Советы нотариуса: налогообложение по договору дарения недвижимости (ч. 1)

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы разберём налогообложение, касающееся договора дарения. Прежде всего, хотелось бы напомнить, что такое договор дарения. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров. Здравствуйте, Алексей Викторович! Давайте вспомним, что такое договор дарения.

Алексей Комаров: Здравствуйте, Светлана! По договору дарения в принципе всё понятно. Один гражданин передаёт другому гражданину, применительно к нашему с Вами случаю, объект недвижимого имущества, за что получатель, или одаряемый, по указанному договору ничего не взамен не платит. Это классический вариант договора дарения недвижимого имущества. Если смотреть на договор дарения шире, здесь может быть не только объект недвижимого имущества, может вообще любая вещь, которая находится в гражданском обороте и не изъята из него. Это во-первых, а во-вторых договор дарения подразумевает освобождение от какой-либо имущественной обязанности. Если мне кто-то что-то должен, то я могу одарить такое лицо, такого должника, погасив за него некоторые обязательства, которые у него есть. Это тоже воспринимается юриспруденцией как договор дарения. Поэтому договор дарения можно рассматривать в двух вариантах: первый – я вам дарю какую-то вещь, второй – я могу освободить вас от какой-то лежащей на вас имущественной обязанности, например, по оплате денежных средств. И то, и другое – договор дарения.

В.: Скажите, пожалуйста, изменились ли условия, касающиеся налогообложения договора дарения недвижимости после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, т.е. после 1 января 2016 года?

А.К.: Вообще, когда мы говорим о налогообложении, связанном с дарением, то тут нужно два момента рассматривать. Первое – это то, что мы получаем в дар, как одаряемый. В этом случае одаряемый не платит налог, если он получает в дар имущество от близкого родственника или члена семьи. Если даритель не является близким родственником или членом семьи, тогда оплачивается налог в размере 13% от того, что дарится. Это первый момент, второй момент заключается в том, что если мы приобрели по договору дарения объект недвижимого имущества, и после этого хотим его продать, реализовать, то здесь существует усечённый период времени минимального обладания таким объектом недвижимости, чтобы не платить налог с его продажи. Условно говоря, я получил по договору дарения квартиру от близкого родственника или члена семьи, а по истечении трёх лет с момента возникновения права собственности, я могу продать этот объект недвижимости, и не буду платить никакого налога. Если я получил объект недвижимости не от близкого родственника или члена семьи, а от кого-то иного лица, то я должен буду ждать 5 лет, прежде чем мне представится возможность этот объект недвижимости продать за любую цену и не платить налог.

В.: Вы сказали, что если подарил близкий родственник, то одаряемый освобождается от налогообложения. Какие лица могут быть признаны близкими родственниками, кто это?

А.К.: Понятие членов семьи и близких родственников даётся нам в Семейном кодексе. В частности близкие родственники - это родители, супруги, это дети, в том числе усыновлённые. Члены семьи, здесь немного дальше отдаляется родство, это бабушки и дедушки, неполнородные братья и сестры. Таким образом, налоговое законодательство признает этот круг, очерченный в Семейном кодексе, и если в дарении участвуют эти лица, то 13% налог одаряемым не оплачивается.

В.: Возникает вопрос: будет ли признан членом семьи друг, который был зарегистрирован собственником в своей квартире?

А.К.: Если исходить из буквального текста Семейного кодекса, то круг здесь является определённым и исчерпывающим. Другое дело, что у нас есть какое-то другое лицо, которого собственник жилого помещения считает членом своей семьи и в связи с этим считает необоснованной будущую оплату налога, если такой член семьи будет принимать в дар квартиру, то мы говорим об установлении юридического факта, и такой факт необходимо устанавливать в судебном порядке. Если посмотреть на судебную практику, то установление таких фактов, как признание такого лица членом семьи собственника, имеет место быть. В то же самое время необходимо установление двух обстоятельств: вселение такого лица, его проживание в этом жило помещении вместе с собственником. Второе – определенные связи между этим лицом и собственником помещения, которые, как правило, могут выражаться в определённой степени родства, пусть более отдалённой, чем указано в Семейном кодексе.

В.: Распространяется ли налоговый вычет в 1 млн. на случай, если мне друг, не родственник подарил квартиру в этом году?

А.К.: На дарение имущественный вычет в 1 млн. не распространяется в принципе, вне зависимости, кто дарит: член семьи или близкий родственник, или какое третье лицо. В принципе имущественные вычеты в 1 млн. рублей, применительно к продавцу, работают только в случае заключения купли-продажи объекта недвижимости, дарение здесь не в счёт.

В.: Как для целей исчисления НДФЛ определить стоимость недвижимости, полученной в порядке дарения?

А.К.: Налоговый кодекс на этот счёт на самом деле молчит, т.е. какого-то прямого указания нет. Но, исходя из практики разъяснений, которые встречаются, то берётся за основу либо рыночная стоимость объекта, либо кадастровая стоимость объекта недвижимости. При заключении договора дарения в нотариальной форме, как правило, вопрос этим не стоит, потому что стоимость дарения всегда указывается в сделке, поскольку с неё нотариус взимает пошлину за заключение договора, за удостоверение договора дарения. Поэтому применительно к нотариальным сделкам, да и к сделкам в простой письменной форме, практически всегда те юристы, которые такие сделки оформляют, указывают стоимость дара. Соответственно с неё взимается налог, либо с кадастровой оценки. Вдруг по каким-то причинам у налоговых органов стоимость в договоре дарения вызовет какие-то сомнения, в связи с тем, что она абсолютно неправдоподобна.

В.: Алексей Викторович, а где, например, не специалист, не нотариус, не юрист может посмотреть эту кадастровую стоимость?

А.К.: Кадастровая стоимость существует в Государственном кадастре недвижимости, сокращённо ГКН. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, получив информацию онлайн. Необходимо зарегистрироваться, насколько я помню, какие-то определённые данные включить и направить запрос, и они достаточно оперативно отвечают, можно посмотреть справочную информацию из Государственного кадастра недвижимости, там будет указана текущая кадастровая стоимость.

В.: Мы ещё не все вопросы по договору дарения и налогам разобрали, поэтому в следующей передаче мы продолжим разбирать эту тему. Спасибо за внимание! До новых встреч!