Инвестирование через закрытые ПИФы

Ведущая – Здравствуйте. В сегодняшнем выпуске рубрики «Недвижимость в фокусе» мы обсудим инвестирование через закрытые ПИФы недвижимости. На вопросы ответит Антон Рудаковский, финансовый директор E3 Group.

Расскажите, пожалуйста, что такое паевой инвестиционный фонд. Чем закрытые ПИФы отличаются от открытых?

Антон Рудаковский – Прежде всего, главное, что нужно знать о паевых инвестиционных фондах – это то, что ПИФ – не юридическое лицо. Это некий имущественный комплекс, еще одна форма общедолевой собственности на активы, упакованные в фонд. Наглядно это можно представить как одну большую квартиру, разделенную на доли, в случае с ПИФами – разделенную на паи.

Все пайщики фонда являются его полноправными совладельцами, одинаково претендуют на все выгоды от операций по инвестированию, которые совершает данный фонд, и на соразмерное распределение дохода от такого рода операций. Все это делает ПИФы оптимальным инструментом для коллективных инвестиций в недвижимость.

Что касается разделения на открытые и закрытые фонды, следует отметить, что есть еще такое понятие, как интервальный фонд. И различаются они между собой тем, в какой момент пайщик может вступить в фонд и выйти из него. В случае с открытым фондом он может это сделать в любой момент, просто приобретя и в дальнейшем погасив свои паи. В случае с интервальными фондами предусмотрены определенные временные промежутки, когда он может это сделать. Что касается закрытых фондов, то пайщик может вступить в них на этапе формирования и выйти либо при его расформировании, либо при продаже своего портфеля на вторичном рынке.

Для нас наиболее оптимальной является закрытая форма паевого фонда, потому что она позволяет выстраивать долгосрочные стратегии финансирования проектов, что для сферы строительства и девелопмента является определяющим.

В. – Какую доходность можно получить при инвестировании в закрытый ПИФ E3 Group? За счет чего достигается такой уровень доходности?

А.Р. – Что касается работы с паевым инвестиционным фондом E3 Group, который входит в структуру ГК E3 Group, следует отметить, что схема его работы нестандартна для рынка. В принципе в России так, как работаем с фондом мы, не работает больше никто.

Суть его заключается в том, что для нас фонд является неким хранилищем наших собственных объектов недвижимости, в которых мы видим потенциал. Мы приобретаем объекты на рынке, упаковываем их в фонд и далее производим необходимые улучшения данных объектов. Это может быть всё, что угодно – ремонт, реконструкция, смена вида разрешенного использования, перепрофилирование объекта. Условно взяли здание, сделали из него торговый комплекс, заселили арендаторами и в дальнейшем продали на рынке либо как готовый бизнес, либо как готовое пакетное решение для застройщика, то есть участок, готовый под застройку. Таким образом и формируется доход. Такая схема гораздо выгоднее, чем классические формы работы ПИФов, которые в основном ориентированы на рентный доход – сдается недвижимость в аренду, и тот доход, который генерируется от аренды, распределяется между пайщиками. Соответственно, маржинальность нашей схемы работы превышает маржинальность таких схем. Именно поэтому мы можем предлагать своим инвесторам инвестиционные программы на базе вступления в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости E3 Group с доходностью от 15 до 25% годовых (подробности на сайте e3fund.ru).

Разумеется, основной вопрос при такой схеме работы - это сроки, которые могут потребоваться на различного рода улучшения объектов, упакованных в ПИФ, прежде чем они будут проданы. Именно для этого мы ввели для своих инвесторов возможность получения промежуточных выплат. Таким образом, инвестор просто может выбрать для себя наиболее оптимальный график выплаты дохода – ежемесячный, ежеквартальный, раз в полгода либо раз в год, и от этого будет зависеть его доходность. Другими словами, мы постарались сделать всё возможное для того, чтобы наш продукт для конечного инвестора был больше похож на классическую и понятную всем схему банковского депозита – внесли денежные средства, понятно под какую ставку и понятно, когда Вы будете получать свои проценты на карточку. Это достаточно удобно.

В. – Какими могут быть суммы взносов?

А.Р. – Минимальная точка входа в наш фонд – это 100 тысяч рублей. Максимальная точка не ограничена.

Следует отметить, что ГК E3 Group рассчитывает на долгосрочные взаимоотношения со своими партнерами, поэтому мы и создали наш паевой фонд на срок 15 лет, а инвестиционные программы предлагаем нашим инвесторам сразу со сроком до 10 лет. Таким образом, наши инвесторы смогут полноценно планировать свои финансовые потоки на долгосрочный период, потому что они четко будут знать, когда какая сумма будет поступать им на карту в виде процентов за участие в данных программах.

Не обязательно присутствовать в фонде все 10 лет. У инвестора всегда остается возможность в любой момент вернуть свои инвестиции, просто продав нам же обратно долю в нашем фонде.

В. – Насколько безопасно инвестирование в закрытый ПИФ Вашей компании?

А.Р. –  В целом, если рассматривать ПИФ на фоне других финансовых инструментов, это универсальный и наиболее безопасный инструмент для коллективного инвестирования. В некоторых странах доля частной собственности, упакованная в ПИФы, достигает до 90%. В России пока не так активно, но мы к этому идем. При этом за всю историю существования такого инструмента, как ПИФ, не было зафиксировано ни одного случая банкротства данных организаций. Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, ПИФ не является юридическим лицом и на него не распространяются различные судебные взыскания по делам его пайщиков. Невозможны риски мошеннических действий, внешнего влияния и риски рейдерских захватов. Во-вторых, все ПИФы жестко регламентируются законодательством и контролируются Центральным банком и его подконтрольными структурами. В соответствии с законом, структура управления и контроля за деятельностью ПИФа многоуровневая, то есть включает в себя несколько независимых и лицензируемых организаций, не зависящих друг от друга, которые как раз контролируют его деятельность. Любое действие, которое может быть совершено с активами фонда, необходимо предварительно согласовать с управляющей компанией фонда, со специализированным депозитарием и с аудитором фонда. Если же всем этим структурам не будет понятна экономическая целесообразность и выгода данного действия, то они просто такую операцию не пропустят, потому что главная их цель – это максимально обезопасить пайщиков фонда, снизить любые риски ухудшения их благосостояния. 

В. –  Если резюмировать, в чем состоят основные преимущества и недостатки инвстирования в закрытые ПИФы по сравнению с другими формами инвестирования? Есть ли какие-то недостатки у закрытых ПИФов?

А.Р. – Преимущества здесь очевидны. Благодаря тому, что это имущественный комплекс, а не юридическое лицо, достигается определенная степень защиты, равноправия пайщиков. Основными моментами коллективного инвестирования являются то, каким образом регламентированы взаимоотношения между участниками одного проекта, каким образом защищены их права, кто управляет их общим собранным капиталом, и как раз для этого ПИФы и созданы. Пайщики объединяют свои капиталы, передают их в управление управляющей компании, она самостоятельно распоряжается данными средствами с целью их как минимум сохранить, как максимум – приумножить.

Недостатки имеются у ПИФов. На сегодняшний день я бы выделил два основных недостатка. Первый – это, с одной стороны, преимущество ПИФа, это большое количество контрольных органов, которые тщательно следят за тем, чтобы пайщики никаким образом не страдали. Но при этом такая структура управления достаточно тяжела и неповоротлива, и некоторые управленческие решения занимают время на согласование. А в сфере недвижимости, где мы активно позиционируемся, зачастую время принятия решений является ключевым. Второй момент – это законодательство. На сегодняшний день оно еще не обрело окончательные формы, продолжает что-то видоизменяться, закрывают некоторые возможности для фондов в части инвестирования. Но я надеюсь, что это временный эффект, мы его переболеем и в итоге придем к какой-то совершенной модели коллективного инвестирования посредством паевых инвестиционных фондов.

В. – Спасибо за ответы!