Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с использованием депозита нотариуса
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы продолжим разбирать тему продажи заложенной недвижимости, но сегодня мы разберем вариант с использованием депозита нотариуса без участия представителя банка. Разобраться в этом вопросе нам поможет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Викторович Комаров.
Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, возможно ли в принципе продать заложенную квартиру вместе с долгом. В прошлых передачах мы обсуждали вопрос, как купить заложенную квартиру, сначала погасив долг, а потом уже заключить договор купли-продажи. Можно ли сразу заключить договор купли-продажи, без погашения долга заранее?
А.К.: Безусловно, возможно. Когда мы в прошлых передачах обсуждали это, мы исходили из того, что покупателю квартира с обременением не нужна, т.е. он хочет, обратившись к нотариусу увидеть, что по документам никаких обременений нет, квартира юридически свободна, без каких-либо правопритязаний. Чтобы с таким посылом выйти на сделку, если сделка будет заключаться в простой письменной форме, агенты используют разные варианты: либо вариант предварительного договора (по предварительному договору деньги передаются, собственник помещения гасит долг, потом выходит на сделку без обременений), либо предварительный договор и договор займа. Хотя, на мой взгляд, ничего страшного в приобретении недвижимости под ипотекой нет. Главное, чтобы у покупателя была абсолютно точная уверенность в том, деньги, которые он выделил для снятия обременения, погашения обязательства перед банком, были бы оплачены банку, и претензии, которые могли бы быть предъявлены к этой квартире, были бы сняты. Исходя из этого, тот вариант, который мне видится оптимальным в этой истории, - это приобретение по основному договору купли-продажи, без предварительного договора, т.е. приобретение по основному договору купли-продажи квартиры, обремененной долгом банку, и получение согласие банка на продажу.
В.: Согласие банка принципиально обязательно?
А.К.: Здесь мы упираемся, к сожалению, в архаичные формы регулирования ипотечных обязательств заемщика. В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, что на заключение договора купли-продажи необходимо согласие банка как залогодержателя. Хотя непонятно, чем это ущемляет права и интересы банка. Как по отношению к старому собственнику у банка была возможность забрать имущество и продать его на торгах и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, так и у нового собственника можно это сделать. Принципиально ничего не меняется. В законе такая норма есть, и соблюдать ее необходимо.
В.: Что дальше необходимо делать, чтобы, так сказать, «провернуть» эту схему?
А.К.: Чтобы провернуть, необходимо получить согласие банка, это первое. В письменной форме оно получается, с подписью уполномоченного лица, печатью банка, указывается, что банк не возражает, дает согласие на заключение договора купли-продажи предмета ипотеки, заложенного имущества от залогового кредитора в пользу другого лица. А потом необходимо обратиться к нотариусу для составления проекта договора купли-продажи, и в этом договоре предусмотреть, что рассчитываться стороны будут с использованием депозита нотариуса, а не через сейфовую ячейку или банковский аккредитив. Согласно этому условию покупатель вносит всю сумму по договору на депозит нотариуса до или после заключения сделки (как стороны сами определятся) и после этого по условиям договора купли-продажи, соглашения о расчетах деньги, которые покупатель внес, по его заявлению, по заявлению продавца, нотариус перечисляет на погашение обязательства залоговому кредитору.
В.: Правильно ли я понимаю, что условие о расчетах сразу же включается в договор купли-продажи?
А.К.: Да, сразу же. Здесь нет необходимости это отдельным соглашением оформлять. Соглашение обычно подписывается, если есть взаимозависимые сделки, предположим, расселение. Чтобы в тексте каждого договора не указывать огромный массив процедуры взаиморасчетов, еще с условием, что там участвуют совершенно другие лица, из разных сделок, это выносится в отдельное соглашение.
Если есть доплата, т.е. я как продавец должен банку 50%, 50% мои деньги, и я погасил обязательство, и в договоре указано, что 50% сразу перечисляется с депозита в банк, а 50% выдается продавцу на руки в кассе банка, либо переводится на его счет. Здесь стороны часто неправильно делают: они не подвязывают получение остатка к снятию обременения с объекта недвижимости. Здесь обязательно должен участвовать и банк, он должен подать документы в МФЦ, или как они там ещё подают, должник тоже должен участвовать в зависимости от условий ипотеки (есть закладная, нет закладной). Продавец может сказать: «Разбирайтесь сами с этим банком, я этим заниматься не буду, мне всё это неинтересно». Для этого остаток этот резервируется на депозитном счете, до того момента пока кто-либо из сторон не предъявляет выписку из ЕГРП о том, что обременение больше не зарегистрировано.
В.: То есть снятие обременения - это последний штрих, уже после регистрации права собственности снимается данная запись?
А.К.: Да, это некая финальная часть. Продавец получает свою часть только в том случае, когда у покупателя собственность не обременена никакими обязательствами.
В.: Стороны несут какие-либо риски при использовании данной схемы?
А.К.: Я не вижу никаких рисков. Того риска злоупотребления, о котором мы говорили, когда продавцу выдаются по предварительному договору деньги на руки, а потом он должен пойти и погасить деньги в банк, здесь нет. Стороны заключили договор купли-продажи, деньги покупатель положил на депозитный счет, отказаться от договора уже невозможно, поскольку моментом оплаты первой части банку является момент перехода права собственности на объект на имя покупателя. Здесь покупатель знает: ипотека есть, но я уже собственник, да, ипотека не снята, но по условиям нотариус может перечислить деньги только в банк. Если ко мне как к нотариусу придет продавец и скажет: «Выдайте мне деньги с депозита на руки», я скажу, что не могу этого сделать, потому что у вас по тексту договора, который вы сами же заключили, указано, что деньги направляются только в банк. Что здесь сможет сделать продавец, который хочет правом злоупотребить? Даже если у покупателя заберут объект недвижимости, то он по нему никакие расчеты не производил, и деньги находятся на депозитном счёте нотариуса. В договоре можно прописать, что, например, в случае отказа стороны, деньги возвращаются обратно покупателю.
