Малоэтажка с государственным уклоном

Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект, радикально меняющий правила малоэтажной застройки. Приоритет отдается кооперативам. В документе много неясностей - может, ко второму чтению поправят.



Документ называется "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий".

Инициаторы законопроекта предлагают внести поправки в Жилищный, Земельный, Градостроительный кодексы, в закон о госрегистрации объектов недвижимости и сделок с ними и в несколько других законодательных актов.



Нужен переводчик!

Документ регламентирует порядок распоряжения общим имуществом в пределах "территорий малоэтажной застройки". Собственникам предложено создавать "товарищества индивидуальных застройщиков" (ТИЗ) - по аналогии с ТСЖ в многоквартирном доме. Далее - по той же схеме: можно перейти к "прямой демократии" (решать вопросы на общем собрании), можно передать бразды правления ТИЗ или управляющей компании. В документе подробно регламентировано, что индивидуальным застройщикам разрешается, а что - нет.

Как будут определяться границы малоэтажных зон в стихийно сложившихся поселениях - неясно. В проекте сказано так: "Территория, границы которой являлись границами земельного участка… в пределах которого осуществлялось формирование такой территории ". Опрошенные нами юристы - в замешательстве и трактовать этот абзац отказываются. Как и чем управлять, если в пределы малоэтажки затесался многоквартирный дом (в пригородах это сплошь и рядом) - тоже неизвестно.

В новых коттеджных поселках система управления, как правило, уже сложилась. По мнению Игоря Жданова, директора компании "Росса Ракенне" (представителя Honka в РФ), законопроект в управлении уже построенными поселками: "Хонка-парк", "Русская Швейцария", "Медное озеро" - принципиально ничего не меняет.



Посторонним В…

Резко ограничен круг участников малоэтажного строительства.

Главными субъектами этого вида деятельности становятся граждане (только им разрешено участвовать в торгах за отдельные участки под ИЖС) и кооперативы (если речь идет о комплексной застройке).

Причем кооперативы будут делиться на открытые (обычные) и закрытые (с госучастием).

Пайщики открытого кооператива вносят деньги, выплачивают паи и впоследствии становятся собственниками. В закрытом право собственности остается за кооперативом даже после выплаты пая. Пайщики получают только право пользования построенным. Впрочем, пай может быть продан (хотя в законе сказано не "продать", а "уступить пай") или передан по наследству. Право вступить в такой кооператив прежде других имеют очередники, местные жители, молодые и многодетные семьи и др. Закрытые кооперативы создаются при участии исполнительной власти, и земля им может быть не продана на торгах, а передана "для комплексного освоения". То есть власть отказывается от безусловности аукционной схемы (она была введена для борьбы с коррупцией) и возрождает форму "пожизненного наследуемого владения". Получается, что очередник выплачивает стоимость постройки (может быть, за исключением цены земли - если кооператив получит участок бесплатно), вылетает из очереди и становится "пользователем". Интересно: оно ему надо?

Несколько разделов посвящены государственной поддержке малоэтажной застройки. И нигде не сказано, что органы власти "обязаны" что-либо делать. Только - "вправе".

Федеральные органы могут предоставлять госгарантии, передавать неиспользуемые федеральные земли… Субъекты Федерации вправе помогать муниципалитетам, предоставлять субсидии и пр. Права ОМСУ сводятся к обеспечению участков инфраструктурой и организации дорожного движения.

Важны следствия законопроекта: во-первых, фактически возвращается "целевка".

Во-вторых, из процесса исключаются профессиональные участники (строители, девелоперы): в торгах за участок для малоэтажного жилищного строительства смогут участвовать "только жилищные некоммерческие объединения граждан".

Проект (если успеет Дума) должен вступить в силу 1 августа.



мнения ЭКСПЕРТОВ



Ирина Мошнякова,

руководитель отдела недвижимости и инвестиций Института проблем предпринимательства:

– В законопроекте предусмотрено изменение порядка предоставления земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для малоэтажного строительства. Согласно поправкам земля может быть предоставлена гражданам под ИЖС или некоммерческим объединениям граждан для малоэтажного жилищного строительства.

Получается, что профессиональным застройщикам легальный вход на развивающийся рынок коттеджных поселков оказывается закрыт. Очевидно, что отказываться от работы в данной сфере строительные компании не станут. Более того, без участия профессионалов-девелоперов возвести такой объект, как коттеджный поселок, вряд ли можно. Законодатель фактически подталкивает девелоперов к созданию фиктивных застройщиков, кооперативов "Рога и копыта".

Основной недостаток предлагаемой модели в том, что деятельность по привлечению средств граждан в малоэтажное строительство (по сути - предпринимательская) регулируется недоговорными методами. При этом правовое положение членов кооператива - хуже, чем у дольщиков. Члены кооператива могут претендовать лишь на находящееся в его собственности имущество, стоимость которого, если у кооператива возникнут проблемы, будет стремиться к нулю.

Подобная схема крайне затратна и не имеет ничего общего с принципами национального проекта "Доступное жилье".