Самые-самые объекты в управлении
Сложности возникают при управлении любым проектом вне зависимости от его локации, будь то московский, петербургский или региональный объект. Если не будут отлажены внутренние бизнес-процессы УК, то при работе с любым объектом могут возникнуть сложности.
В управлении любым типом недвижимости есть свои особенности. Эксперты NAI Becar составили небольшой рейтинг по специфике объекта управления.
Самыми эксклюзивными в управлении являются торговые центры. При работе с такими объектами УК делает акцент на концепцию ТК и план продвижения, если эти документы есть.
«Безусловно, отсутствие концепции подтверждает то, что проект не живет, - говорит директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. - Иногда управляющей компании приходится начинать все сначала. По опыту можно уверенно сказать, что не менее 60% концепций торговых комплексов было придумано на ходу, а позже переросло в некий документ».
На плечи управляющей компании ложится поддержание всех составляющих имиджа торгового центра. «Важным фактором является сохранение первоначальной атмосферы ТК, чтобы у покупателей возникало желание вернуться снова, - объясняет Наталья Скаландис. - Для этого необходимо изучать потребителей, информационное поле и своевременно проводить реконструкцию антуража и концепции».
Самые стандартные объекты в управлении - бизнес-центры. В данном случае главным является наличие одного основополагающего документа – бизнес-плана, который включает в себя бюджет доходов и расходов, арендный план, основные характеристики БЦ, план мероприятий.
«Бизнес-план – это король бизнес-центра, который определяет всю арендную политику, - рассуждает Наталья Скаландис, - королевой являются сервисы, предоставляемые УК».
При управлении офисными центрами важно учитывать класс объекта, поскольку, чем он выше, тем больше дополнительных сервисов оказывает УК, и тем четче должны быть отлажены внутренние процессы.
Самыми закрытыми в управлении являются технопарки, на территории которых располагаются различные НИИ, лаборатории и производства с высокотехнологичным оборудованием, для которых важна бесперебойная работа.
«Практически всегда на таких объектах создаются собственные УК, сотрудники которой должны обладать высочайшим уровнем профессионализма, - говорит директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова. – Любая ошибка управляющей компании может стать критической. Например, банальное отключение электричества или авария может привести к сбоям в работе всех производств».
УК в технопарках осуществляет огромный комплекс работ: от обеспечения инженерных коммуникаций до формирования пула арендаторов.
Самые индивидуальные – логистические центры. Залогом успеха для данных объектов является грамотное выстраивание внутренней логистики сдачи площадей и распределения транспортных потоков.
«Важным моментом в процессе управления подобными объектами является обеспечение ресурсами, контроль за состоянием технологичного оборудования и помещений, - говорит директор департамента управления объектами NAI Becar в Москве Ирина Соколова. – Любой сбой, например, в системе вентиляции или подаче электроэнергии может привести к потере товара или серьезному ущербу».
Самыми креативными в управлении являются промышленные объекты. В большинстве случаев из 50 тыс. кв.м. только 15 тыс. кв.м. занимает производство, остальные площади разбросаны по всей территории и сдаются в аренду в качестве офисов. При этом существует явная проблема: несоответствие никаким стандартам.
«Безусловно, арендные ставки в таких «офисах» класса ниже класса «С» намного ниже, что привлекает мелкие компании, но данные объекты либо могут просуществовать только до определенного момента, либо подвергнуться реконструкции, - рассуждает Наталья Скаландис. - При приходе на промышленный объект у управляющей компании автоматически наступает «презумпция виновности. Пока ты не сядешь и не придумаешь концепцию с выделением некой «изюминки», ничего не получится, и объект останется в первоначальном виде».
