Советы нотариуса: выселение
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в передаче «Советы нотариуса» мы поговорим о выселении. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, чем отличается прописка от регистрационного учета? Или это одно и тоже?
Алексей Комаров: Это не одно и тоже, конечно. В своё время была прописка, она была заменена законом о свободе передвижения, который регулирует вопрос, связанный с регистрационным учётом. Прописка предусматривала закрепление человека за жилой площадью. Если у тебя есть прописка, то ты не только имеешь право жить в этом помещении, но и находиться в определённом месте. Если посмотреть советские фильмы, то из них видно, что прописка в Москве – это очень важный момент, поскольку прописка давала возможность проживать в городе и на конкретной жилой площади. Сейчас всё поменялось. Сейчас нет прописки, хотя зачастую люди по-старому говорят на регистрационный учёт как на прописку. Сейчас есть регистрационный учёт, и его смысл в информационной функции. Его смысл в том, чтобы дать публичным органам, в первую очередь, а во вторую очередь и другим хозяйствующим субъектам определить место постоянного нахождения лица, куда можно отправлять юридически значимые сообщения, связанные, например, с административными нарушениями, с какими-то гражданскими отношениями. Это некая организационная обязанность. Регистрация никак не закрепляет право пользования квартирой и право пользования жилым помещением за тем лицом, которое там зарегистрировано. Регистрация может служить одним из подтверждений того, что такое лицо имеет право проживания. Но сказать, что регистрация является правообразующей в данном случае, нельзя.
В.: Что такое право проживания в квартире?
А.К.: Право проживания в квартире – это ваше законное право находиться в квартире и пользоваться жилой площадью. Оно может проистекать либо из закона, либо из договора. К договорным основаниям относятся договор найма, договор аренды, договор ссуды, завещательный отказ, т.е. у меня есть сделка какая-то, на основании этой сделки я имею право проживать, классический пример - это найм. Законный способ более узок. Прежде всего это права лиц, отказавшихся от приватизации, это права лиц, включенных в ордер при приобретении квартиры методом вступления в жилищно-строительный кооператив. Достаточно распространённый, в большей степени законный способ – это вселение в квартиру собственником жилого помещения членов своей семьи.
В.: Кого легче выселить, например, наймополучателя или члена семьи собственника? В каких случаях можно выселить, а в каких нет?
А.К.: Вообще закон устанавливает порядок выселения, поэтому нужно смотреть конкретную норму права, которая регулирует прекращение права пользования по конкретному основанию. Есть вообще какие-то сложные случаи, например, законное право, связанное с отказником по приватизации, там всё запутанно и непонятно, судебной практики нет, позитивный закон толком ничего нам об этом не говорит. Самое сложное по общему правилу идёт из закона, упрощение идёт по сделкам, которые являются основанием права проживания в квартире. Но в случае отказа такого лица освободить жилое помещение вы всё равно будете вынуждены обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования. Суды достаточно неохотно выселяют граждан, если, конечно, со стороны такого гражданина это не злоупотребление правом, например, у него есть другое помещение, и он не хочет выезжать, т.к. просто хочет навредить.
В.: Вы как нотариус, наверно, часто сталкиваетесь со следующей ситуацией. В продаваемой квартире зарегистрированы лица, насколько это опасно для покупателя? Часто в договоре пишут фразу, что продавец обязуется снять с регистрационного учёта всех зарегистрированных лиц. Насколько это страхует покупателя от возможных «оставшихся» членов семьи?
А.К.: Если мы говорим о бывших членах семьи собственника, не говорим о несовершеннолетних и других основаниях, где особенности снятия с регистрационного учёта и прекращения права пользования достаточно затруднительны, то в силу закона с момента отчуждения жилого помещения бывшие члены семьи собственника теряют право проживания и регистрационный учёт. Здесь, кажется, проблем никаких нет. Но опять же, мы с вами до этого говорили, если лицо данным жилым помещением владеет, т.е. фактически проживает, то выселить такое лицо можно только в судебном порядке. Поэтому покупать объект недвижимости лучше с чистой формой 9. Суд, рассматривая такое дело, будет смотреть, знал ли покупатель, что в этом объекте имеют право проживать другие лица. Если есть форма 9, и покупатель её видел, то можно сказать, что покупатель видел, что в ней есть зарегистрированные лица, значит, он должен понимать, что есть установленный законом порядок прекращения права пользования этих лиц, получается, что покупатель косвенно ознакомлен, что в случае невыселения этих лиц он должен будет подавать в суд. Другой вопрос – это вопрос, связанный с несовершеннолетними. Я всегда говорю, что покупать объект, где зарегистрирован несовершеннолетний член семьи собственника, не нужно, нужно покупать, когда в форме 9 его нет, при этом нужно понимать куда и на каком основании он перерегистрирован.
