Советы нотариуса: депозит и агентский договор

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы разберем агентский договор. Часто агенты спрашивают: можно ли как-то комиссию увязать с депозитом нотариуса?

Алексей Комаров: Вообще агентский договор достаточно душещипательная тема для агентов, кто работает официально, тем более для тех, кто работает самостоятельно, не работают под руководством юридического лица, какого-то агентства недвижимости. Здесь возникает вопрос, как структурировать правоотношения между клиентом и агентом. Если посмотреть судебную практику споров об условиях заключения агентского договора, то её очень много, поскольку те договоры, которые сейчас заключаются, а это договор возмездного оказания услуг, договор поручения, в большей части случаев это договор агентский, не учитывают специфику риэлтерской деятельности, связанную с наличием результата.

Всё же клиент, заключая договор с агентом, как правило, платит за результат услуги. Если агент скажет клиенту, что нужно возместить затраты на рекламу, на транспорт и т.д.  при не достижении результата, то клиент, скорее всего, откажется компенсировать эти расходы, поскольку для него смысл деятельности агента заключается в получении результата.

Что нужно понять: не существует в российском законодательстве договора, который бы регулировал специфичную агентскую функцию. Поэтому пользуются либо непоименованным договором, где всё в кучу пишут, либо договором возмездного оказания услуг, агентским договором, если там есть какие-то юридические действия по подписанию предварительного договора и т.д. Нужно понять смысл любого этого договора, они в принципе идентичны по своей синалагме, т.е. по обязательству, которое возникает между агентом и клиентом. Правило простое, так же, как и по договору купли-продажи: собственник вещи обязуется принять в собственность объект, покупатель - принять и оплатить. С услугами по любому договору тоже самое: один должен оказать услугу, другой принять и оплатить. Здесь важный момент заключается в том, что право требовать оплаты за услуги у агента возникает тогда, когда услуга оказана. Поэтому очень важно актирование факта оказания услуги, т.е. мы с вами заключаем договор: я клиент, вы агент, мне нужна реклама, сопровождение, к нотариусу, я продаю объект недвижимости, мы с вами заключаем договор, не имеет значения, какой договор мы с вами заключили. Вы провели рекламную кампанию, нашли покупателя. Для того, чтобы агент получил право на получение комиссии, вы должны подписать акт, что вам услуги были оказаны, и что агент имеет право получить деньги. Это ключевой момент.

Теперь переходим к депозиту нотариуса. Депозит нотариуса – способ расчетов между продавцом и покупателем, между должником и кредитором. Для того, чтобы получить статус стороны депозита нотариуса, нужно быть либо кредитором, либо должником. Это принципиальный момент. Если у вас нет статуса кредитора или должника, то вам депозит не подходит, поскольку тогда это будет не обеспечение исполнения обязательств (а депозит имеет две тесно связанные функции: платежную и обеспечительную). Если стороны рассчитываются через депозит нотариуса, то для того, чтобы одно лицо имело возможность получить денежные средства, между сторонами должно быть обязательство, т.е. какой-то заключенный договор. Из этого договора должно следовать, что между сторонами есть обязанность, связанная с передачей денежных средств, товар нельзя через депозит нотариуса передать, к моменту получения денежных средств такое лицо должно обладать статусом кредитора. Если мы говорим об условии включения в депозит нотариуса агента, значит, очевидно, что право на получение денежных средств у агента может возникнуть, когда у агента с клиентом есть договор, агент является кредитором, т.е. есть актированный объем услуг по отношению к клиенту. В совокупности этих обстоятельств агент может быть стороной исполнения обязательства через депозит нотариуса. Давайте приведем некую схему для упрощения понимания (см. Рисунок 1).

Рисунок 1

Я продавец, вы покупатель, у нас есть агент, мы приходим к нотариусу и говорим, что я оплачиваю комиссию агенту, хочу, чтобы он фигурировал в нашем соглашении как лицо, в пользу которого я буду выплачивать деньги.  У нас будет договор купли-продажи, я продаю вам объект за 5 млн рублей, и 200 тысяч рублей я перечисляю агенту. Как мы сказали, в силу специфики отношений платить я готов только за результат, результат для меня -  это переход права собственности от меня к вам и получение денежных средств за объект недвижимости. Мы заключаем соглашение, агент говорит, чтобы и его включили, я же не хочу давать аванс, хочу заплатить только тогда, когда вся сделка пройдет.

Дальше возникает вопрос, что должен посмотреть нотариус? Нотариус должен посмотреть, есть ли обязательство между сторонами? Кажется, что есть, между агентом и продавцом заключен агентский договор.  Есть ли обязательства между продавцом и покупателем? Есть, заключен договор купли-продажи, в этот момент установлен порядок расчетов. Здесь все нормально. Как я получаю деньги как продавец? При наступлении условий, указанных в договоре купли-продажи и в соглашении о расчетах. Например, все 100% получаю я как продавец при переходе права собственности к вам как к покупателю. Когда получает право на вознаграждение агент? Очевидно, в этот же самый момент.

Даже если переход права собственности состоялся, у нас может возникнуть с агентом спор относительно оплаты комиссионных. Может быть, его работа была некачественной, и эти деньги заморозятся, пока мы будем спорить. Это первый важный момент. Второй заключается в том, что я могу отказаться от договора возмездного оказания услуг, и по закону клиент должен оплатить только фактически понесенные расходы, которые агент навряд ли докажет. Условие в агентском договоре о том, что услуги оказаны без подписания акта, бессмысленно. Должен быть очень высокий стандарт добросовестности клиента. Никаких гарантий у агента нет, мы всё включили в договор, акт еще не подписан, переход права собственности на вас состоялся, и тут продавец пишет отказ от договора, по закону имеет право, приходит к нотариусу и просит выдать деньги. Эта проблема реальна, получается, что право на получение агентских подвешено добросовестностью продавца. Здесь нет никакого содержательного обязательства.

Я всегда говорю агентам, что если вы хотите получить комиссию, то вам нужно проактировать услуги на всю сумму выполненных работ, при этом указать, что право на получение денег возникает с момента получения права собственности на имя покупателя, т.е. работы все выполнены. Получается, что для того, чтобы в соглашение о расчетах включить агента, необходимо не только соглашение между агентом и клиентом, но и акт с условием о том, что право на получение денег возникает с момента получения права собственности на имя покупателя по договору. Вот видите, какие документы нужны для того, чтобы механизм получения агентского вознаграждения реально заработал. Агенты, как правило, не хотят связываться с бумажной волокитой и просят сделать по-другому.

Агенты часто просят включить адресата исполнения по договору следующим образом (см. Рисунок 2). 

Рисунок 2

Есть договор купли-продажи, вы продавец, я покупатель, при этом по условиям соглашения продавец получает 5 млн. рублей, а 200 тысяч рублей нужно заплатить Иванову, и это нужно в договоре прописать, т.е. по сути это получается переадресация исполнения. Здесь возникает очевидный вопрос: как нотариус должен верифицировать статус кредитора или должника? Никак, это не будет обязательственным соглашением, значит это обычная переадресовка части денежных средств. А если продавец оказался недобросовестным, так же, как и в том случае. Я написал в тексте договора, что 200 тысяч заплачу агенту, вы даже будете платить, эти деньги мимо меня пройдут сразу. Свои деньги я получу в кассе банка, а эти деньги нотариус вроде как должен переслать Иванову на счет, указанный в договоре. Переход права собственности произошел, прихожу к нотариусу и говорю, чтоб не пересылал. Нотариус говорит, что в договоре же указано, что платеж нужно переадресовать, а продавец говорит: «Вас не должно это волновать. Я на момент заключения заявил, что вот туда платите, а теперь я поменял свою точку зрения. Платите мне деньги». Никаких оснований отказать у нотариуса не должно быть, потому что это не обязательство, это заявление стороны о переадресации исполнения.

Я считаю, что продавец может отменить переадресацию в одностороннем порядке. Здесь нотариус попадает в не очень хорошую ситуацию, он вроде как своим авторитетом гарантировал перечисление агенту денег. Я лично такую ситуацию не поддерживаю и никогда не предложу сторонам.

Переадресация исполнения никаких гарантий агенту не даёт. Депозит не игрушка, им нельзя вертеть. Вот утрированный пример. Я продаю объект, но деньги я получать не буду, у меня куча долгов, хочу купить плиту, жене шубу и т.д., все это я хочу оплатить из тех денег, что я получу за квартиру, вот я вам в соглашении о расчетах всё это и напишу, сразу платите это Иванову, это Петрову, это в магазин одежды и т.д. Нотариус не должен этим заниматься, нотариус должен четко передать денежные средства тому лицу, кому они положены, а именно продавцу. После этого у нотариуса есть возможность выдать документ, подтверждающий выдачу денег продавцу, а для покупателя это важно, это подтверждает исполнение обязательства по оплате.

В.: Спасибо за разбор. Вам, уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч!