Советы нотариуса: отчуждение недвижимости
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим новейшую судебную практику по делам, связанным с отчуждением недвижимости. Вот, например, такое интересное дело. Покупатель приобрел квартиру, стал, естественно в ней жить, однако вдруг ему приходит уведомление, что он должен почти полмиллиона рублей за коммунальные платежи. Он отказывается платить, поскольку понимает, что этот долг на самом деле принадлежит продавцу. Но Жилкомсервис или управляющая компания пишет ему, что в случае неоплаты ему заблокируют канализацию. Покупатель, испугавшись такого неприятного вмешательства, решил оплатить эти средства. Может ли покупатель вернуть эти деньги?
Алексей Комаров: Вопрос с коммунальными платежами уже решён давно Жилищным кодексом. Там указано: коммунальные платежи являются долгом того лица, который пользовался этими благами. Т.е. новый покупатель, новый собственник не должен оплачивать этот долг. Но проблема с лицевыми счетами, каким образом это всё оплачивается, приводит к тому, что нет возможности открыть новый счет на нового покупателя: я должен платить на тот счёт, который был у продавца. Эксплуатирующая компания отказывается открывать мне новый счет. Я как покупатель становлюсь перед выбором: я должен платить, чтобы не накапливались ещё пени, либо я не плачу, и пени накапливаются, и дальше получается, что я уже не плачу за свои коммунальные платежи и у меня уже начинают набегать пени и т.д. В ходе судебного процесса выяснилось, что если у меня есть угроза отключения каких-то коммунальных удобств, то я как покупатель могу погасить задолженность за продавца, тем самым остановить начисление санкций, и дальше я должен предъявить иск о неосновательном обогащении к управляющей компании, поскольку долг принадлежит не мне, а тому лицу, которое раньше проживало в купленной квартире. Т.о., я возвращаю из этой компании свои деньги и обнуляю свой счёт. (См. Определение Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 5-КГ16-160).
В.: Еще одна интересная фабула дела. Я, как продавец, и покупатель заключили договор купли-продажи квартиры, в котором прописали, что покупатель оплачивает мне средства после перехода права собственности на покупателя. Так все делают. Но Росреестр, как говорится, влепил нам приостановку. Это решение Росреестра было признано незаконным решением суда. Длилось это, как часто бывает, не 5 минут. Могу ли я как продавец взыскать с Росреестра убытки?
А.К.: Вы, конечно, имеете право ориентироваться на убытки в случае, если ваше право нарушено, другое дело, что с Росреестром на практике, как правило, никто не судится. Судебная практика говорит, что Росреестр должен платить, если приостановка или приостановка и отказ, в связи с новыми правилами, были противоправными, т.е. Росреестр не должен был отказывать, но он отказал. Нужно установить несколько обстоятельств, которые мне, как потерпевшей стороне, позволят получить убытки с Росреестра. Это факт противоправного поведения, т.е. незаконный отказ, факт наличия в результате этого противоправного поведения у меня убытков, и нужно также доказать размер этих убытков. Сейчас уже приняты изменения, по которым нужно доказать не размер абсолютных убытков, а размер разумных убытков. Нужно понимать, что размер убытков будет уменьшен судом до микроскопических сумм. Но тем не менее Росреестр должен и будет нести ответственность. (См. Определение Верховного Суда РФ от 1 ноября 2016 г. N 85-КГ16-11)
В.: Вот еще одна интересная фабула дела. Моя квартира заложена. Я решаю её продать и заключаю с потенциальным покупателем предварительный договор купли-продажи. Правомерны ли мои действия? Если покупатель откажется от заключения основного договора, могу ли я понудить его к заключению договора купли-продажи?
А.К.: Вопрос непростой. Очень часто приходят к нотариусу продавцы, у которых квартира заложена, платить они больше не могут, и им нужно продать квартиру. Здесь огромное количество вопросов, как всё это юридически склеить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Один из способов – это и есть заключение предварительного договора купли-продажи. Продавец честно говорит, что квартира заложена, предлагает заключить предварительный договор, покупатель оплачивает обеспечительный платёж/аванс/задаток. Я его приму, рассчитаюсь с банком, после этого мы выйдем на основной договор. Можно ли заключить ПДКП, если объект обременен? Ведь если мы посмотрим в закон об ипотеке, то увидим, что отчуждение объекта возможно только с согласия залогового кредитора.
В.: Но согласия, соответственно, у меня нет.
А.К.: Тут надо понимать, что сам смысл предварительного договора – это не отчуждение, это намерение сторон заключить предварительный договор купли-продажи. Да и сам договор купли-продажи - это не отчуждение, это обязательства между продавцом и покупателем, которые возникают в случае соблюдения формы, установленной законом. А подача документов на государственную регистрацию – это сам факт отчуждения объекта. Это даёт нам понимание того, что не только ПДКП, но и основной договор можно заключить без согласия банка, если предусмотреть в договоре, например, что права и обязанности по договору возникают после погашения записи об ипотеке. При этом заключение основного договора более выгодно для покупателя, чем заключение предварительного. В ПДКП важно прописать, что объект обременён. Если вдруг обременение не будет снято, то на продавца нельзя будет повесить убытки, из-за того, что он не предупредил покупателя, что объект обременён ипотекой. (См. Определение Верховного Суда РФ от 8 ноября 2016 г. N 18-КГ16-124)
