«Комнаты в коммуналках – цена и спрос»

В Петербурге более 100 тысяч коммунальных квартир, и лишь около 40% из них располагаются непосредственно в центре. Комнаты активно покупаются – особенно недорогие, стоимостью до 1 млн рублей.

В 90-е годы удачно расположенные и не слишком перенаселенные квартиры часто расселялись под офисы или элитные апартаменты, и у их жильцов был шанс переселиться даже в однокомнатные квартиры. Сейчас процесс расселения коммуналок значительно замедлился, так как наиболее интересные и беспроблемные квартиры уже расселены. Теперь владельцу комнаты проще продать ее, чем ждать расселения всей квартиры. И этом при том, что в таком случае он получит на 20-30% меньше, чем мог бы получить при продаже квартиры целиком.

Стоимость комнат в центре начинается с 900 тыс. рублей. За цену в пределах от 900 тыс. до 1 млн рублей можно купить небольшую (9-12 кв. м) комнату в перенаселенной квартире с частичными удобствами.

К квартирам, расселяемым с целью последующего проживания, предъявляются повышенные требования. Влияет все: расположение во дворе, этаж, планировка, состояние подъезда, состояние дома в целом… Отсутствие лифта и парковки, отсутствие железобетонных перекрытий, завышенные требования соседей - все это не способствует расселению.

Для тех, кто выкупает комнату под жилье, приемлемые цены сейчас – в пределах 100 тыс. руб./кв м.

Те, кто намеревается использовать расселяемую коммуналку под коммерческие цели, прежде всего учитывают возможность быстрого запуска проекта и срок окупаемости. В последние пару лет стало очень трудно переводить расселенные квартиры в нежилой фонд, и одна из немногих возможностей для их коммерческого использования сегодня – делать из них хостелы (мини-гостиницы). Инвесторы четко считают, сколько номеров можно сделать в расселяемой квартире, и ее стоимость жестко привязывается к количеству имеющихся в квартире окон.

Часто переговоры о покупке упираются в материал перекрытий (деревянные они или нет), т.к. от этого зависит возможность перевода квартиры в нежилой фонд. Пожарные «не любят» утверждать коммерческие проекты в домах с деревянными перекрытиями, поэтому некоторые квартиры не продаются. Также на согласование влияет наличие или отсутствие возможности сделать отдельный (либо второй) вход.

Инвесторам, выкупающим комнаты под хостелы, интересны цены в пределах до 70-80 тыс. руб./кв м. Дороже могут купить комнату только с какими-то уникальными видовыми характеристиками.