Загородный рынок выходит на плато: пришел ажиотажный спрос

49 0

Карантин, бесспорно, повысил интерес к загородной недвижимости. Прятаться в собственном домике намного привлекательнее, чем в квартире. Скорее всего в этом году многие петербуржцы будут вынуждены отказаться от традиционных поездок на теплые моря. Так что возникает закономерный вопрос – где провести лето? Однако кардинальных изменений за городом ждать не стоит: массовой миграции в деревеньки и поселки не будет.

Арендный ажиотаж

Карантин и запреты самоизоляции, несомненно, повысили интерес к загородной недвижимости, прежде всего – к аренде. Впрочем, он совпал с традиционным сезонным спросом, который случается ежегодно, когда петербуржцы начинают арендовать дачи на лето. Причем даже в здоровые времена арендный рынок в сезон не страдал от отсутствия спроса, а наоборот, испытывал дефицит. Так что неудивительно, что на фоне изоляции загородные дома на лето разлетелись как жареные пирожки. По словам директора «1-й Академии недвижимости» Дмитрия Новосельцова, компания реализовала арендные объекты в течение одной недели по цене от 110 до 140 тыс рублей в месяц. Позже эти же объекты, по его словам, можно было сдать за 190 тыс рублей в месяц – так объяснил он ажиотажный спрос на рынке. Также, отмечают игроки рынка, в этом году спрос подогревают жители московского региона, которым не хватило местных дач или не устроила цена, а курорты Европы и Америки закрыты на неопределенное время.

К сожалению, арендный загородный рынок так же мутен, как и городской – аналитики по нему нет, цифры, которыми оперируют эксперты, взяты из собственного опыта продаж и не могут считаться репрезентативными.

Строительство за городом растет

По данным Петростата за первый квартал этого года, частники построили в два раза больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года. В цифрах это немного – 260 тыс кв. м жилья. Но, с другой стороны, это половина всего жилья, включая многоэтажки, построенного в Ленобласти за три месяца. Как бы ни оказалось, что по итогам года индивидуальное строительство выйдет в лидеры в регионе. И это несмотря на отсутствие какой-либо существенной поддержки государства.

Проблема оценки текущего состояния рынка заключается в том, что активность частных застройщиков практически не отслеживается ни аналитиками, ни чиновниками. Можно, конечно, стоить прогнозы, как это делают в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). По словам директора по стратегическому развитию АДД Семена Гоглева, в ближайшие пять месяцев общий объем производства, строительства и продаж деревянных загородных домов может вырасти на 15-20% по сравнению с 2019-м. Ну а может, и не вырасти.

По оценке аналитиков экспертного бюро «Сперанский», число сделок (участки, коттеджи, таунхаусы) в апреле выросло на 44% по сравнению с мартом (108 сделок против 132). Но, отмечает руководитель бюро Дмитрий Сперанский, это ниже, чем в апреле прошлого года. По его словам, рост связан с традиционной сезонностью, а не с коронавирусом. «По некоторым объектам продажи увеличились в три раза, по другим – не было ни одной сделки», – поясняет аналитик.

Кардинально изменить ситуацию на загородном рынке способна была сельская ипотека под 3% годовых. Но оказалось, что она больше подходит для застройщиков многоэтажки, которые получили более выгодные условия от банка-монополиста.

«Застройщики ИЖС оказались не готовы к условиям Россельхозбанка, который разбил платежи им на три этапа в неравных долях, сперва 20, затем 30 и только после сдачи дома застройщик получит оставшиеся 50% сметной стоимости строительства, – рассказывает гендиректор ГК Omakulma Вилетта Басина. В РСХБ аккредитивная форма расчетов, объясняет она, и первые 20% от суммы аккредитива застройщик получает по промежуточному акту приема-передачи фундамента, следующие 30% – по такому же акту о возведении кровли и установки окон (то есть фактически после сдачи теплого контура), и только по факту завершения строительства дома – оставшиеся 50%. «К работе без аванса застройщики не готовы и сейчас попросту отказывают своим покупателям в заключении договоров под «сельскую ипотеку». Возможно, ситуация улучшится, если строители смогут получить сразу же хотя бы первоначальный взнос покупателя-ипотечного заемщика, но пока условия банка этого не предполагают», – отмечает Виолетта Басина. К этому можно добавить, что найти список аккредитованных по сельской ипотеке строительных компаний на сайте Россельхозбанка трудно, если не невозможно. То есть складывается впечатление, что банк не заинтересован в том, чтобы выдавать кредиты под строительство частной малоэтажки.

Положительную роль может сыграть ажиотаж на рынке аренды. Некоторые арендаторы решатся отказаться от аренды и приобрести дом. Скорее всего прежде всего спрос «ударит» по недорогим дачам с минимальными удобствами. Часть решится построить дом. Теоретически за два-три месяца собрать, к примеру, каркасник вполне возможно. Но вот подключить к необходимым коммуникациям – процесс небыстрый и непростой.

«Апрель всех в итоге заставил поверить в реалии, и это повлияло на интерес к собственному уголку за городом, – говорит управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – Все те, кто считал, что загородная недвижимость – это некая не очень нужная опция в их жизни, резко разочаровались в своем мнении и приняли тот факт, что снимать дорого, а в условиях снижения доходов тем более. Спрос на съем просто взлетел и вряд ли упадет до конца 2021-го, так как уже сейчас понятно, что отпуска мы проведем в лучшем случае на берегу Черного моря в Сочи или Крыму осенью 2020, а до этого нужно куда-то выезжать, да и снять уже практически невозможно – все занято и, естественно, цена аренды резко пошла вверх. Поэтому у кого есть возможность купить землю и строиться, тот это делает сейчас, так как все это подорожает уже летом».

«Такой активной весны, пожалуй, не было, особенно в период конец апреля–май. Режим самоизоляции в первую очередь отразился на наших жителях: многие приехали сюда жить, появилось время для стройки, воплощения дизайнерских проектов на своих участках. Покупатели при просмотрах могут видеть не только участки, проект посёлка, контингент жителей и, что немаловажно, могут познакомиться с будущими соседями. Режим самоизоляции дал переоценку в выборе объектов загородной недвижимости: наша концепция поселка – крупная нарезка от 15 до 35 соток –  вдруг стала более востребованной, популярной, – рассказывает руководитель отдела продаж КП «Карельский бриз» Виктория Кудрявцева. – В этом году за апрель-май прошло 23 просмотра: 4 участка в стадии оформления, 7 человек ведут переговоры, приезжают с родственниками, пока выбирают. Статистику по нашему поселку нельзя сравнивать с другими девелоперскими проектами с нарезкой от 6 до 12 соток, эти посёлки реализуются обычно за 2-3 года. У нас продажи не быстрые, наша цель создать поселок комфорт-класса: умышленно работаем без спешки, продвигая на рынке нашу концепцию».

Несмотря на то, что на загородном рынке наконец-то происходит какое-то оживление, делать оптимистичные выводы всем участникам рынка рано. Отсутствие у новых и недостроенных проектов инфраструктуры коронавирусом не компенсировать. Даже некоторые дорогие поселки ощущают дефицит необходимых дорог, магазинов, детсадов и прочих радостей городской цивилизации, которые не может заменить ни свежий воздух, ни возможность самоизолироваться на собственных сотках.

Новое коттеджные поселки апреля

В официальную продажу в апреле не вышло ни одного нового проекта. Но ГК Shtab анонсировала новый КП «Питкеярви», который находится в поселке Лехтуси Всеволожского района Ленобласти, в 28 км от КАД. В поселке запланировано всего 23 земельных надела площадью от 100 соток. На сайте компании называется минимальная стоимость участка – 1,5 млн рублей. Что входит в эту стоимость, пока что не указано.

Акции мая

Скидок и специальный предложения в мае немного – все-таки сезон начался, погода радует, карантин помогает. Но при желании можно сэкономить до 6,7 млн рублей.

Такая скидка действует при покупке участков с готовыми коттеджами в КП «Новая Романовка». Так, 209-метровый домик с наделом в 10 соток обойдется в мае в 8,9 млн рублей – вместо 13,9 млн без скидки. КП поселок «Новая Романовка» (ранее «Антоновка») расположен во Всеволожском районе, в 12 км от КАД, в окрестностях села Романовка. Реализует проект Apriori Development Group.

«1-я Академия недвижимости» предлагает сэкономить 10% при покупке участка в своем новом проекте – КП «Разметелево». Такой дисконт получат только первые 10 покупателей, остальные, видимо, не получат. Цены на участки в КП «Разметелево» начинаются от 1,76 млн рублей за 8 соток.

В КП «Карельский бриз», который реализуется в Выборгском районе Ленобласти в 43 км от КАД, до конца мая на все участки действует скидка до 15%. Плюс в цену покупаемого участка будет включено подключение дополнительного электричества – 15 кВт. Отдельная скидочная акция, которая не суммируется с другими, действует на участок № 50.1 площадью 18,3 сотки. В мае он обойдется покупателям в 1,37 млн рублей (75 тыс. рублей за сотку).

Комментарии 0

Популярное по теме