Ориентиры для клерков
Недавно участникам столичного рынка недвижимости предложили новую классификацию офисных комплексов высокого уровня. Ее разработала "большая четверка" брокеров и консультантов: Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis / Noble Gibbons.
В результате работы специалистов, длившейся больше года, на свет появился перечень критериев, по которым инвесторы, девелоперы, а также консультанты и брокеры отныне будут определять соответствие здания тому или иному уровню: А, В+ или В-.
Взгляд из столицы
Прежняя редакция, действовавшая с 2003 года и разработанная на основе классификаций рынка Восточной Европы, вызывала много критики. Чтобы комплексу присвоили самый высокий статус, он должен был соответствовать 16 из 20 параметров. Причем среди них не было обязательных, что порождало разночтения. Так, в качестве основного атрибута объекта класса А многие приняли его местоположение.
В новом варианте 26 критериев, разбитых на шесть групп. Чтобы попасть в класс А, В+ или В-, объект должен отвечать практически всем требованиям, соответствующим данному уровню (допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных). Например, здание класса А должно соответствовать 19 из 20 обязательных и двум из шести факультативных параметров. Локация высококлассного офиса не столь важна, объект может находиться и за третьим кольцом МКАД, главное - отсутствие негативного соседства (кладбища, свалки, тюрьмы и пр.).
Вместе с тем перечень содержит и расплывчатые формулировки. Например, при отделке помещений класса А должны использоваться "высококачественные материалы", а для классов В+ и В- - просто "качественные". В чем отличие, никто не знает.
"Новая классификация пытается делить объекты на формальном уровне, - говорит Лада Белайчук, начальник отдела исследований офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). - Это не обязательное требование, а, скорее, ориентир для арендаторов. Особенно для тех, кто привык к мировым стандартам. К тому же это работа на перспективу, и она важна для тех, кто строит или хочет инвестировать".
По ее словам, в Москве по новой классификации на одну ступеньку снизился класс примерно 60% бизнес-центров, дотоле позиционировавшихся в классе А. "Это около 60 зданий общей площадью примерно 0,5 млн кв.м. Возможно, это не окончательный результат", - признает г-жа Белайчук. Она уверена, что в условиях огромного дефицита качественных площадей нововведение практически не скажется на арендных ставках, даже после снижения уровня объекта: "Конечно, это неприятно, но собственника больше волнует прибыльность".
По данным специалистов C&W/S&R, разброс арендных ставок в офисах класса А в столице очень велик. В готовых объектах ставки доходят до $1300-1400/кв.м (без НДС и операционных расходов), в проектах с более поздними сроками сдачи можно найти и площади по $700/кв.м.
По оценке Лады Белайчук, более 80% сделок по сдаче в аренду офисных площадей проходит с участием "большой четверки". Недавно в "клуб избранных" вошел и пятый игрок - компания Knight Frank.
Местные реалии
В Петербурге к разработке столичных консультантов отнеслись положительно. "Пожалуй, это самый дифференцированный подход, который есть на рынке, - считает Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). - Статус бизнес-центров Северной столицы нужно понизить хотя бы потому, что сегодня, по-моему, у нас нет ни одного объекта, действительно соответствующего уровню А. Но классификация носит рекомендательный характер, и использовать ее будут лишь продвинутые участники рынка".
По мнению Александра Шарапова, президента ГК "Бекар", большинство петербургских бизнес-центров ориентируются на классификацию ГУД, а не на стандарты "большой четверки": "Более того, некоторые московские компании все чаще используют критерии гильдии. Видимо поэтому консультантам и пришлось переработать рекомендации. То, что предложено сегодня, во многом взято из классификации ГУД, разработанной в 2003 году. Но москвичи творчески развили ее, она стала более четкой и корректной, лучше отражает современные тенденции рынка. Правда, консультанты смягчили некоторые требования и придумали класс В-. По стандартам гильдии это класс С".
Порадовал г-на Шарапова и пункт, по которому офисным комплексом высокого класса теперь может управлять не только международная компания. "Таким образом, уважаемая "четверка" признала заслуги российских управляющих".
Иного мнения придерживается Валериан Жердес, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis Consulting & Brokerage. "В Москве действительно стали появляться офисные центры мирового уровня, и новая классификация существенно приблизилась к самым высоким стандартам. Это ориентир для девелоперов, а также отражение спроса многих международных инвесторов, которые заинтересованы в покупке качественных объектов. Но у нас очень мало зданий, которые можно отнести к классу А". Кроме того, полагает г-н Жердес, классификация напрямую связана с географией города, с наиболее привлекательными зонами. И для Петербурга требуется если не другой подход, то, по крайней мере, адаптированный вариант.
Кстати, невзирая на предложенную в свое время ГУД классификацию офисных комплексов в Северной столице до сих пор нет единого критерия определения объектов класса А. По оценке Юрия Борисова, в городе всего пять-шесть зданий в принципе можно причислить к этой категории. По данным специалистов ГК "Бекар", в городе действуют 14 бизнес-центров класса А общей площадью 81 750 кв.м. Аналитики из Praktis Consulting & Brokerage насчитали 13 объектов общей площадью 64 307 кв.м. Причем более половины из них введено в 2006 году. Арендные ставки, по оценке Александра Шарапова, варьируются в диапазоне $600-720/кв.м (без НДС и коммунальных услуг).
Поможет ли классификация "большой четверки" навести порядок на петербургском офисном рынке - покажет будущее. Тем временем в городе силами разных компаний разрабатываются несколько альтернативных стандартов для бизнес-центров.
В результате работы специалистов, длившейся больше года, на свет появился перечень критериев, по которым инвесторы, девелоперы, а также консультанты и брокеры отныне будут определять соответствие здания тому или иному уровню: А, В+ или В-.
Взгляд из столицы
Прежняя редакция, действовавшая с 2003 года и разработанная на основе классификаций рынка Восточной Европы, вызывала много критики. Чтобы комплексу присвоили самый высокий статус, он должен был соответствовать 16 из 20 параметров. Причем среди них не было обязательных, что порождало разночтения. Так, в качестве основного атрибута объекта класса А многие приняли его местоположение.
В новом варианте 26 критериев, разбитых на шесть групп. Чтобы попасть в класс А, В+ или В-, объект должен отвечать практически всем требованиям, соответствующим данному уровню (допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных). Например, здание класса А должно соответствовать 19 из 20 обязательных и двум из шести факультативных параметров. Локация высококлассного офиса не столь важна, объект может находиться и за третьим кольцом МКАД, главное - отсутствие негативного соседства (кладбища, свалки, тюрьмы и пр.).
Вместе с тем перечень содержит и расплывчатые формулировки. Например, при отделке помещений класса А должны использоваться "высококачественные материалы", а для классов В+ и В- - просто "качественные". В чем отличие, никто не знает.
"Новая классификация пытается делить объекты на формальном уровне, - говорит Лада Белайчук, начальник отдела исследований офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R). - Это не обязательное требование, а, скорее, ориентир для арендаторов. Особенно для тех, кто привык к мировым стандартам. К тому же это работа на перспективу, и она важна для тех, кто строит или хочет инвестировать".
По ее словам, в Москве по новой классификации на одну ступеньку снизился класс примерно 60% бизнес-центров, дотоле позиционировавшихся в классе А. "Это около 60 зданий общей площадью примерно 0,5 млн кв.м. Возможно, это не окончательный результат", - признает г-жа Белайчук. Она уверена, что в условиях огромного дефицита качественных площадей нововведение практически не скажется на арендных ставках, даже после снижения уровня объекта: "Конечно, это неприятно, но собственника больше волнует прибыльность".
По данным специалистов C&W/S&R, разброс арендных ставок в офисах класса А в столице очень велик. В готовых объектах ставки доходят до $1300-1400/кв.м (без НДС и операционных расходов), в проектах с более поздними сроками сдачи можно найти и площади по $700/кв.м.
По оценке Лады Белайчук, более 80% сделок по сдаче в аренду офисных площадей проходит с участием "большой четверки". Недавно в "клуб избранных" вошел и пятый игрок - компания Knight Frank.
Местные реалии
В Петербурге к разработке столичных консультантов отнеслись положительно. "Пожалуй, это самый дифференцированный подход, который есть на рынке, - считает Юрий Борисов, президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). - Статус бизнес-центров Северной столицы нужно понизить хотя бы потому, что сегодня, по-моему, у нас нет ни одного объекта, действительно соответствующего уровню А. Но классификация носит рекомендательный характер, и использовать ее будут лишь продвинутые участники рынка".
По мнению Александра Шарапова, президента ГК "Бекар", большинство петербургских бизнес-центров ориентируются на классификацию ГУД, а не на стандарты "большой четверки": "Более того, некоторые московские компании все чаще используют критерии гильдии. Видимо поэтому консультантам и пришлось переработать рекомендации. То, что предложено сегодня, во многом взято из классификации ГУД, разработанной в 2003 году. Но москвичи творчески развили ее, она стала более четкой и корректной, лучше отражает современные тенденции рынка. Правда, консультанты смягчили некоторые требования и придумали класс В-. По стандартам гильдии это класс С".
Порадовал г-на Шарапова и пункт, по которому офисным комплексом высокого класса теперь может управлять не только международная компания. "Таким образом, уважаемая "четверка" признала заслуги российских управляющих".
Иного мнения придерживается Валериан Жердес, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Praktis Consulting & Brokerage. "В Москве действительно стали появляться офисные центры мирового уровня, и новая классификация существенно приблизилась к самым высоким стандартам. Это ориентир для девелоперов, а также отражение спроса многих международных инвесторов, которые заинтересованы в покупке качественных объектов. Но у нас очень мало зданий, которые можно отнести к классу А". Кроме того, полагает г-н Жердес, классификация напрямую связана с географией города, с наиболее привлекательными зонами. И для Петербурга требуется если не другой подход, то, по крайней мере, адаптированный вариант.
Кстати, невзирая на предложенную в свое время ГУД классификацию офисных комплексов в Северной столице до сих пор нет единого критерия определения объектов класса А. По оценке Юрия Борисова, в городе всего пять-шесть зданий в принципе можно причислить к этой категории. По данным специалистов ГК "Бекар", в городе действуют 14 бизнес-центров класса А общей площадью 81 750 кв.м. Аналитики из Praktis Consulting & Brokerage насчитали 13 объектов общей площадью 64 307 кв.м. Причем более половины из них введено в 2006 году. Арендные ставки, по оценке Александра Шарапова, варьируются в диапазоне $600-720/кв.м (без НДС и коммунальных услуг).
Поможет ли классификация "большой четверки" навести порядок на петербургском офисном рынке - покажет будущее. Тем временем в городе силами разных компаний разрабатываются несколько альтернативных стандартов для бизнес-центров.
Комментарии 0