Советы нотариуса: продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров.
Алексей Викторович напомните, пожалуйста, нашим зрителям, что такое ипотека.
А.К.: В классическом понимании юриспруденции ипотека – способ обеспечения обязательства. Например, вы мне даете деньги в долг, но вы сомневаетесь относительно того, как я буду отдавать деньги обратно, мало ли денег у меня не будет, или еще что-то произойдет, или я уеду куда-то или убегу и не захочу с вами рассчитываться. И вы мне говорите: «Как вы, Алексей, сможете, мне прогарантировать, что вы мне вернете долг в срок или, если оговорено, с уплатой процентов за пользование теми деньгами, которые вы мне дали?». Я говорю, что у меня есть какой-то офис, и мы можем в отношении этого офиса заключить договор ипотеки, то есть обеспечения исполнения обязательств. Я вам этот офис заложу, и если по каким-то причинам я вам деньги вернуть не смогу, то в этом случае вы сможете обратить взыскание, то есть продать с торгов, с публичных, предположим, этот офис, а вырученные деньги от продажи забрать в себе в счет оплаты основного долга и оплаты процентов, стоимости обращения взыскания и т.д. и т.п. По большему счету эта вещь, этот офис, должен вам за меня те деньги, которые я получил. Таким образом работает данный институт. Можно сказать, что из всех способов исполнения обязательств, поименованных в гражданском законодательстве, ипотека – самый безопасный, самый защищенный с точки зрения кредитора способ исполнения по какому-либо денежному обязательству.
В.: Какие проблемы могут возникнуть при продаже заложенного имущества, заложенной недвижимости?
А.К.: Проблема может возникнуть в правильном структурировании сделки, потому что ипотека – это серьезный институт. Когда мы говорим, что квартира находится в ипотеке, и квартира продается, нужно понимать, что у нас есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке», достаточно приличный и к тому же достаточно старый. По-моему, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в Гражданском кодексе, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу. Тут непростая ситуация, и собственник должен понять, что если он хочет продать имеющееся у него жилье или иную недвижимость, которое обременено ипотекой в пользу залогового кредитора (банка, физического или юридического лица). Есть проблема в том, чтобы должник не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами. Или чтобы покупатель не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами и не обогатился, в конечном счете. Такую возможность закон допускает. Если не знать тонкостей настроек таких сделок, можно попасть в очень неприятную историю.
В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?
А.К.: Нотариально удостоверяя сделки, очень часто приходится общаться с риэлторами. Общаясь с риэлторами, я выяснял, что они предлагают своим клиентам в случае, если собственник хочет продать заложенное жилье, а покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой. Продажа ипотечного жилья подразумевает определенный дисконт в цене. Сам собственник находится в напряжении относительно времени, поскольку долг надо отдавать, долг он отдать не может, банк может обратить взыскание на заложенное имущество, начнется долгая эпопея с реализацией этого имущества, по какой цене это будет продано и т.д. и т.п. Он хочет быстро избавиться от этого имущества, и поэтому объект продается со скидкой 15-20%, покупателю это, конечно, выгодно. Все хотят провести сделку быстрее, на агента/агентов есть некое давление. И получается, что в тех сделках, когда не нужно обращение к нотариусу, а это, например, случай, если целиком объект продается, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос об отсутствии юриста в сделке. Как правило, агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать. Агенты не юристы, и в тонкостях юриспруденции они ничего не понимают. Общаясь с агентами по поводу проведения таких сделок, я понял, что понятия никакого нет, как лучше сделку структурировать.
В.: Как оформляется продажа заложенной недвижимости при использовании предварительного договора купли-продажи, в котором прописывается, что долг банку возвращается с помощью аванса, обеспечительного платежа или задатка?
А.К.: Это наиболее широко распространенная и популярная схема, предлагаемая агентом клиентам. Она, с одной стороны, проста для понимания, но с другой стороны, чревата большими проблемами. В чем она заключается? Например, у меня есть заложенное жилье, которое я хочу продать, а вы покупатель. Мы с вами идем к какому-то агенту недвижимости, нам попался не очень компетентный агент. Он говорит: «Всё очень просто. Вам нужно подписать предварительный договор купли-продажи, что вы как покупатель будете покупать заложенную квартиру». Покупатель по этому договору оплатит аванс, редко очень фигурирует обеспечительный платеж, совсем редко – задаток (см. рис. 1).
Рис. 1
Я из этой суммы, что получил по предварительному договору, деньги возьму, отнесу в банк, погашу запись об ипотеке, то есть рассчитаюсь с долгом, а потом по основному договору купли-продажи зачетом ту сумму, которую вы мне дали, в цену основного договора включу, договор купли-продажи заключу, и это имущество вам продам. Звучит всё красиво, но на практике получается очень много проблем. Во-первых, получив от вас деньги, я могу смекнуть, что если я погашу обязательства перед банком, у меня уже не будет обремененного ипотекой жилья, т.е. мое жилье юридически свободно, я его могу продать и кому-то другому, не обязательно вам. Если я вам продам, то продам с зачетом суммы, которую я вам дал по предварительному договору. Очевидно, что в данном случае мой остаток будет намного меньше, чем если я продам какому-то другому лицу эту квартиру за полную стоимость. А потом с вами буду рассчитываться постепенно, по мере того, как у меня будут появляться деньги. Здесь еще нужно вспомнить про исполнительное производство, про те доходы, с которых вы можете получать возмещение. А те деньги, что продавец получил с продажи, нужно еще найти. Если мы имеем в виду недобросовестного продавца, то обмануть такого доверчивого покупателя очень просто. Предварительный договор по сути никаких гарантий того, что я именно вам продам это жилье, не дает. Это в большей степени организационный договор, который вас как будущего покупателя не защищает.
В.: А плюсы есть у этой схемы?
А.К.: Только простота.
