«Рынок стал более избирательным»

Каким стал 2014 год для рынка коммерческой недвижимости - портал BSN.ru обсудил с Андреем Косаревым, генеральным директором Colliers International в Санкт-Петербурге.

BSN.ru - Последние новости компании связаны с сегментом торговой недвижимости - на ваш взгляд, этот сегмент сегодня развивается наиболее активно?

А. К. - 2014 год, наверное, сложно назвать наиболее активным с точки зрения торгового сегмента. Так, за первое полугодие не было открыто ни одного нового торгового центра. В августе-октябре открыли двери три проекта – ТЦ «Адмирал», ТРК «Монпансье» и ТРК «Европолис». Последний, пожалуй, стал основным «ньюсмэйкером» в Санкт-Петербурге в этом году. Высокий уровень заполняемости в день открытия проекта, рекордная посещаемость торгового комплекса, качество концепции и строительства – всё это позволило говорить о появлении нового знакового и успешного проекта на рынке Санкт-Петербурга.

BSN.ru - Сравнивая рынок коммерческой недвижимости Москвы, Петербурга и регионов какие основные тренды и тенденции по каждой локации вы бы выделили? 

А. К. - Между рынками коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга можно найти как определенные общие черты, так и существенные различия – в разных секторах недвижимости они проявляются по-своему.

В офисном сегменте как в Москве, так и в Санкт-Петербурге 2014 год стал годом «строительного бума». Несмотря на разницу абсолютных цифр ввода, объем нового предложения по итогам года превысит показатели 2013 года в обоих городах: +40% к объему прошлогоднего ввода в Москве и +20% к прошлогоднему объему ввода в Санкт-Петербурге. Уровень вакантных помещений в Москве будет расти в связи с увеличением объемов нового ввода офисных помещений. В Санкт-Петербурге, в связи с существенным ростом присутствия компании «Газпром», в ближайшие год-два мы не ожидаем роста вакансии. Дальнейшее изменение ставок аренды будет, в том числе, зависеть от динамики курсов валют. Однако рублевый рынок Санкт-Петербурга будет подвержен подобным изменениям в меньшей степени, чем ориентированный на долларовые ставки рынок Москвы.

В складском сегменте мы наблюдаем высокий спрос на складские площади со стороны ритейлеров, преимущественно продуктовых сетей. Так, по итогам 10 месяцев, доля ритейлеров в общем объеме сделок аренды в Санкт-Петербурге составила 68%, в регионах – 55%, а в Москве – 50%. В то же время в Московском регионе общее поглощение складских площадей за 9 месяцев 2014 г. снизилось на 17% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. В то время как в регионах России, наоборот, мы видим активный спрос на качественные помещения, таким образом, наблюдается смещение спроса на региональные рынки.

В торговой недвижимости ситуация в Москве и Санкт-Петербурге также имеет общие и отличительные черты. С точки зрения спроса Москва остается приоритетным рынком для ритейлеров, в том числе и новых международных. Так, в III квартале 2014 г. первые магазины в столице появились у итальянского бутика одежды для мужчин Isaia в ТЦ «Петровский пассаж», саксонской часовой мануфактуры A. Lange & Sohne в Столешниковом переулке, магазина мебели и аксессуаров для дома Crate and Barrel и у магазина одежды и обуви Concept Store La Nipotina открылись в ТРЦ «Афимолл Сити». С начала года в Москву вышло 12 новых брендов, ключевыми площадками для них стали ТРЦ «Афимолл Сити» и ТРЦ «Метрополис». Однако и в Петербурге в этом году появились новые бренды в разных сегментах: Hamleys в ТК «Невский центр», «Чайхона №1» в ТРК «Галерея», Le Pain Quotidien на Невском проспекте и другие. Отличительным для Москвы в этом году стал объем ввода торговых площадей. Если в Санкт-Петербурге суммарный объем ввода за год составит около 130 тыс. кв. м, то в Москве заявлен к вводу 1 млн кв. м торговых площадей (за первые три квартала открыто 350 тыс. кв. м, а до конца года заявлено еще 700 тыс.), что станет рекордным показателем для московского рынка.

BSN.ru - Есть мнение, что из-за усилившейся конкуренции на рынках двух столиц многие торговые сети приняли решение об экспансии в регионы - так ли это? Какие изменения ждут ТРК и ТЦ в ближайшее время?

А. К. -  Решение об экспансии ритейлеров в регионы, на наш взгляд, это процесс, который начался не в этом году, поэтому считать такую экспансию трендом нынешнего дня было бы некорректно. Более того, в условиях текущей экономической ситуации, ритейлеры довольно осторожно относятся к планам дальнейшего расширения своего присутствия в России в целом. Например, мы можем отметить, что основная часть fashion-арендаторов сократили планы своего развития (то есть количество магазинов, которые они планируют к открытию). Многие из них произвели ревизию и закрыли неприбыльные магазины. При всем этом мы совершенно отчетливо видим, что в данный момент успешные торговые центры фактически сохраняют весь свой состав арендаторов, и многие из них даже в этой ситуации имеют претендентов на освобождающиеся площади. А в неуспешных центрах количество вакансий увеличивается, а шансы стать успешными уменьшаются – они не только не заполняются, но и рискуют получить отток арендаторов.

В этой нестабильной экономической ситуации есть ряд брендов, которые закрыли или закрывают все свои магазины в России – OVS, ESPRIT, NEW Look, River Island, Seppala. Но брендов, которые вышли на рынок в России в 2014 году, заметно больше – это Prenatal, Violeta, Monki, Sinsay, Armani Jeans, Lefties, Isaia, Reima и еще ряд других.

Относительно того, что ожидает торговые центры: по нашим прогнозам, на рынке будет продолжаться дифференциация торговых центров – концепция и формат проекта станут решающими факторами успешности проекта. Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами. С точки зрения девелопмента крупных торговых центров привлекательными остаются районы с наименьшей обеспеченностью: Василеостровский, Петроградский, Пушкинский. Перспективным выглядит строительство новых районных и окружных торговых центров в зоне новой массовой жилой застройки.

BSN.ru - В отношении офисного сегмента - ждать ли снижения ставок? Когда и при каких условиях, на ваш взгляд, можно будет констатировать переизбыток офисного предложения на рынке Петербурга?

А. К. - По итогам третьего квартала объем свободных площадей на офисном рынке практически достиг 300 000 кв. м в существующих бизнес-центрах (13,4% от всего объема существующих качественных площадей). До конца года мы ожидаем, что введется в эксплуатацию еще около 80-100 тысяч (если сроки ввода проектов не будут переноситься). Таким образом, в текущих условиях мы можем говорить о том, что арендатору есть, из чего выбирать. Тем не менее в нашей работе мы сталкиваемся и с тем, что под конкретные требования того или иного арендатора число вариантов помещений остается ограниченным. Сочетание требуемой цены, локации и качества проекта могут предложить не все объекты. Поэтому с одной стороны, объем предложения велик, а с другой – качественные объекты продолжают сдаваться в аренду. Кроме того, с учетом низкого объема нового офисного предложения на горизонте 2016-2017 годов, можно прогнозировать, что объем свободных площадей при стабилизации спроса со стороны арендаторов будет постепенно сокращаться. Стоит также отметить, что на данный момент стабильный спрос на офисные площади формируют дочерние и головные структуры компании «Газпром» в связи с ее переездом в Санкт-Петербург, что также оказывает положительное влияние на объем сделок на рынке и позволяет поддерживать баланс свободных площадей в городе.

BSN.ru - Согласны ли вы с утверждением, что рынок коммерческой недвижимости (офисной, торговой и складкой) в Петербурге поделен и выход новых игроков маловероятен? Как будет развиваться каждый сегмент в ближайшие два-три года - ваши прогнозы?

А. К. - На рынке Санкт-Петербурга действительно присутствует несколько сильных игроков в разных сегментах, которые обладают большими портфелями недвижимости, будь то бизнес-центры, торговые центры или складские проекты. К ним можно отнести такие компании как «Адамант», FORT GROUP, Renaissance Development, УК «Сенатор» и другие. Однако говорить о том, что для новых игроков на рынке нет места, было бы некорректно и несправедливо. Примером тому может служить та же компания «Адамант», которая расширила портфель своих активов и вышла в сегмент складской недвижимости с крупным складским комплексом «Армада Парк», параллельно усиливая присутствие в офисном сегменте. Скорее дело в том, что существующие игроки рынка хорошо представляют себе местные реалии, правила игры, лучше понимают рынок и его потребности. По этой причине они остаются активными и продолжают развитие, в то время как для нового игрока вопрос выхода на рынок сопряжен с рядом дополнительных задач: изучение рынка, поиск подходящих земельных участков, налаживание контактов с местной администрацией и т.д. Мы видим, что новые компании появляются на рынке, но их число невелико, либо масштабы проектов не так заметны на фоне объектов постоянных игроков.
Что касается появления новых игроков в ближайшие год-два, то мы не ожидаем их существенного прироста, и основная причина здесь лежит в плоскости текущей политической и экономической неопределенности на рынке недвижимости и на рынке капитала.