«Газпром» и его сателлиты увеличили долю в объеме офисного спроса в два раза
По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, сегмент «Газпром и сателлиты» в 2025 году в два раза увеличил долю спроса на офисном рынке Петербурга. В основном рост связан с консолидацией дочерних структур компании в преддверии масштабной реализации собственных площадей (в период с 2029 по 2031 гг.). В ближайшие три года эксперты ожидают лишь умеренную активность нефтегазового сектора на рынке готовых офисов.
ИТ-сектор сохраняет статус ключевого драйвера спроса на рынке офисной недвижимости Петербурга уже третий год подряд – на его долю пришлось 17% от общего объёма поглощения качественных площадей. Среди сделок 2025 года можно отметить аренду в бизнес-центре Space (5 тыс. кв. м) от OZON. Существенную долю спроса также сформировали компании производственного сектора — 13%. В 2025 г. одна из значимых сделок отрасли – покупка бизнес-центра «Icon» на Введенском канале компанией «АДМ Группа» с офисной площадью порядка 5 тыс. кв. м. Сегмент «Газпром и сателлиты» значительно активизировался в течение года, увеличив свою долю почти в два раза – с 8% до 15%. В 2023 году, напомним, доля сегмента составляла 1% в общем объеме спроса. Рост деловой активности в этом сегменте во многом был обеспечен за счёт нескольких арендных сделок офисных помещений, например, аренда в БЦ «Северная пальмира» (6,4 тыс. кв. м), в БЦ «Forest» (2,4 тыс. кв. м), аренда двух этажей в БЦ Space (2,3 тыс. кв. м) и др. Отметим, что на начало 2026 г. ПАО «Газпром» и его сателлиты занимают порядка 1 млн кв. м от общего офисного стока Петербурга. В период с 2029 по 2031 гг. ПАО «Газпром» планирует ввести в Северной столице еще более 430 тыс. кв. м офисных площадей под собственные нужды: ОДЦ «Хрустальный Корабль» на территории Охтинского мыса, два небоскрёба в Приморском районе – «Лахта Центр-2» и «Лахта Центр-3». Именно в этот период ожидается «вторая волна» переезда компании в новые проекты и возобновление влияния «Фактора Газпрома» на уровень вакантности в офисном сегменте.
В целом, на начало 2026 г. уровень вакансии на рынке офисной недвижимости достиг 4,1% (+ 0,9 п.п. год к году) и составил порядка 175 тыс. кв. м: в объектах класса А вакантность зафиксирована на отметке 3,3%, в объектах класса B – 4,5%. Основной причиной прироста свободных площадей стала низкая заполняемость новых спекулятивных объектов из-за замедления деловой активности на рынке. В то же время, в начале года средняя ставка аренды по рынку выросла до 2 133 руб./кв. м/мес. (+16% год к году): 1 882 руб./кв. м/мес. (+12% год к году) в классе B и 2 364 руб./кв. м/мес. (-19 % год к году) в классе А. Ставки аренды средневзвешенные, включают операционные расходы, не включают НДС. Снижение арендной ставки в классе А связано с вводом блоков по более низким ставкам. Также на показатель влияет активное вымывание наиболее ликвидных площадей со ставками выше среднего по рынку. За счёт этого сохраняется высокий спрос на крупные офисы класса А. Интересанты вынуждены ожидать освобождения помещений или рассматривать строящиеся объекты, что удлиняет сроки закрытия сделок.
По итогам 2025 г. в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию семь объектов общей площадью 118 тыс. кв. м. Это в три раза больше, чем в 2024 г. (36,1 тыс. кв. м). Отметим, что 65% от годового ввода площадей обеспечено двумя крупнейшими проектами — БЦ «Северная Пальмира» (43,7 тыс. кв. м) и 8, 9 корпусом делового кластера «Невская Ратуша» (32,9 тыс. кв. м). В 2026 г. к вводу заявлено 99 тыс. кв. м, из них треть площадей – это BTS-проекты. В дальнейшем, BTS-проекты могут составить половину всего объема ввода в 2027 г. за счет крупного проекта под IT-центр Huawei — 29,3 тыс. кв. м.
«Рынок офисной недвижимости Петербурга сегодня — это рынок дефицита. Потребность компаний в расширении и улучшении качества площадей сохраняется на высоком уровне, однако многие сделки «зависают» именно из-за отсутствия крупных качественных лотов в готовых объектах. Как следствие, активность по сделкам в 2025 году существенно ниже аналогичных периодов последних лет: интересанты вынуждены либо ожидать освобождения помещений, что удлиняет сроки закрытия сделок, либо рассматривать строящиеся объекты, принимая на себя возможные риски переноса сроков ввода. Какие существуют решения для арендаторов в текущей ситуации? Мы видим несколько рабочих стратегий. Первая — сделки формата «под расселение», когда мы помогаем сразу нескольким компаниям получить желаемые метры в формате win-win: кому-то расширить площади, кому-то оптимизировать. Вторая — смещение фокуса с аренды на приобретение площадей в собственность: сейчас на рынке представлены лоты, которые могут быть интересны компаниям, планирующим долгосрочную стратегию в Петербурге», — прокомментировал Алексей Петров, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.
