербурге будет сдано 2,7 млн. кв.м. жилья – примерно столько же, сколько и в 2010-м году. Правда, пока из этого количества (данные за 7 месяцев 2011 года) удалось ввести в эксплуатацию лишь 1,25 млн. кв.м, но согласно обычной практике, к концу года объемы сдачи существенно возрастают.
Надо помнить, что все явственнее проявляется тенденция, которая роднит питерский рынок с московским. Все больше метров, предназначенных для покупателей из мегаполиса, возводится на областных землях (а значит, они не попадают в статистику по Петербургу).
Весьма показателен в этом отношении оказался минувший месяц. Согласно информации «Петербургской недвижимости», за июль на городских землях в продажу вышло 5 объектов общей площадью 164,24 тыс. кв.м. (3499 квартир). В области – 8 объектов общей площадью 94,13 тыс.кв.м. (2093 квартир).
Причем, из пяти проектов вышедших в продажу на территориях, административно подчиненных Петербургу, лишь два расположены в городской черте: комплекс «Аврора» от ГДСК вблизи метро «Проспект Большевиков» и последний дом в комплексе «Юбилейный квартал» от «ЛенСпецСМУ» в Приморском районе. Остальные три находятся в пригородной зоне: в Парголово (последний дом в комплексе компании «Дальпитерстрой»), в Металлострое (проект «ЖК в Усть-Ижоре» от компании «Норманн») и в Зеленогорске (элитный дом «Ассамблея», застройщиком которого выступает «Универсал строй компания»).
Если сравнить последние названные объекты с некоторым предложениями, вышедшими в Ленобласти, «городские» проиграют по параметру удаленности и транспортной доступности.
К примеру, на областных землях стартовали продажи четвертой очереди в «Девяткино» (от компании «Арсенал-Недвижимость»), в поселке Мурино вышла в реализацию вторая очередь комплекса «Новое Мурино» (от компании ЦДС). Оба эти проекта находятся куда ближе к метро, чем дома в Парголово и Металлострое.
Вышли в продажу вторая очередь в жилом комплексе «Семь столиц» от Setl City, также расположенном вплотную к городским кварталам Красногвардейского района. А неподалеку стартовал новый проект «Янинский» от компании «Главстройкомплекс».
