Советы нотариуса: рента

В этом выпуске нотариус Алексей Комаров отвечает на вопросы о ренте.

Ведущая: Добрый день, друзья! Сегодня поговорим о ренте. У нас в гостях нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров. Для начала расскажите нашим слушателям, что такое рента?

Алексей Комаров: Рента – это поименованная сделка, закрепленная в Гражданском кодексе РФ. Ее смысл заключается в следующем.

Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в соответствии с договором выплачивать получателю ренты определенные ежемесячные платежи. Т.е. формально это похоже на договор купли-продажи. При этом получатель ренты, в собственности которого находится имущество, передает в собственность плательщику ренты указанное имущество. Взамен получает содержание в виде постоянных платежей в денежной форме либо в виде ухода и содержания (например, покупка продуктов, медикаментов и т.д., в зависимости от того, какой вид получатель ренты выбирает).

У нас есть две разновидности ренты: постоянная рента и пожизненная. Разновидность пожизненной ренты – договор пожизненного содержания с иждивением. На практике чаще всего заключают последний вид, когда передается в собственность плательщика ренты имущество (квартира, доля в квартире или комната) взамен на уход и содержание.

В.: Понятно. Теперь рассмотрим вопросы от слушателей. Первый вопрос задает Елена: «Тетя хочет, чтобы ее квартира после смерти перешла к племяннице. Что лучше оформить: договор дарения (сначала на сестру тети - мать племянницы, а потом - на племянницу) или договор пожизненного содержания? Как в этом случае учитываются и должны ли учитываться расходы на содержание? В нашем случае это формальность, потому что тетя не нуждается. И как оформляется квартира? Племянница живет в своей приватизированной квартире в городе, а тетя в области».

А.К.: Первая часть вопроса заключается в том, что имущество должно перейти к другому лицу после смерти собственника. В этом случае применима только одна сделка – это завещание. По договору ренты имущество переходит в период жизни собственника к другому лицу, плательщику ренты.

В.: Спасибо за ответ. Следующий вопрос задает Наталья:  «Мы с родственником заключили договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру. Что мне теперь надо делать? Квартиру переоформлять на меня или какие-то другие действия?»

А.К.: При заключении договора ренты право собственности уже переходит от получателя ренты к плательщику. Сам договор подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверяющий такую сделку, должен проконсультировать, как зарегистрировать переход права собственности. Сейчас нотариус сам может отвозить документы на регистрацию, что и должно было произойти в случае Натальи. Это по поводу первой части вопроса.

По второй части вопроса, плательщику ренты необходимо исполнять договор и те условия, которые в договоре выражены. Они могут состоять в том, что либо плательщик ренты оплачивает ежемесячную фиксированную сумму (по сделкам с жильем по договору пожизненного содержания с иждивением в случае безвозмездной передачи сумма не должна быть менее, чем два минимальных размера прожиточного минимума для каждого конкретного региона), либо осуществляет уход, оплачивает медикаменты, продукты и т.д.

В.: Следующий вопрос задает Анатолий:  «В 1998 году пожилой человек (рентополучатель) заключает договор пожизненного содержания с иждивением с рентодателем. В 2005 году у рентополучателя обнаруживается психическое расстройство. В 2009 году рентополучателя лишают дееспособности через суд. В 2011 году рентополучатель умирает. Наследники узнают о договоре пожизненного содержания и подают в суд по ст. 177 ГК. Суд проигрывают. Могут ли наследники через суд расторгнуть договор пожизненного содержания, мотивируя тем, что договор рентодателем не исполнялся, а рентополучатель, в силу заболевания, хотел бы, да не мог подать иск на расторжение договора?»

А.К.: Как я уже сказал, имущество должно перейти в собственность плательщика ренты. Исходя из сути вопроса, я понимаю, что имущество в собственность перешло, но объявились наследники после смерти получателя ренты, которые хотят вернуть имущество назад в наследственную массу. Таким образом, вступить в право наследования в соответствии с очередностью или по завещанию, в зависимости от того, как был составлен документ.

Здесь есть ряд нюансов. Суд уже отказал в оспаривании этой сделки о признании ее недействительной, что касается 177 статьи ГК, то она говорит о том, что человек на момент заключения сделки не понимал, что он подписывает. Если суд уже на этом основании отказал, значит, проводилась посмертная экспертиза, которая установила, что в момент заключения сделки лицо полностью отдавало отчет своим действиям. Если эту сделку признать недействительной не получилось, то, скорее всего, никаких способов признать ее таковой больше не имеется.

Я бы посоветовал плательщику ренты дальше спокойно пользоваться этим имуществом или продавать его. Конструкция договора ренты подразумевает, что после смерти рентополучателя указанное имущество перестает находиться под его обременением. Т.е. плательщик ренты может спокойно таким имуществом распоряжаться.

Сделки под выплату ренты, в связи с тем, что они заверяются нотариально, оспариваются в крайне редких случаях.

В.: Следующий вопрос задает Светлана: Нужно ли регистрировать у нотариуса и каким образом выкуп ренты при пожизненном содержании с иждивением? Получатель ренты - бабушка, она хочет ее выкупить у меня как у плательщика ренты. Бабушка мне передала под ренту квартиру. Если я ей выплачу стоимость ренты, то не лишусь ли собственной квартиры?

А.К.: Вы не лишитесь собственной квартиры. Одним из оснований прекращения рентных отношений между получателем и плательщиком является способ выкупа ренты. Если в добровольном порядке стороны пришли к соглашению о том, что такая рента должна или может быть выкуплена, то она выкупается по установленным правилам выкупа ренты.

Какие правила? Если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, то делается рыночная оценка объекта, и за нее плательщик ренты у получателя выкупает единоразовым платежом объект недвижимости. Если по договору ренты передавался объект за плату, то в этом случае выкуп ренты осуществляется по сумме, указанной в договоре. Если она отсутствует, то по сумме 12-ти кратного размера ежемесячного платежа в соответствии с договором ренты.

В.: Алексей Викторович, благодарю Вас за содержательные ответы. Что Вы можете посоветовать нашим слушателям?

А.К.: Во-первых, если вы собираетесь заключать договор ренты либо договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, вам необходимо будет обратиться к нотариусу, потому что эта сделка очень сложная, имеющая много юридических тонкостей. Нотариус надлежащим образом разъяснит все правовые последствия указанного договора.

Во-вторых, надо помнить, что договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус расскажет, каким образом будет переходить, в том числе, и право собственности на указанный объект.

Если у вас есть вопросы к нотариусу по теме, отправляйте их по адресу: info@notarykomarov.ru