Советы нотариуса: неустойка по договору участия в долевом строительстве
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим новейшую судебную практику по делам, связанным с договором участия в долевом строительстве. Здравствуйте, Алексей Викторович! Например, была такая фабула дела. Я как дольщик-гражданин заключила договор участия в долевом строительстве, где был прописан определенный срок ввода объекта в эксплуатацию, и что ключи мне передает застройщик в течение двух месяцев после наступления срока ввода в эксплуатацию. Далее застройщик строил дом, я ждала, ждала и не дождалась. Представитель застройщика пригласил на подписание соглашения, так как сдать объект вовремя не получается. Я подписала соглашение. Теперь могу ли я требовать оплаты неустойки за период до подписания соглашения?
Алексей Комаров: Спорный вопрос. Закон о долевом строительстве формально не дает ответа на этот вопрос. В законе указано, если срок ввода объекта меняется по факту, и застройщик не успевает в определенный в договоре срок передать построенный объект покупателю, то за два месяца до предполагаемой даты, которая должна была бы быть моментом ввода в эксплуатацию или моментом передачи объекта в эксплуатацию, то есть до даты предполагаемого нарушения договора, застройщик должен предложить дольщику заключить соглашение о переносе сроков. Здесь у дольщика возникает выбор: подписать соглашение или не подписывать. Во втором случае застройщик, нарушив обязательство, попадает на неустойку, предусмотренную 214-ФЗ. А если предложение о подписании соглашения не направлено за 2 месяца, а направлено после или даже позже того момента, когда объект должен был быть введен в эксплуатацию или передан дольщику, как в этом случае быть? Подписание такого соглашения аннулирует последствия нарушения обязательства или нет? Судебная практика говорит, что нет: если вы подписали дополнительное соглашение об изменении сроков с уведомлением за 2 месяца до даты нарушения, то тогда вопрос о неустойке с застройщика снимается. Если застройщик не заявил о готовности подписать соглашение за 2 месяца, а заявил, например, даже после того, как объект должен был быть введен в эксплуатацию, то подписание такого соглашения не снимает обязанность с застройщика платить неустойку за непередачу объекта.
В.: Вот еще такая ситуация может произойти с дольщиком. Например, я заключила ДДУ, по которому застройщик был обязан мне построить дом до конца 2014 года и через 3 месяца от этого срока передать мне ключи от моей квартиры. Но до сих пор дом не введен в эксплуатацию, соответственно, ключи я не получила. Могу ли я требовать с застройщика неустойку? Он мне говорит, что раз дом не введен в эксплуатацию, значит, и срок передачи ключей не может быть отсчитан. Разве это правильно?
А.К.: Застройщики – коммерческие субъекты, они всегда будут искать способ, как можно уйти от уплаты неустойки. Закон говорит, что в договоре должен быть четко определен срок, когда объект должен быть передан дольщику. Если объект не передается, значит, у покупателя возникает право требовать неустойки в соответствии с законом. Застройщики начинают крутить: а давайте мы условный срок пропишем, и тогда если мы введем объект в эксплуатацию, то тогда по истечении определенного срока мы должны передать объект, а если мы не введем, тогда этот срок будет откладываться и откладываться. Конечно, такое условие законным признать невозможно и нельзя. В договоре должен быть установлен четкий срок. И здесь мы возвращаемся к вопросу о направлении предложения о подписании соглашения за 2 месяца. Вне зависимости от того, что написано в ДДУ, закон защищает права дольщика. Будет установлена судом предполагаемая дата передачи объекта. Если застройщик не передал объект до этой даты, то у дольщика возникает право на получение неустойки.
В.: Если бы в моем случае застройщик раньше бы сдал дом, но ключи мне передал не через 2 месяца, а через полгода? С какого момента будут отсчитываться 2 месяца?
А.К.: Если условие, про которое Вы говорите, не ущемляет права дольщика и его можно признать законным, то тогда 2 месяца на передачу объекта будут отсчитываться от фактического ввода объекта. И если застройщик не передал квартиру, то дольщик имеет право на неустойку.
