Ипотека без цели
Московский Банк реконструкции и развития (МБРР) начал выдавать кредиты под залог имеющихся квартир на неопределенные цели. Такая услуга есть у большинства банков, хотя специалисты расходятся во мнениях, считать эти займы ипотекой или нет.
Разработчики программы МБРР считают такой кредит альтернативой потребительскому на условиях ипотеки. Требования к доходу те же, что и по любой другой ипотечной программе. Предполагаемые цели: строительство, ремонт, приобретение предметов интерьера, автомобиля, дачи, участка, погашение существующих ссуд…
Цена "непрозрачности"
Максимальный размер нецелевого кредита МБРР - 70% от оценочной стоимости квартиры, максимальный срок - 10 лет. Процентные ставки в долларах и евро составляют 11,5-12%, в рублях - 14,5-15,5%. Заем обойдется дороже, чем ипотека в привычном понимании - на покупку жилья под залог его же. В том же банке классический ипотечный кредит стоит 9,75-11,5% в валюте и 11-12% в рублях. При этом "нецелевые" ставки ниже, чем по кредитам МБРР для строящегося жилья, в среднем на 2%.
Нецелевой кредит почти во всех банках дороже классической ипотеки. Разницу в ставках банкиры объясняют рисками, связанными с неопределенностью цели заемщика. По словам Лилии Иушиной, директора управления по разработке услуг банка "Александровский", обычный ипотечный заемщик более "прозрачен", а занимающий деньги непонятно на что может неудачно их инвестировать и в итоге оказаться неплатежеспособным. Вопрос о цели ссуды настолько принципиален, что большинство специалистов отказываются причислять кредиты под залог квартиры на любые нужды к собственно ипотеке: его называют либо потребительским, либо ломбардным. Ипотекой же считают только заем, обеспеченный жильем и направленный на покупку жилья. Впрочем, Екатерина Жукова, главный экономист отдела ипотечного кредитования МБРР, подчеркивает, что с точки зрения законодательства нецелевой кредит - тоже ипотечный. В законе акцент сделан на обеспечение займа жильем, а не его цель.
Когда ипотека бессильна
Подходит ли нецелевая программа для приобретения недвижимости - решать заемщику. Клиент обычно выбирает ломбардный кредит, если приобретаемый объект по классической ипотечной схеме не принимает в залог ни один банк. Это относится, например, к дачным домам или квартирам в обветшалых зданиях. Для покупки участка можно использовать и обычную ипотечную схему, но пока "земельных" кредиторов немного, и по "загородной" ипотеке ставки часто еще выше, чем по нецелевой.
"Получить кредит под залог своей квартиры интересно гражданам, которые готовы инвестировать деньги, чтобы в будущем получить прибыль, например при повышении стоимости загородного жилья, поскольку этот сектор рынка устойчиво растет", - считает вице-президент МБРР Андрей Шелковый.
Получается, что целевая аудитория "потребительской ипотеки" отчасти совпадает с кругом обычных "ипотечных" заемщиков. По мнению директора внешних связей банка "КИТ-Финанс" Вадима Бараусова, преимущества классической ипотеки очевидны - в первую очередь, более низкие ставки. Однако риски залога банки оценивают выше риска неопределенной цели, и это видно на примере кредитования строящегося жилья до его оформления в собственность. То же - и с "сомнительными" для банков участками, дачами. Отдельно стоит вопрос приобретения комнат в коммуналках. Покупая комнату, человек не сможет воспользоваться обычной ипотекой - просто потому, что в Петербурге комната не регистрируется как объект залога. Пока АИЖК не урегулировало этот вопрос, доступной альтернативой остается ипотека нецелевая, под залог собственной квартиры.
С практической стороны ломбардный кредит выгоднее потребительского: ставки в разы ниже. Но если заемщик собирается брать небольшую сумму или на короткий срок, разница в процентах может себя не оправдать. При нецелевой ипотеке придется провести оценку, заплатить страховщику, и в итоге совокупные затраты "съедят" выгоду. На год все же проще взять потребительский кредит.
Несмотря на ряд преимуществ по сравнению с потребительским кредитом и ипотекой специалисты не считают ломбардный вариант массовым продуктом. По словам Лилии Иушиной, заемщики - это, как правило, физические лица, представляющие малые предприятия. Получается, что нецелевая ипотека - индивидуальный продукт из арсенала финансовой "скорой помощи": она помогает закрыть существующие пробелы, но, естественно, не бесплатно.
Разработчики программы МБРР считают такой кредит альтернативой потребительскому на условиях ипотеки. Требования к доходу те же, что и по любой другой ипотечной программе. Предполагаемые цели: строительство, ремонт, приобретение предметов интерьера, автомобиля, дачи, участка, погашение существующих ссуд…
Цена "непрозрачности"
Максимальный размер нецелевого кредита МБРР - 70% от оценочной стоимости квартиры, максимальный срок - 10 лет. Процентные ставки в долларах и евро составляют 11,5-12%, в рублях - 14,5-15,5%. Заем обойдется дороже, чем ипотека в привычном понимании - на покупку жилья под залог его же. В том же банке классический ипотечный кредит стоит 9,75-11,5% в валюте и 11-12% в рублях. При этом "нецелевые" ставки ниже, чем по кредитам МБРР для строящегося жилья, в среднем на 2%.
Нецелевой кредит почти во всех банках дороже классической ипотеки. Разницу в ставках банкиры объясняют рисками, связанными с неопределенностью цели заемщика. По словам Лилии Иушиной, директора управления по разработке услуг банка "Александровский", обычный ипотечный заемщик более "прозрачен", а занимающий деньги непонятно на что может неудачно их инвестировать и в итоге оказаться неплатежеспособным. Вопрос о цели ссуды настолько принципиален, что большинство специалистов отказываются причислять кредиты под залог квартиры на любые нужды к собственно ипотеке: его называют либо потребительским, либо ломбардным. Ипотекой же считают только заем, обеспеченный жильем и направленный на покупку жилья. Впрочем, Екатерина Жукова, главный экономист отдела ипотечного кредитования МБРР, подчеркивает, что с точки зрения законодательства нецелевой кредит - тоже ипотечный. В законе акцент сделан на обеспечение займа жильем, а не его цель.
Когда ипотека бессильна
Подходит ли нецелевая программа для приобретения недвижимости - решать заемщику. Клиент обычно выбирает ломбардный кредит, если приобретаемый объект по классической ипотечной схеме не принимает в залог ни один банк. Это относится, например, к дачным домам или квартирам в обветшалых зданиях. Для покупки участка можно использовать и обычную ипотечную схему, но пока "земельных" кредиторов немного, и по "загородной" ипотеке ставки часто еще выше, чем по нецелевой.
"Получить кредит под залог своей квартиры интересно гражданам, которые готовы инвестировать деньги, чтобы в будущем получить прибыль, например при повышении стоимости загородного жилья, поскольку этот сектор рынка устойчиво растет", - считает вице-президент МБРР Андрей Шелковый.
Получается, что целевая аудитория "потребительской ипотеки" отчасти совпадает с кругом обычных "ипотечных" заемщиков. По мнению директора внешних связей банка "КИТ-Финанс" Вадима Бараусова, преимущества классической ипотеки очевидны - в первую очередь, более низкие ставки. Однако риски залога банки оценивают выше риска неопределенной цели, и это видно на примере кредитования строящегося жилья до его оформления в собственность. То же - и с "сомнительными" для банков участками, дачами. Отдельно стоит вопрос приобретения комнат в коммуналках. Покупая комнату, человек не сможет воспользоваться обычной ипотекой - просто потому, что в Петербурге комната не регистрируется как объект залога. Пока АИЖК не урегулировало этот вопрос, доступной альтернативой остается ипотека нецелевая, под залог собственной квартиры.
С практической стороны ломбардный кредит выгоднее потребительского: ставки в разы ниже. Но если заемщик собирается брать небольшую сумму или на короткий срок, разница в процентах может себя не оправдать. При нецелевой ипотеке придется провести оценку, заплатить страховщику, и в итоге совокупные затраты "съедят" выгоду. На год все же проще взять потребительский кредит.
Несмотря на ряд преимуществ по сравнению с потребительским кредитом и ипотекой специалисты не считают ломбардный вариант массовым продуктом. По словам Лилии Иушиной, заемщики - это, как правило, физические лица, представляющие малые предприятия. Получается, что нецелевая ипотека - индивидуальный продукт из арсенала финансовой "скорой помощи": она помогает закрыть существующие пробелы, но, естественно, не бесплатно.
Комментарии 0